אילת // depositphotos
אילת // depositphotos

אילת: ניצוץ של תקווה ליצירת התכנות כלכלית לפרויקטיי התחדשות עירונית בפריפריה?

הוועדה המחוזית אישרה לאחרונה תוכנית למדיניות התחדשות עירונית באילת, עיר שמתמודדת עם העדר כדאיות כלכלית לפרוייקטי התחדשות עירונית וכוללת כ-11 אלף יחידות דיור ישנות, 6,860 מהן ממוקמות במבנים הדרושים חיזוק ומיגון. התוכנית מציעה הגדלה משמעותית של זכויות בנייה בתמ"א 38 ופינוי בינו וכן, "קרקעות חילוץ"

אורי חודי 08.10.2020

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה  אישרה לאחרונה תוכנית מדיניות להתחדשות עירונית בעיר, שגיבשה העירייה, בסיוע וועדת היגוי בין משרדית רחבה. מטרת התוכנית להפוך את מתחמי ההתחדשות העירונית בעיר לכלכליים ואף להגדיל את הוודאות ליזמי הנדל"ן שבוחנים לבצע פרויקטים כאלה. הדברים משמעותיים באילת בעיקר לאור אי ההתקדמות של מתחמי התחדשות עירונית בעיר בשנים האחרונות.

אחת הסיבות להיעדר היתכנות כלכלית לפרויקטים של פינוי בינוי בעיר אילת היא הצורך במכפיל עצום כדי שהפרויקט יוכל לצאת לפועל, על פי נתוני עיריית אילת מדובר ביחס של כשמונה דירות חדשות על כל דירה ישנה שנהרסת.  רק כדי לחדד עד כמה נדרשת התחדשות עירונית באילת – נכון להיום העיר כוללת כ-11 אלף יחידות דיור ישנות, 6,860 מהן ממוקמות במבנים הדרושים חיזוק ומיגון. 

התוכנית החדשה מציעה מגוון כלים רחב, שאינם רק כלי ההתחדשות הנפוצים – תמ"א 38 ופינוי בינוי. בין הכלים המוצעים: העצמת זכויות בתחום המגרש לשימוש היזמים על ידי תוספת אגף בחזית, תוספת קומות, בניה בשפ"פ (שטח פרטי פתוח) או על חניון פתוח; קבלת קרקע משלימה בתמורה לביצוע חיזוק מבנים; שיפוץ מרכז מסחרי/ציבורי קיים ותוספת זכויות למגורים בתמורה לחיזוק מבנים; הקצאת חלקים מקרקעות ציבוריות כקרקעות משלימות במרקם העירוני הקיים, תוך התאמת יתרת הקרקע הציבורית לצרכי ציבור עדכניים; וכלים נוספים. התכנית גם מאפשרת ליצור פתרון המשלב מספר כלים יחד. 

החלק העיקרי בתוכנית מתייחס לשלל השטחים הפתוחים שאינם מבונים בעיר, כמעט 50% מכלל השטח העירוני על פי נתוני העירייה, שאותם ניתן למצוא בסמוך למתחמים הזקוקים לחיזוק או מיגון. הרעיון הוא לאפשר בניה על המגרשים הריקים, גם אם הם בייעוד ציבורי או שטח פרטי פתוח, כדי להביא מצד אחד לזכויות ליזמים ומצד שני לאפשר חיזוק המבנים הישנים הסמוכים ללא צורך בהריסה או בניה של רבי קומות. 

במסגרת התוכנית יצרו בעיריית אילת מונח חדש – קרקעות חילוץ – עליה ניתן יהיה לקבל זכויות לבנייה חדשה כאשר היזם יצטרך במקביל גם לחזק בניין ישן על קרקע סמוכה. במקביל מציעים באילת גם להוסיף בנייה על בניינים קיימים, בנייני ציבור וגם מסחר, כדי להעניק עוד זכויות על שטח קרקע מבונה ללא צורך בבניה חדשה לחלוטין. חלק זה בתוכנית מעודד גם עירוב שימושים, וגם שילוב קרקע ציבורית קיימת והגדלת שטחי הציבור המבונים מחד ותוספת מגורים מנגד.  עוד מציעה העירייה להתייחס למתחמים בעיר כמכלול נפרד הדורש התייחסות של התחדשות עירונית בכל הייעודים (מגורים, מסחרי, ציבורי וכד') ולא להתייחס לעיר כולה כמכלול אחד. עוד החלטה הנובעת מהתוכנית האסטרטגית קובעת כי פרויקט פינוי בינוי סטנדרטי יקודם רק במקרה קיצון שלא תהיה כל אפשרות אחרת.  

נכון להיום אושרה התוכנית בוועדה המחוזית ובעיר מתחילים לקדם שני מתחמים בתב"ע מפורטת. במקביל מקדמים בעירייה שיתוף פעולה עם רשות מקרקעי ישראל שעוד נדרשת לאשר את עיקרון 'קרקעות החילוץ' ולהסכים לשווק אותן מחד וגם לוותר על חלק מהתשלום עליהן בדומה למנגנון קרקע משלימה הקיים.

מאיר יצחק הלוי ראש עיריית אילת // צילום יח"צ
מאיר יצחק הלוי ראש עיריית אילת // צילום יח"צ

לדברי ראש עיריית אילת מאיר יצחק הלוי, "גיבשנו תוכנית התחדשות עירונית אסטרטגית המאפשרת רווח מקסימלי לכל הצדדים במשולש ההתחדשות – רשויות/יזמים/בעלי דירות – מצב של WIN-WIN עבור כולם. הרשויות מקבלות את שטחי הציבור והתשתיות הנדרשות, היזמים זוכים לרווחיות ראויה, ובעלי הדירות זוכים לשכונות חדשות, בניינים חדשים ודירות חדשות בסביבת מגורים משודרגת. התוכנית שגיבשנו כבר זכתה לברכתם של הרגולטורים האחראיים על שוק הנדל"ן ואני סמוך ובטוח שהיא יכולה לשמש רשויות אחרות בארץ עם פרופיל דומה".

אסף אריכא - מהנדס עיריית אילת // באדיבות דוברות עיריית אילת
אסף אריכא – מהנדס עיריית אילת // באדיבות דוברות עיריית אילת

מהנדס העיר, אינג' אסף אריכא, מסביר כי: "כל הגופים המעורבים בתכנית התחדשות עירונית טיפוסית היו שותפים במציאת פתרונות לאתגרים המוכרים לכל מי שניסה להוביל התחדשות עירונית בפריפריה. התחדשות עירונית יכולה להתרחש עם "מוצרי מדף" כמו תמ"א 38 ופינוי-בינוי רק באופן חלקי ובלתי מספק. ברוב הערים יש למצוא פתרונות חדשים והמדינה צריכה לאפשר פתרונות גמישים, מתוך הבנה שלכל עיר יש את המאפיינים שלה. לרוב אף בתוך העיר מאפייני הפרויקטים משתנים, ולכן יש לאפשר גמישות מקסימלית ולבחון כל מקרה לגופו".

התוכנית גובשה במחלקה האסטרטגית במינהל ההנדסה, בראשות מנהל המחלקה רועי קרניאל ובשיתוף פעולה הדוק עם עם מינהל התכנון, נציגי הוועדה המחוזית, רשות מקרקעי ישראל, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, משרד הבינוי והשיכון ואחרים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות