המתווה החדש: "אנחנו עוברים ממצב של קרקע משלימה פיזית, לעולם של כסף"

ממתינים לפרויקט פינוי בינוי? ייתכן כי בקרוב תושג התקדמות משמעותית בתהליך: היועצת המשפטית של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אמרה בדיון השולחן העגול של "מגדילים", כי בימים אלו מתקיימים דיונים על שינוי משמעותי בתמורות שיקבלו היזמים, על מנת להוציא פרויקטים מורכבים מהכוח אל הפועל. את הדברים אמרה אמש ד"ר איריס פרנקל כהן, בדיון מקצועי יוזמת "מגדילים", שעסק בסוגיות שמאיות משפטיות במתחמי פינוי בינוי,  בהובלת ד"ר פרנקל ושמוליק כהן, בעלים ומנכ"ל משותף של משרד אס.קיי שמאות מקרקעין, שבו השתתפו עשרות עורכות ועורכי דין. 

לדבריה של פרנקל כהן, הרשות פועלת במגוון דרכים על מנת לקצר את לוחות הזמנים הארוכים מאוד נכון להיום בפרויקטים של פינוי בינוי, שלעיתים עשויים להגיע אף ל – 15 שנה ומעבר לכך. אחת הסוגיות העיקריות המהוות חסם בהתקדמות הפרויקטים היא הקרקע המשלימה לה ממתינים יזמים ובעלי הדירות במשך שנים ארוכות, כעת נבחנת האפשרות לבצע שינוי מהותי בתהליך: "אנחנו עוברים ממצב של קרקע משלימה פיזית לכסף, על מנת לייעל את התהליכים. כעת אנחנו בשלבי גיבוש של המתווה החדש שייעשה בהליך תחרותי. אנחנו עוברים מעולם של קרקע לעולם של כסף. ברגע שמדובר בכסף, הפתרון יכול להיות יותר מותאם לצרכים השונים", אמרה ד"ר פרנקל. 

פרנקל כהן ציינה בפני הנוכחים כי נכון להיום ישנם כ -600 מתחמי פינוי בינוי פעילים ברחבי הארץ בשלבים שונים, כ -7,000 פרויקטים של תמ"א וכ -40 תכניות שכונתיות, מהן כ -30 במימון וניהול הרשות. למעשה, בשנים האחרונות אחת מתוך 6-7 דירות שנמכרו בארץ הגיעה מתחום ההתחדשות העירונית. לדבריה: "מדובר בצורך קיומי, מעבר לביטחון ויציבות של בניינים יש לנו ייעול שימוש בקרקע. מדינת ישראל מאוד חריגה בעולם המערבי בגידול הדמוגרפי, אנחנו מנסים לתת מענה לצרכי הדיור וברור לנו שחלק מהמענה אמור להיות בהתחדשות עירונית. אנחנו באמת מאמינים שההתחדשות העירונית טובה לדיירים ליזמים, לרשות המקומית ולמדינה, שמחויבת לתת מענה לאיכות החיים במדינת ישראל". 

במהלך הדיון הודגש הצורך לדאוג לזכויותיהם של בעלי הדירות בתהליך ומכאן, על גיבוש תקנות לעסקאות: "יש כאן סופר אתגר משפטי. לדייר יש מערכת שיקולים שלמה שנלקחת בחשבון. יש את הצד הרציונלי, לפיו משביחים את הנכס ומשפרים לו את איכות החיים אבל אנחנו מבינים שיש מורכבות רגשית פסיכולוגית מסוימת. יש לבעלי הדירות העדפות, אדם שגר בבניין של שלוש קומות מכיר את השכנים ויודע איך להתמודד אתם. כשהוא עובר למגדל של 30 קומות זה סגנון אחר ואפשר להבין את החשש שלו. בנוסף, ישנו חשש לפגיעה בנכס היקר ביותר שלהם, אולי הנכס היחיד שלהם, יש חוסר אמון בתהליך וביזם, זהו עולם של הרבה מאוד חששות שאנחנו מבינים שהם קיימים ועדיין צריך לזכור שבלי הדיירים אין פרויקטים. 

"לכן, אנחנו בעיצומן של גיבוש תקנות שמדברות על מה העסקה צריכה לכלול. יצא לנו לראות חוזים שבהם לא כתוב שם היזם. מי יבנה את הפרויקט? מה זה משנה? מאכער בא מחתים ומישהו כבר ייכנס".

פרנקל כהן דיברה גם על מקרים בהם נחשפות החתמות פוגעניות בפרויקטים: "אנחנו צריכים לטפל בחרדות של דיירים ובכשלים שאנחנו מגלים. מגיעים לממונה על פניות דיירים ברשות תיקים הזויים, יש עורכי דין שאני קצת מתביישת שהם חלק מהמילייה הזה. לעיתים יש צורך בביטול עסקאות אבל אי אפשר לעשות הכל, אנחנו על הקו הדק בין טריבונל מנהלי למעין טריבונל שיפוטי ואנחנו כל הזמן מותחים את הקו". 

סוגייה נוספת אליה התייחסה פרנקל כהן בדבריה, עוסקת בתחזוקת הפרויקטים, בעיקר בקרב בעלי דירות בגיל השלישי, המגיעים מרקע סוציו אקונומי נמוך: "נכון להיום ישנו תקצוב עבור חמש שנים לגמלאים מקבלי הבטחת הכנסה ומבחינתי זו החרדה הגדולה ביותר, מכיוון שאני מכירה את העם שלי ואני יודעת שרוב האנשים זה 'סמוך על סמוך' ואם אפשר לשלם 200 ₪ בחודש עבור דמי ניהול במקום 500 ₪ אז זה בסדר גם אם יש קצת ריח לא נעים בלובי, אבל אף אחד לא בודק אם מערכות הבטיחות עובדות כמו שצריך. מה יקרה כשנצרך לבצע פינוי בינוי של בנייני 30 קומות אם עם שלוש קומות אנחנו מסתבכים? "אני כן מצפה שעורכי הדין ישדרו את הסוגייה הזו ללקוחות שלהם, שהם יבינו למה הם נכנסים, פרסמנו מדריך תחזוקה לאכלוס ויש משמעות לשלב התכנון והרישוי, צריך לחשוב תחזוקתית. יש משמעות לקדם את הדברים האלו בצורה מושכלת אלו לא דברים שניתן להקל בהם ראש". 

עורכי הדין: המינהלות עושות חיים קשים
נכון להיום ישנן 27 מנהלות עירוניות ועוד 8 'מיני מנהלות' באזורים נדרשים במדינה. עורכי הדין שהשתתפו בדיון, מתחו ביקורת קשה על האופן בו מתנהלות חלק מהמנהלות, וטענו כי ישנו צורך להגביל את סמכויותיהן: "המנהלות עושות לנו את החיים הכי קשים בעולם ומערימות קשיים. יש מנהלות שמבקשות שנכין להן טבלת אקסל מסודרת של כל דייר ושל התמורה שלו, באחת המנהלות יצא נוהל שאנחנו צריכים להודיע להם לפני כנס חתימה ושהיזם אמור לעמוד ולהגיד מה שכר הטרחה שלנו. המנהלת שלנו הפכה להיות מנהלת הפרויקט". עוד טענו עורכי הדין כי החתמת הסכם שכר טרחה הפכה להיות מו"מ וכי אין אחידות בדרישות של המנהלות השונות. 

פרנקל כהן הזמינה את עורכי הדין להעביר לה המלצות ובקשות, והבטיחה לבחון אותן בעיון: "למנהלות יש תפקיד, הן מטפלות בדרך כלל בהתנהלות פחות טובה של יזמים ועורכי דין ולפעמים זה לא מתאים לכל הסיטואציה. יש לנו עניין להגן על בעלי הדירות לאורך ציר העסקה כולה, מהרגע שאתה מתחיל לנהל את התהליך עם בעלי הדירות ועד לאחר קיומה. ברור לנו שלאורך כל התהליך הם צריכים הגנות משתנות, ואנחנו מנסים לתת לה מענה".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: שמוליק כהן קרקע משלימה איריס פרנקל כהן