banner
מתחם קוקיא ירושלים // הדמיה: איאן באדר אדריכלים
מתחם קוקיא ירושלים // הדמיה: איאן באדר אדריכלים

מגמת התכנון של ירושלים – פחות בנייה לגובה, יותר דירות קטנות

מהנדס העיר ירושלים ממליץ לתת תוקף לארבע תכניות עם 1,384 יח"ד ולהפקיד את מתחם קדיש לוז של קבוצת רוטשטיין

זיו גולדפישר 16.01.2025

מהנדס עיריית ירושלים ממליץ לתת תוקף ל-4 תכניות, המציעות 1,384 יח"ד. מדובר בתכניות התחדשות עירונית הרצל 54, 56, 58 רב צעיר 3, 5 הברון הירש 3 בקרית משה, המציעה 220 יח"ד; תכנית מתחם קוקיא במרכז העיר, המציעה 300 יח"ד; התחדשות עירונית ברח' אהליאב 4-14 ורח' ירמיהו 74-76 ברוממה, המציעה 380 יח"ד; התחדשות עירונית אפרסמון 25-35, הדודאים 10, מבוא קטורה 2-4, המציעה 484 יח"ד. בנוסף, המהנדס ממליץ להפקיד את תכנית התחדשות עירונית קדיש לוז 3-13, המציעה 248 יח"ד. מדובר בתכניות בסמכות מחוזית, והוועדה המקומית צפויה לגבש על בסיס חוות הדעת של המהנדס את המלצתה.

קרית משה: תנאי לאישור התכנית – הנמכת המגדל
תכנית פינוי בינוי בשכונת קרית משה ברחוב רב צעיר והברון הירש (הרצל 54, 56, 58, רב צעיר 3, 5 הברון הירש 3) מציעה להרוס 6 מבני מגורים בני 4-3 קומות. הכוללים בסך הכל 49 יח"ד. במקומם, התכנית מציעה הקמת מגדל מגורים אחד בעירוב שימושים בגובה של עד 35 קומות על רחוב הרצל ו-2 מבני מגורים בגובה של עד 7 קומות לרחוב רב צעיר. בסך הכל, התכנית מציעה 220 יח"ד.

התכנית הופקדה בחודש אוקטובר וסיימה את תקופת ההפקדה לפני כשבועיים. לתכנית הוגשו 9 התנגדויות, של המינהל הקהילתי ושל תושבים במתחם. המהנדס ממליץ לתת תוקף לתכנית בכפוף לתיקונים, ביניהם בחינת התקן השמאי וצמצום הקומות במגדל. המהנדס כתב בחוות דעתו כי: "המכפיל המוצע בתכנית של 4.49 אכן נראה גבוה ביחס לאזור זה בעיר, תנאי למתן תוקף לתכנית יהיה בחינה נוספת של התקן השמאי בהתייחס בן היתר להתנגדויות שהוגשו בעניין, ובהתאם לבדיקה יצומצמו הקומות במגדל".

את התכנית יזמה חברת טעמן נדל"ן, עורך ראשי הוא אדריכל בועז ביטמן.

רחוב יפו: 20 אחוז יח"ד קטנות
מתחם קוקיא– מגורים, מסחר, מלונאות ותחבורה, ברח' יפו,  מציעה פתרון אדריכלי למתחם עירוני משולב הכולל שני מגדלי מגורים בדירוג ע"ג מסד בין 5 קומות עבור מסחר, מלונאות ומשרדים. גובה המגדלים המוצעים מעל קומות המסד (של 5 קומות) יהיה 20 קומות בצד המזרחי של הבינוי ו-35 מצידו המערבי. בסך הכל, התכנית מציעה 300 יח"ד. 

התכנית הופקדה בחודש אוקטובר, והוגשה נגדה 3 התנגדויות. בין השאר, נטען כי המגדלים המוצעים מכוונים לשוק יוקרתי, וייתכן כי חלקם ישמשו להשכרה קצרה כמו AIRBNB דבר שעלול ליצור דירות רפאים שאינן תורמות לכלכלה המקומית. עוד נטען כי דירות יוקרה אלו אינן נגישות למשפחות צעירות עקב מחירים גבוהים ועלויות תחזוקה בלתי סבירות.

המהנדס קיבל באופן חלקי את ההתנגדות, וכתב בחוות דעתו כי על מנת להבטיח יצירת מגוון של גדלי דירות, כן יש לקבוע בהוראות התכנית כי לפחות 20% מיח"ד יהיו יח"ד קטנות של עד 55 מ"ר עיקרי וממ"ד. המהנדס ממליץ לתת תוקף לתכנית, כפוף לתיקונים.

את התכנית הגיש קוקיא עזרא ניסים, עורך ראשי: אליעזר רכס.

רוממה: הבינוי יונמך ל-12 קומות
התחדשות עירונית רח' אהליאב 4-14 ורח' ירמיהו 74-76 ירושלים בשכונת רוממה, מציעה תכנון למתחם גדול בשכונה הכולל כ-12 דונם. התכנית מציעה הקמה של 4 בנייני מגורים – בניין אחד הכולל 20 קומות, שלושה בניינים בגובה של 14 קומות. סה" כ 380 יחידות דיור מתוכם 100 יחידות דיור להשכרה לתקופה של 20 שנה, 4,900 מ"ר עבור מסחר ותעסוקה. 20 אחוז מהדירות יהיו בשטח של עד 55 מ"ר.

התכנית הופקדה בסוף אוגוסט והוגשו נגדה מספר התנגדויות. המהנדס ממליץ לתת תוקף לתכנית, בכפוף לתיקונים. בין השאר, המהנדס ממליץ להנמיך את הבינוי ל-12 קומות: "התכנית היא חלק מתחום תכנית האב של רוממה שחלק גדול ממנה כבר בוצע בפועל , כל התכניות שקודמו בהתאם לתכנית האב כללו בניה של עד 12 קומות בהתאמה לתכנית האב ובהתאם לאופי האוכלוסייה ולכן יש לצמצם את כל הבניינים לגובה מקסימלי של 12 קומות".

את התכנית הגישו חברת אזורים בנין (1965) בע"מ, פרויקט יפו 34 ירושלים ומגדלי אגס בע"מ. עורך ראשי הוא אדריכל מטיו אהרן רוזנשיין.

גילה: בניין המגורים יועתק לטובת שטח ירוק
התחדשות עירונית ברחוב אפרסמון 25-35, הדודאים 10, מבוא קטורה 2-4 בשכונת גילה מציעה התחדשות עירונית ע"י פינוי 4 מבני מגורים, ומבני ציבור קיימים המשמשים לקופת חולים וטיפת חלב. . בתחום התכנית קיימים 4 מבני מגורים בני 4 ו5- קומות סה"כ 89 יח"ד. 

במקום הבינוי שצפוי להיהרס, התכנית מציעה והקמת מתחם מגורים המכיל 5 מבני מגורים כאשר 2 מתוכם מגדלים הכוללים 34-37 קומות ו-3 מתוכם מבני מגורים הכוללים 10 קומות. בסך הכל, התכנית מציעה 484 יח"ד, שטחי מסחר והפרשות מבונות לשטחי ציבור כגון קופת חולים, טיפת חלב, גני ילדים ושימושים נוספים, המתחם המוצע כולל גם שצ"פ ושטחים למבנים ומוסדות ציבור עבור מבני בית הספר, גני ילדים ובית כנסת.  עוד מוצע במסגרת התוכנית, 2 כבישים חדשים המתוכננים מצפון לדרום וממזרח למערב המתחם.

התכנית הופקדה בספטמבר, והוגשו נגדה 28 התנגדויות. המהנדס לקבל חלק מההתנגדויות ולאשר את התכנית למתן תוקף. בין השאר, המהנדס ממליץ לנייד בניין מגורים מתא שטח אחד לאחר, במטרה להרחיב את השצ"פ המוצע. 

מגיש התכנית הוא יחיאל פוטש, עורך ראשי הוא אדריכל בועז ביטמן.

המלצה: להפקיד תכנית התחדשות בקדיש לוז
לצד ההמלצה על אישור התכנית, המהנדס ממליץ להפקיד תכנית התחדשות בקדיש לוז 11-13 , ברמת שרת של קבוצת רוטשטין. מדובר בתכנית להתחדשות עירונית הכוללת פינוי והריסת מבנים הכוללים 62 יח"ד, והקמת מתחם הכולל מגורים בהיקף 248 יח"ד בבניה מרקמית של 11 קומות ומגדל של 33 קומות, שטחים ציבוריים פתוחים, ושימושים למסחר ולמבני ציבור.

המהנדס כותב בחוות דעתו כי: "התוכנית מציעה התחדשות כוללת של המתחם ומהווה ניצול מיטבי של הקרקע תוך הגדלת מלאי יחידות הדיור, שטחים לצרכי ציבור ושטחי מסחר. התוכנית משפרת את הקישוריות העירונית ומייצרת סביבת מגורים המותאמת לעקרונות התכנון, לאור זאת מומלץ להפקיד את התוכנית בכפוף לתנאים אשר יבטיחו את איכות התכנון והמענה לצרכי ציבור". עם זאת, המהנדס ממליץ לבחון את תקן שמאי שהוגש ע"י השמאי מטעם הוועדה המחוזית, ובמקרה הצורך לצמצם את הבינוי על ידי הנמכת קומות במגדל. עורך התכנית הוא אדריכל שוקרון לירן יהודה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות