מחדל ההתחדשות העירונית

הייתי מצפה שדווקא אחרי המלחמה המתמשכת ביותר בישראל, כולל מאות רבות של טילים שעפו אל ערינו היישר מאיראן וגרמו לנזק חסר תקדים, הן בנפש והן ברכוש, יהפכו מקבלי ההחלטות את ההתחדשות העירונית לשחקן ציר בענף הנדל"ן.

בפועל המציאות הינה שונה לחלוטין: על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במהלך 2025 ירד החלק היחסי של דירות שנבנו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בכ-17 אחוזים לעומת השנה הקודמת.

ומילים אחרות: נכון להיום רק כ-900 אלף מתוך כ-2.8 מיליון דירות במדינת ישראל, הינן מצוידות בממ"דים, כלומר פחות משליש. במהלך המלחמה האחרונה, קל וחומר מלחמת 12 הימים מול איראן, היה ברור כי כל מי שהתגורר בבניין ישן ללא ממ"ד, הסיכוי שלו להיפגע, היה גבוה הרבה יותר.

יתרה מכך: המלחמה אולי השכיחה מהתודעה הציבורית, את החשיבות של התחדשות עירונית על מנת לחזק בניינים כנגד רעידת אדמה גדולה ממשמשת ובאה. והלא בשנה הבאה, 2027, ימלאו בדיוק 100 שנה לרעידת האדמה הגדולה האחרונה שהייתה אצלנו וכל ילד יודע שרעידות אלה מתרחשות מידי 100 שנה, בדיוק של שעון שוויצרי.

אז מדוע ההתחדשות העירונית הפכה בשנים האחרונות ללא כדאית לחלוטין לקבלנים?

ובכן, המספרים היבשים אומרים את הכל: מחד גיסא התקורות של הקבלנים, הן בחומרי בנייה והן בעובדים עלו בלפחות 30 אחוזים. מאידך גיסא מחירי המגרשים לבנייה "רגילה" שאיננה התחדשות עירונית ירדו ב-30 אחוזים. ואם נוסיף לכך את ריבית המימון הגבוהה ואת הליכי ההיתרים בהתחדשות עירונית שאורכים 10-12 שנים, כולל התעסקןת סיזיפית עם דיירים, נבין מייד מדוע הן פינוי בינוי והן תמ"א 38/2 הפכו ללא כדאיים. נכון להיום קבלנים מקהלים בדרך כלל יחס של 1 ל-4 או במקרה הטוב  1 ל-5 תמורות. 

רק העלאה דרמטית ביותר של התמורות עד כדי 1 ל-20 בפריפריה, תשנה את המשוואה ומה לגבי חשיבות ההתחדשות העירונית על מנת לנצל כל מ"ר פנוי לטובת בנייה, ובמיוחד במדינה המתאפיינת בריבוי האוכלוסייה הגבוה ביותר בעולם המערבי, תוספת של כ-200 אלף נפשות וכ-60 אלף בתי אב מידי שנה, עם תחזית ל-20 מיליון תושבים עד לשנת 2060?

ומה לגבי שיקום עשרות רבות של שכונות ותיקות המוטלות כאבן שאין לה הופכין, חלקן הגדול ללא רישום בתים ברשם המקרקעין (טאבו), עובדה שאינה מאפשרת כלל התחדשות עירונית באותן שכונות, לא תמ"א 38 ולא פינוי בינוי?

גורמים אלה, ונוספים, היו צריכים להעיר זה מכבר את מקבלי ההחלטות, ולהתניע סוף סוף את ההתחדשות העירונית כפרויקט לאומי בעל חשיבות ראשונה במעלה.

הסיבות לכישלון ברורות:

הפרויקט הפך ללא כדאי כלכלית כלל ליזמים, עד כדי כך שאפילו במיקומים הכי יוקרתיים ומבוקשים, דוגמת הצפון הישן של תל אביב, מורגשת ירידה דרמטית בכמות הפרויקטים.

כמו כן הליכי קבלת ההיתרים וההתנהלות השוחקת הממושכת אל מול הדיירים הוותיקים, הפכה את התהליכים לסיוט מתמשך עבור היזמים והקבלנים, שרובם הגדול מדירים את רגליהם מהפרויקט.

נוסיף לכך את הרגולציה המשתנה מעיר לעיר, והרצון של העיריות "לחלוב" את היזמים עם דעה קדומה שמדובר כאן ב"כרישי נדל"ן", כל זה גרם גם ליזמים רבים להתרחק.

וכמובן הצורך בתשתיות משלימות, ובמיוחד בפרויקטים של תמ"א 38, מה שגורם לעיריות רבות להתנגד ו/או לעכב פרויקטים.

הפתרון צריך וחייב להיות בהפיכת ההתחדשות העירונית לכלכלית בכל רחבי הארץ (!) ליזמים והקבלנים, בין אם בהגדלת זכויות בנייה ו/או קרקע משלימה או תמורות הרבה יותר משמעותיות, ובד בבד ביצירת כוח משימה בין משרדי שיהפוך את הפרויקט לבעל עדיפות לאומית, זאת בשילוב רשות השלטון המקומי וכלל העיריות והענקת תקציבים משמעותיים להגדלת כוח האדם המטפל בפרויקטים במסגרת הועדות המקומיות, תקציבים לתשתיות משלימות ועוד.

בל נשכח כולנו כי בבוא יום פקודה, כשיתרחש שוב, חלילה, גל של התקפת טילים ו/או חלילה גם רעידת אדמה גדולה, נבכה כולנו ונאמר "מדוע לא התכוננו"? ואז, למרבה הצער, זה יהיה מאוחר מידי….

*כותב המאמר רוני מזרחי הוא יו"ר ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו" ונשיא לשכת הקבלנים לשעבר

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן