פינוי בינוי ברמת השרון | מתחם הצעירים ברמת השרון המיועד לפינוי בינוי // צילום: מגדילים
פינוי בינוי ברמת השרון | מתחם הצעירים ברמת השרון המיועד לפינוי בינוי // צילום: מגדילים

עם מי מיטיב המהפך בתקן 21? ייקבע שיעור רווח יזמי, מבני ציבור ותחזוקה יכללו בעלויות היזמים

רגע אחרי הכרזת השמאי הממשלתי הראשי, ברשות להתחדשות עירונית מאשרים: תקן 21 יעבור רפורמה בימים הקרובים, אשר בעיקרה מיטיבה עם היזמים. והתמורות לדיירים? עדיין יהיו נתונות להחלטת הרשות המקומית

כרמלה קופר 16.11.2021

השמאי הממשלתי הכריז על הרפורמה בתקן 21 במהלך כנס השמאים וכעת מגיע אישור נוסף והפעם מטעם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שמדווחת באיחור קל: "יובא לאישור מועצת שמאי המקרקעין בימים הקרובים עדכון לתקן 21". 

עדכון התקן בוצע ללא שקיפות
מדובר בעדכון הראשון לתקן 21, אשר הותקן לראשונה בדצמבר 2012, בצעד נוסף שמטרתו  לקדם תכניות פינוי ובינוי. אולם יש לציין כי למרבה הצער ההסברה ושיתופי הפעולה שוב לוקים בחסר. הליך העדכון בוצע ללא שקיפות, בשקט בשקט אולם הוא דלף לתקשורת בעקבות הצהרת השמאי הראשי כאמור בכנס השמאים. 

מנגד, ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, טוענים כי: "העדכון מציין את סופה של עבודת מטה רחבה שהתקיימה בתקופה האחרונה בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, השמאי הממשלתי הראשי ומחלקת יעוץ וחקיקה במשרד המשפטים, במהלך העבודה התקיימה גם היוועצות עם שורה של גורמים העוסקים בתחום, ובנוסף התבצע הליך של שמיעת הערות הציבור. העדכון לתקן 21 הותאם למציאות המתהווה בשטח, במטרה להגביר את הוודאות במימוש מיזמים". 

שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%
תקן 21 נקבע במטרה לקבוע את ישימות התוכנית והכדאיות כלכלית של פרויקטים. העדכונים המרכזיים שצפויים להיכלל בתקן כולל שורה של שינויים דרמטיים, בראשם שיעור הרווח היזמי. על פי ההצעה התקן העדכני יבטל את החלוקה לשיעורי רווח משתנים בהתאם לשלב בפרויקט, ויקבע שיעור רווח יזמי מינימלי של 20%. "שיעור זה מבטיח ליזמים אפשרות לקבלת ליווי פיננסי ולממש מיזמים מחד, ומשקף את רמת הסיכון וחוסר הוודאות של פרויקטים מסוג זה מאידך", אומרים ברשות להתחדשות עירונית.

תמורה מינימלית הכוללת תוספת 12 מ"ר לדיירים?
עוד מתייחס התיקון לתמורות לדיירים, לקשר בין גובה התמורה לבעלי הדירות לבין הרווח ליזם, ולמשמעות רווח יזמי גבוה מהמינימום על הגדלת התמורה לדיירים. מדובר הלכה למעשה בתחשיב תמורות לבעלי דירות הכוללות תוספת מינימלית של 12 מ"ר לשטח הדירה וכן מרפסת, מחסן וחניה. יחד עם זאת, ברשות הממשלתית מסייגים את הסעיף, ואומרים כי: "נקבע כי במסגרת בחינת התמורות יש לבחון גורמים שונים, כגון המגבלות התכנוניות במתחם, המדיניות העירונית והמחוזית, מאפייני הדירות הקיימות ועוד". המשמעות היא שהרשויות המקומיות וועדות התכנון יהיו אלו שעדיין יקבעו את התמורות, אם בכלל יוחלט על כאלו. משמעות נוספת היא שסעיף זה יהווה פתח לעיכוב הליכים בשל הליכים משפטיים (התנגדויות, הגשת ערר, תביעות, ועוד). 

הכללת עלויות קרן תחזוקה
עוד על פי התקן המעודכן, לראשונה יוכללו עלויות הכרוכות בפרויקט והן יילקחו בחשבון בעת עריכת התחשיב לבחינת כדאיות המיזם. בין היתר, מדובר בקרן תחזוקה והכללת עלויות הקמת קרן התחזוקה לשטחים המשותפים בבניין, שבאה לתת מענה לעלויות התחזוקה היקרות בבנייה המחודשת ולפתור את סוגיית התחזוקה עבור בעלי הדירות הקיימים, החוששים לקדם פרויקטים ולשאת לאחר מכן בהוצאות השוטפות. 

מהפך: היזמים לא יישאו יותר בעלויות מבני הציבור
עוד מדובר על רכיבים ציבוריים משמעותיים, זאת לאחר שבשנים האחרונות היזמים חויבו לשאת בעלויות הבנייה הציבורית המשרתת את הרשויות המקומיות ותושביה ולהקצות לכך שטח במתחם הפרויקט. על פי ההצעה העדכנית, "ככל שהתוכנית קובעת התניות או מטלות, שהיזם נדרש לבצען לצורך מימוש הבנייה, לרבות מטלות ציבוריות, כמו גם מטלות אשר קיימת לגביהן שלביות ביצוע ולא ניתן לאכלס את המיזם ללא הקמתן, ניתן להכילן בתוך עלויות הפרויקט. כך, ניתן יהיה למשל לכלול בעלויות הפרויקט הקמת שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע של הבניין או העתקת גן ילדים ממקום למקום".

היטל השבחה – ללא שינוי מהותי
על פי הדיווח הרשמי, התקן המעודכן קובע לראשונה "כללים מנחים" לאופן חישוב היטל ההשבחה בתכניות פינוי בינוי, ובכך תורם להגברת הוודאות ביחס להיבטים כלכליים בפרויקט. "אולם", כך מציינים ברשות הממשלתית, "אין בכך כדי להשפיע על שומת היטל ההשבחה שתיקבע על ידי הוועדה המקומית לעת מימוש הפרויקט".

זאב אלקין, שר הבינוי והשיכון, מסר כי: "יצירה של כלים חדשים והסרת חסמים להתחדשות עירונית הם בלב הגדלת היצע הדירות בערים. הבאנו בתקציב חצי מיליארד ₪ וגם התחלנו בעבודה על תהליכי חקיקה ועדכונים חשובים. העדכון של תקן 21 הוא רק אחד מתוך כל הכלים שאנו מפתחים ועתידים להציע לתחום".

זאב אלקין // אורן שלו.
זאב אלקין // אורן שלו.

אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "אני מברך על העבודה המעמיקה שהביאה לעדכון הכרחי של תקן 21. תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתנופה הולכת וגוברת ותפקידנו הוא לאפשר את ביצוע ההתחדשות באופן הטוב ביותר".

אביעד פרידמן // דן סבח
אביעד פרידמן // דן סבח

אלעזר במברגר, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "עדכון התקן יהפוך אותו לכלי מדויק יותר בדרך למימוש פרויקטים של התחדשות עירונית, וישתלב ביתר המהלכים הממשלתיים המקודמים כיום". 

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "עדכון התקן הוא הליך חשוב להשלמת ארגז הכלים ליצירת ודאות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, בד בבד עם שורה של תיקוני חקיקה שקודמו לאחרונה. מדובר בכלים שלובים מעולמות התכנון, השמאות, הקניין, המיסוי וכן מתן האפשרות לבעלי הדירות לקבל החלטות מושכלות ומבוססות נתונים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות