יזמית תמ"א 38 התמהמהה – ולא תוכל לנצל את היתר הבנייה שאושר לה

יזמית תמ"א 38 התמהמהה – ולא תוכל לנצל את היתר הבנייה שאושר לה: בית המשפט דחה עתירה של חברה יזמית, שביקשה להורות לוועדה המקומית חיפה להנפיק לה היתר בנייה, וקבע כי זו לא פעלה כדי לעמוד בתנאי ההיתר בפרק הזמן שהוקצב לה. בית המשפט המליץ ליזמית ולוועדה המקומית לפעול להגשת בקשה חוזרת להיתר, וזאת נוכח פקיעתה הצפויה של תמ"א 38 בעיר בעוד שנה.

החברה היזמית, יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע, החלה לקדם לפני למעלה מעשר שנים פרויקט תמ"א 38 ברחוב חורב בחיפה, הכולל הריסה שני בניינים והקמת שלושה מבנים חדשים במקומם. בשנת 2014 היא הגישה בקשה ראשונה להיתר בניה. בקשה זו נדחתה בשנת 2015 על הוועדה המקומית ועל כך הוגש ערר. בשנת 2016 הורתה ועדת הערר ליזמית להגיש בקשת היתר בניה מתוקנת, וזו אושרה בשנת 2017 על ידי הוועדה המקומית בתנאים ושינויים. בין האר, הורתה הוועדה ליזמית לבטל שטח בניה עיקרי בסך של 406 מ"ר, וזאת באמצעות ביטול דירה בקומה העליונה בכל אחד משלושת המבנים. עוד הורתה הוועדה המקומית ליזמית להביא אישורים של פקיד יערות וכן אישור תכנית פיתוח נופי. היזמית הגישה ערר על התנאים שהוצבו, אך זה נדחה על ידי ועדת הערר. 

היזמית עתרה לבית המשפט המחוזי נגד התנאים, ובשנת 2019 העתירה נדחתה ברובה, והתנאים שהוצבו לקבלת ההיתר נותרו. במשך כשנתיים מיום בו ניתן פסק דין בעתירה הקודמת, לא הייתה כל פעילות בקשר לבקשת היתר הבניה, ורק בשנת 2021 פנתה היזמית לעירייה להאריך את המועד להוצאת היתר ב-12 חודשים, ובהמשך ביצעה מספר פעולות, ביניהן חישוב אגרות בנייה וקבלת אישור פקיד יערות. לפני כשנה, באפריל 2014 שילמה היזמית היטל השבחה בסך של 75,000 שקל ושילמה אגרה לתאגיד מי כרמל. כאשר פנתה היזמית לוועדה המקומית, בחודש יוני 2024, בדרישה להנפיק היתר בניה, הודיעה הוועדה על סירובה, בטענה כי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר בניה אינה בתוקף ולא ניתן להוציא מכוחה היתר בנייה.

על כך הגישה היזמית, יחד עם בעלי זכויות בבניין עתירה נוספת לבית המשפט המחוזי בחיפה. לטענתה, היא מילאה אחר כל התנאים המופיעים בבקשת ההיתר, העמידה את כל האישורים הנדרשים, שילמה את כל התשלומים הנדרשים, ונותר השלב הפרוצדורלי של הנפקת היתר הבניה. כמו כן, נטען כי אי קידום הבקשה במהלך השנים לא נבע ממחדל של היזמית. עוד נטען, שכל עוד לא ניתן היתר בניה למקרקעין הרי שנגרמים ליזמית ובעלי הזכויות בנכס נזקים כבדים. היזמית ציינה כי תמ"א 38 נמצאת לקראת פקיעת תוקפה, ואין ודאות אם ניתן יהיה להתחיל מחדש הליך תמ"א 38 ולקבל לשם כך היתר בניה. 

הוועדה המקומית, מצדה, ביקשה לדחות את העתירה. לטענתה, פג תוקפה של ההחלטה המאשרת את הבקשה להיתר בנייה, ועל כן לא ניתן להיענות לבקשה להנפקת ההיתר. הוועדה ציינה יש לראות במועד מתן פסק הדין הקודם בעניין החלטתה להעניק היתר בתנאים, במרץ 2019, את מועד מתן ההחלטה וכי תוקף ההחלטה ימנה ממועד זה ואילך. הוועדה הוסיפה כי על פי פסק הדין הייתה אמורה העירייה להגיש תכניות מתוקנות ולמלא את התנאים הנדרשים. אולם, במשך כשנתיים היא לא עשתה פעולות בתיק, זאת ככל הנראה עקב זניחת הבקשה להיתר בניה.

עוד טענה הוועדה כי גם על פי הפרשנות המקלה ביותר, ניתן היה להגיש את הבקשה להיתר עד מרץ 2022, אך זו הוגשה בסופו של דבר רק בסוף יוני 2024, ולכן לא ניתן להיעתר לה. עוד טענה הוועדה כי היזמית אף לא מילאה את כל התנאים לצורך קבלת היתר הבניה,

השופטת בטינה טאובר שדנה בעתירה החליטה לדחות אותה, מחמת היותה של ההחלטה המאשרת פגת תוקף, ומכיוון שהיזמית לא מילאה את התנאים הקבועים בהחלטה המאשרת. השופטת ציינה כי על פי תקנות התכנון והבנייה, החלטת מוסד תכנון לאשר היתר בנייה מתבטלת אם בתוך שנה לא מוצא היתר. לוועדות התכנון יש סמכות להאריך את המועד להוצאת ההיתר.

עוד קבעה השופטת כי את מועד ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר לעותרת צריך למנות מיום פרסום פסק הדין בעתירה הקודמת, פרץ 2019, בקשר להחלטת הוועדה המקומית לאשר את הבקשה בתנאים. ממועד זה, נקבע, יש לגזור שנה, עד מרץ 2020, עד שההחלטה תתבטל בהתאם לתקנות. למרות זאת, קבעה השופטת, במשך קרוב לשנתיים, מיום שניתן פסק דין ועד לחודש מרץ 2021, ההליך לא התקדם כלל. רק אז הגישה היזמית בקשה להארכת המועד להוצאת היתר הבנייה ב-12 חודשים נוספים.

השופטת קבעה עוד כי במשך תקופה זו היזמית לא הגישה את התכניות המתוקנות והאישורים הנדרשים בהתאם להחלטה, לא שולם היטל השבחה ולא הוצאה פקודת גבייה, ובנוסף הוועדה המקומית לא האריכה את תוקפה של ההחלטה המאשרת מעבר למרץ 2020. מכאן, נקבע, ההחלטה המאשרת בטלה ולא ניתן להוציא מכוחה היתר בניה ליזמית.

בנוסף, השופטת דחתה את טענת היזמית שלפיה היא מילאה את התנאים בהחלטה המאשרת את בקשת ההיתר, וכי נתינת ההיתר המבוקש הינה טכנית בלבד. השופטת כתבה בפסק הדין כי מילוי התנאים של ההחלטה המאשרת צריכה להתבצע בתוך תקופת הזמן שנקבעה כי יש תוקף להחלטה ולא לאחר שתוקף ההחלטה פג. בפועל, נקבע, היזמית לא צירפה כל מסמך כי במהלך תקופת הזמן בו ההחלטה המאשרת הייתה תקפה היא מילאה את כל התנאים הדרושים. השופטת ציינה כי הדרישות והתנאים של ההחלטה המאשרת בוצעו זמן רב לאחר המועד האחרון לפקיעת ההחלטה, מרץ 2020. כך, בין השאר, חישוב האגרות נערך רק בשנת 2022, פקיד היערות אישר סקר עצים רק בשנת 2023 ותשלום היטל השבחה בוצע בשנת 2024. "ברור כי בעת שההחלטה המאשרת הייתה תקפה הרי שהעותרת לא מילאה את כל התנאים באופן מהותי, כפי שנטען על ידי העותרת. אכן יכול להיות שכיום העותרת מילאה את כל התנאים הדרושים לשם קבלת ההיתר, אך נוכח היותה של ההחלטה פגת תוקף, אין לכך משמעות", נכתב.

לצד זאת, השופטת מתחה ביקורת על הוועדה המקומית שלא טרחה להבהיר ליזמית כי תוקף החלטתה פג, וציינה כי הוועדה לא התנהלה באופן הראוי כמצופה מרשות מנהלית. עם זאת, היא קבעה כי הדבר לא ישנה את הפגם בהתנהלות היזמית.

בסיום דבריה, השופטת התייחסה לטענות העותרים – היזמית והדיירים, כי אי מתן היתר הבנייה יביא לפגיעה קשה בהם ובשאר הדיירים. "אני מודעת לכך כי פסק דין זה אכן מסב נזק כבד לדיירי המקרקעין, אך לצערי אין ביכולתי להעניק לעותרים את הסעד המבוקש על ידם, לאור אי עמידת הבקשה בהוראות הדין", כתבה השופטת, והוסיפה כי "אין לי אלא לקוות שהצדדים יפעלו להגשת בקשת בניה ואישורה בהקדם האפשרי ובשים לב כי תמ"א 38 בעיר חיפה תפוג ביום במאי 2026, זאת על מנת להביא קץ לסבלם של העותרים הפרטיים ושאר דיירי המקרקעין".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן