השמאי הממשלתי אוהד עיני // צילום: מרסלו
השמאי הממשלתי אוהד עיני // צילום: מרסלו

רפורמת השמאי הממשלתי הראשי: נסיר את המגבלות על הרווח היזמי בהתחדשות עירונית

השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, יציג החודש רפורמה מקיפה לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית (תקן 21), לרבות הסרת המגבלות על הרווח היזמי בפרויקטים מטווח של 25-30% לרף מינימום של 20% מעלויות היזם והגדרת רף תמורה מינימלי של 12 מ"ר לדיירים, ללא תקרה מקסימלית

מגדילים 16.11.2021

השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, פרסם היום כי הוא יביא בחודש הקרוב לאישור במועצת השמאים רפורמה מקיפה לעדכון התקינה הקיימת בתחום ההתחדשות העירונית – תקן 21 הקובע רף מינימלי לכדאיות כלכלית של פרויקטים. עיני הציג בכנס של לשכת שמאי המקרקעין את השינויים ברפורמה, הכוללים הסרת המגבלות על הרווח היזמי בפרויקטים מטווח של 25-30% לרף מינימום של 20% מעלויות היזם, והגדרת רף תמורה מינימלי של 12 מ"ר לדיירים ותיקים במיזמי התחדשות עירונית ללא תקרה מקסימלית. "תקן 21 נועד לתת מענה לתוכניות התחדשות עירונית שלא יצאו אל הפועל עקב חוסר היתכנות כלכלית", אמר עיני, "במרוצת השנים השתנו דברים והתקן נדון במועצת שמאי המקרקעין מספר פעמים והוחלט לעדכנו – לתקן 21.1. בתקן החדש התכנון הוא שיוביל ולא הפוך. מתקן שאמור היה להיות כלי בידי מוסדות התכנון הוא הפך לזה שקובע את התכנון בפועל. עם כל הכבוד לנו השמאים, אנחנו לא צריכים לקבוע את התכנון במדינת ישראל. השמאי יחשב מה נכון לקחת בחשבון בהוצאות, התמורות והרווח, ואם התוכנית עומדת באלה אז היא תקודם ותאושר".  

עיני הוסיף: "התקן החדש קובע מהן ההוצאות המוכרות של היזם בפרויקטי פינוי בינוי שמהן ייגזר הרווח שלו, והוא קובע עקרונות נורמטיביים לתמורה לבעלי דירות. עד כה התמורה הנהוגה עמדה על עד 25% תוספת בנייה, בתקן החדש ייקבע מינימום של 12 מ"ר כאמור ללא רף מקסימום. הכוונה היא שאם על פי הנורמה הקבועה בתקן יוותר רווח מינימלי נדרש ליזם, ניתן יהיה לומר שקיימת כדאיות כלכלית לתוכנית. לגבי הרווח המינימלי הנדרש ליזם ישנו כיום טווח של 25-30%, החלטנו לא לקבוע טווח אלא רף מינימלי של רווח המחושב ביחס להוצאות – 20%. כן ייקבעו עקרונות לטבלת רגישות בה יוצגו הרווח ליזם והתמורות לדיירים לשם המשא ומתן בין הצדדים".

פאנל בנושא תקן 21 // צילום מרסלו
פאנל בנושא תקן 21 // צילום מרסלו

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ אמר בתגובה לדברים כי: "לצערי תקן 21 הוא בגדר המלצה כי גם לוועדה המקומית, גם לותמ"ל וגם לרמ"י יש את השמאים שלה שקובעים מספרים אחרים לגמרי. נכון ששמאות זה לא מדע מדויק, אבל הפער בין הרצוי למצוי הוא עצום. ראשי ערים בטוח לא מתייחסים לרווח המינימלי של היזם, הם מתערבים בשיעור הרווח הצפוי, זה עצוב אך זו המציאות".

עיני השיב ואמר, כי "התפקיד של התקן הוא לסייע לתכנון ללכת לפי הכלכלה של הפרויקט ולא להיפך. המטרה של המדינה ושל היזמים היא שהפרויקטים ייצאו לפועל, אנחנו אותו צד למטבע וצריכים לעבוד ביחד. התקינה השמאית היא אינה דין מחייב ויש יתרון לכך כי זה נותן גמישות. אני יכול לומר שבשטח כן פועלים לפי תקן 21".

עו"ד אלעזר במברגר, ראש הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמר כי: "אנחנו ברשות להתחדשות עירונית באים לאזן בין כל הצדדים – האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות או המדינה. לגבי התמורות לדיירים, אם רוצים לראות יותר פרויקטי התחדשות צריך להיות ריאלי ולשמור על צדק חלוקתי סביר בין הציבור. תמורות מוגזמות יהיו בעוכרינו כי יהיה אפשר לאפשר פחות התחדשות עירונית באותו מרחב. תקן 21 הוא אמנם לא מחייב אבל הוא חשוב מאוד כי הוא נותן רף מינימלי לקידום של פרויקט.

כתב אמר בתגובה כי "הדיירים מצפים לרווחה, זה צדק חלוקתי. בסוף מי שיגור בדירת 65 מטר כפי שהתקן קובע ברף מינימלי, זה מגורים בקופסת סרדינים". 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות