האם החלטת עיריית בת ים, אשר תאפשר מחדש התכנות כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38/1, חיזוק ותוספת קומות – תהפוך לתקדים ארצי ותיושם ברשויות נוספות? דעה
מאת: רוני מזרחי*
בשבוע עבר, קצת מתחת לרדאר, קיבלה עירית בת ים החלטה פורצת דרך שתאפשר מחדש התכנות כלכלית לפרויקטים של תמ"א 38/1, חיזוק ותוספת קומות. העיריה החליטה, לאחר התלבטות, לסגת מהחלטה קודמת שקיבלה בחודש יולי האחרון להגביל את הזכויות של קבלנים בפרויקטים אלה, עד כדי כך שיהפכו בפועל ללא כלכליים במובהק.
ההחלטה התקדימית הזו התקבלה לאחר שעשרות יזמים וקבלנים הבונים בבת ים, עתרו לוועדה המחוזית בתל אביב כנגד ההחלטה הקודמת מיולי. העובדה שעירית בת ים החליטה לקחת צעד אחורה, עוד בטרם נתקבלה ההחלטה במחוזית לגבי עתירת היזמים, הינה לטעמי לא רק החלטה מבורכת ונכונה, אלא גם תקדים שאמור להיות נורה אדומה מהבהבת לעוד עשרות רבות של ערים ורשויות.
בת ים, כמשל, הינה עיר קלאסית ואידאלית לתמ"א 38. היא משתרעת על פני כ-8000 דונם בלבד, נחשבת לאחת הערים הצפופות ביותר במדינת ישראל(לאחר בני ברק), מתאפיינת בבנייה חדשה אינטנסיבית ביותר של מגדלים, במיוחד ברובע החדש בדרום-מערב העיר, בי/410, זאת לצד אלפי בניינים נמוכים שנבנו במרוצת השנים בכל רחבי העיר. על כן ההחלטה להרים מחדש את זכויות היזמים, הינה טובה לא רק להם, אלא גם ובעיקר לעיר עצמה.
למען הדיוק, אמנם עירית בת ים קצבה את הרחבת הזכויות רק לפרויקטים תמ"א 38 שיוגשו עד ה-1 בינואר 2021, אולם ממילא נמצאות בעירייה מאות רבות של בקשות כאלה, כך שאין לי ספק שההחלטה תחייה מחדש את ההתחדשות העירונית בבת ים, שתהפוך בשנים הקרובות להיות מתחרה רצינית לרמת גן על התואר "בית התמ"א 38 של מדינת ישראל".
אולם, וזה אולם גדול, בינתיים זוהי כאמור רק סנונית ראשונה בודדת, ובעשרות רבות של ערים ורשויות מקומיות נוספות, הפכה התמ"א 38 ללא כדאית בעליל, ובמיוחד לאחר ההחלטה הדרקונית של מנהל התכנון ומשרד הפנים לקצוב את זכויות התמ"א ל-350 אחוזים ולחייב את היזמים והקבלנים להפריש לפחות קומה אחת, לעיתים אף שתיים, מכל פרויקט תמ"א 38/2 לטובת נדל"ן המקצה לרשות המקומית, מה שיסתום את הגולל על רוב רובם של הפרויקטים ויהפוך אותם ללא כלכליים.
על כן אני קורא ליתר העיריות ללכת בעקבות בת ים לא רק בכל הקשור לתמ"א 38, חיזוק מבנים ותוספת קומות, אלא גם, ובעיקר, בכל הקשור גם לתמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, שהיא, היא האלטרנטיבה הזמינה היחידה להתחדשות עירונית אפקטיבית ומהירה באופן יחסי לפרויקטים של פינוי בינוי, הדורשים הליכים ממושכים ביותר.
באיזור גוש דן לבדו, קיים פוטנציאל לא ממומש, על פי הערכה גסה, של לפחות 200 אלף יחידות דיור שניתן יהיה במהלך 20 השנה הקרובות לקדם באמצעות התמ"א 38/2 וכן פרויקטים של פינוי בינוי, זאת לצד עוד רבבות יחידות דיור שיתווספו במסגרת תמ"א 38/1. זוהי בהחלט אינטרס ברור של העיריות שיוכלו על ידי כך לחדש ולשדרג אזורים ושכונות ותיקות וליהנות מהיטלי השבחה וארנונות, שלא לדבר על אוכלוסיות חזקות שיזרמו אליהן.
אבל בראש וראשונה זהו גם אינטרס לאומי של מדינת ישראל, שתוכל באמצעות התחדשות עירונית להגדיל משמעותית את היצע הדיור המדולדל, לאזן בין הביקוש להיצע ובכך גם לספק דיור בלב איזור הביקוש לדור הבא של צעירי המדינה, וגם לרסן סוף סוף את תדלוק מחירי הדיור הבלתי פוסק.
על כן, יש לרשום את מהותה של תמ"א 38 כתכנית לאומית למיגון וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ויישום בניית ממ"דים כהגנה ובטחון לתושבי ישראל בעת צרה.
לסיכום, אני רואה את ההחלטה הנקודתית של עיריית בת-ים בבחינת "אור בקצה המנהרה" והלוואי אמן שיהיה תהיה ראשיתו של אור גדול לכולנו, אנשי קהיליית הנדל"ן.
*כותב המאמר רוני מזרחי הוא נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
