"רווחיות דחוקה" ליזמים וצפיפות גבוהה מידי הביאו לצמצום הדירות בתכנית והמלצה שלא להעמיס מטלות ציבוריות – זו הנוסחה של מתחם מבוא בנימין
לפני כשלוש שנים הכריזה קריית גת כי היא עולה על מפת ההתחדשות העירונית, ודוחפת קדימה תוכנית פינוי בינוי רחבת היקף בשכונת מבוא בנימין, זאת לאחר שקבינט הדיור הודיע שהוא מאשר את שכונת מבוא בנימין ברובע בני ישראל בקריית גת כמתחם מועדף לדיור. כעת, שלוש שנים אחרי, הוותמ"ל צפויה לדון השבוע בתכנית, הכוללת פינוי והריסה של 144 יחידות דיור קיימות, ובנייה של 993 יח"ד חדשות (מכפיל 6.89), בבניינים רבי קומות ובבינוי מרקמי, בשילוב מבנים ומוסדות ציבור, שצ"פים, ומסחר.
התכנית, בשטח של כ-55 דונם, ממוקמת בין שדרות גת ממזרח, שדרות לכיש מדרום ורחבות יששכר וגד מצפון. מאפייני הבינוי מתחלקים בין רבי קומות של עד 25 קומות, ובניינים בבניה מרקמית של עד 9 קומות, בצפיפות של 50 יח"ד לדונם נטו. לפחות 15 אחוזים מהדירות בתכנית יהיו יחידות דיור קטנות מאוד (בין 30 – 65 מ"ר), ועוד 25 אחוזים יהיו דירות קטנות (בין 66 ל-80 מ"ר).
הצפיפות ברוטו בתכנית היא 18 יח"ד לדונם, וצפיפות הנטו היא 50 יח"ד לדונם (.על פי התכנית, 36.2 אחוז מכלל שטח המתחם מיועד למגורים). יש לציין כי התכנית במקור הציעה 1,046 יח"ד, אך בדיון שולחן עגול שנערך בוותמ"ל הוחלט לצמצם את מספר הדירות בגלל הצפיפות.
שכונת מבוא בנימין היא אחת השכונות החלשות בקרית גת. השכונה ממוקמת באזור מרכזי בעיר ומאופיינת בבנייה ישנה של מבנים משנות ה-50 וה-60 בני 2 קומות ובניה משנות ה-70, של מבני H בני 4 קומות. מסקר חברתי שנערך בקרב תושבי השכונה במסגרת הכנת התכנית עולה כי 39 אחוזים ממשיבי הסקר העידו כי הם מסורתיים, 25 אחוזים דתיים ו-9 אחוזים חרדים. אחוז החילוניים במתחם עומד על 27 אחוז. מהסקר עולה עוד כי רמת התחזוקה בשכונה נמוכה.
מחוות דעת שמאית שנערכה כחלק מהתכנית עולה כי הפדיון החזוי מהפרויקט הוא 1,268 מיליון שקל (1.26 מיליארד שקל), והעלויות (כולל היטלי השבחה) הן 1,085 מיליון שקל (1.08 מיליארד שקל). הרווח, 182.3 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 16.8 אחוז מהעלויות. חוות הדעת קובעת כי מדובר ברווחיות דחוקה, בהשוואה לשיעור רווחיות של 17 אחוזים עבור פרויקטים דומים, כפי שקבע השמאי הממשלתי. הדוח ממליץ לאשר את התכנית, בהסתייגות כי לא יועמסו על הפרויקט מטלות העולות על המוצג בתחשיב.
את התכנית יזמו החברות מגדלי גת פ. ב. בע"מ ופנינת בנימין קרית גת בע"מ, שהגישו אותה יחד עם העירייה. עורך התכנית הוא אורן ברודנר ממשרד פריאון ברודנר אדריכלים ומתכנני ערים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
