"בזמן שהעשירים מרווחים מהתחדשות עירונית - באופקים נשארו בלי ממ"דים"

"בשבועיים האחרונים יש גרף עלייה במכירות, הלקוח הישראלי יודע מתי הגרף מפסיק לרדת. כולם מדברים על 'אחרי המלחמה' אבל הלקוח החכם לא מחכה, זו לא מנגינה מתואמת שלפיה כולם יודעים שהגיע הרגע אלא הקהל הישראלי יודע לזהות זמנים, ומאמין בשוק הדיור לטווח ארוך", יקי רייסנר, בעלים חברת רייסדור הבונה ויוזמת פרויקטים למגורים, מסחר והתחדשות עירונית בהיקפים רחבים, התארח באולפן הפתוח, והסביר למה הרוכשים חוזרים לשוק. לדבריו, "השוק לא יכול להתמודד עם חודשים ארוכים של אי מכירות, האנשים שלא קנו דירות לא עברו לגור באוהלים, לא עזבו את הארץ וגם לא החליטו לגור עם ההורים כל החיים – הם ישבו על הגדר. מי שמבין שהמלחמה היא ארוכה, שהמחירים לא ירדו, שבתקופה הקשה הזו לא מייצרים יותר דירות, מזהה את ההזדמנות לרכישת דירה".

עד כמה היזמים חשופים כעת לפגיעה כלכלית חמורה?
"ההשפעה של מחסור בעובדים הזרים, הגיעה לכך שעלות העסקתם הגיעה למעל ל- 150 אחוז. בנוסף, חלק מהאתרים סגורים אבל זה לא מרתיע אותי לטווח הארוך. הטיפול בהבאת העובדים הזרים הוא מהלך מבורך של הממשלה, ויכול להביא אותנו למצב יותר טוב מלפני המלחמה ומהתלות בפלסטינאים, זה יוריד את עלויות כוח האדם. בינתיים החוכמה היא לא להתבשם מתקופה מאוד חזקה ותמיד לחשוב על היום שאחרי. פעם אמר לי יזם על אחד הפרויקטים שלו שהוא 'יכול להפסיד שם מקסימום 20 מיליון', כלומר, כשאתה בודק עסקה אל תבדוק כמה אתה מרוויח אלא כמה אתה יכול להפסיד, והאם החברה תקרוס בגלל זה. היו יזמים שלא עשו את החשבון הזה ולא יודעים איך להתמודד עם התקופה הזו.

"דווקא החברות הגדולות נמצאות בסיכון גדול יותר מהבינוניות, כי הכוח שלהם בלקיחת אשראי ומימון היה כל כך אגרסיבי, והם לקחו הרבה מעבר ליכולות שלהם. רואים את מחיקת ערך הקרקע שלהם, ההתמודדות והתוצאות, ולמרות המצב החמור הזה, באופן אבסורדי, המלחמה נותנת להם אוויר. בסיומה צפויות להיות חברות שיצטרכו להתמודד, מי שישרוד את 2024 גם ישרוד את השנים הבאות, ונראה עלייה מאוד משמעותית במחירי הדיור".

איזה יתרון יש לכם בתקופה כזו כחברה יזמית ומבצעת?
"אנחנו מכונת ייצור של דירות, אנחנו גם המשווקים, המתכננים וגם החברה המבצעת. המשמעות היא שאנחנו לא לוקחים חברה קבלנית לביצוע הפרויקט אלא מהרגע שהתקשרנו עם בעלי הדירות ועד 5 שנים מהרגע שהם יכנסו לדירה, הם עובדים מולנו. יש לנו תאגיד כוח אדם גם לעובדים בשטח, הכל בתוך הבית. אדריכל מתוך הבית, כל מכונת הייצור בבית, אנחנו לא תלויים באחרים".

מה קורה בממשק שלכם עם ועדות התכנון?
"קטסטרופה. התחדשות עירונית נמצאת בתחתית סדר העדיפויות של ועדות התכנון והממשלה. אני פעיל בהתחדשות העירונית כחלק מזרועות נדל"ן של החברה, שכוללות מסחר שכונתי, מגדלי משרדים, מגורים ועוד כי חלק מהתמהיל חייב להיות התחדשות עירונית אבל ביחס למה שקורא בתחומים אחרים, מדובר בתהליך בלתי נתפס של בירוקרטיה, פשוט הזיה. "יש סיפוק גדול מהתחדשות עירונית אבל צריך להנות מהפרויקט עכשיו ולא עוד 18 שנה, צריך פרופורציה. הרי ההתחדשות היתה מבוססת על הגנה, על בניית ממ"דים, תראי מה הולך באופקים בזמן שברמת גן ובגבעתיים עושים התחדשות עירונית – העשירים לקחו את הפרויקט כדי להשביח נכסים בזמן שבפריפריה נשארו בלי ממ"דים. איפה המדינה שתגיד אני משקיעה?

בפרויקט של 'מחיר מטרה' בהרצליה המדינה סופגת 200 מיליון שקל אז מה מנסים להגיד לנו? נותנים לפריפריה 60 מיליון ועושים מזה כותרת, בזמן שצריך להשקיע 10-15 מיליארד שקל להתחדשות עירונית בפריפריה, כדי למחוק משם 20 אלף דירות שהן בושה וחרפה, לתת להם מגורים נורמליים ולייצר 30-40 אלף יח"ד. מה זה בשביל המדינה לעומת ההשקעות במרכז?".

איפה נסגרות היום עסקאות?
"לכל אזור יש את הביקוש שלו. הכוח בידי הקונים. בדירות שבטווח המחירים של עד 2 מיליון נסגרות עסקאות מהר יותר, הפריפריה הולכת טוב יותר, בשל שילוב של אוכלוסייה ושל מחיר. באזורים אלו האוכלוסייה רוכשת דירות למגורים ופחות להשקעות, הפריפריה לא חייה את האווירה של המרכז, והם מאמינים באזור שהם גרים בו. קל יותר לרכוש דירה בעפולה בכ- 1.6 מיליון שקל או בקריית גת בכ- 1.8 מיליון שקל או באופקים בכ- 1.5 מיליון שקל. זה קהל חזק ושצומח וצריך הרבה דירות".

איך היזמים מסתדרים בלי רוח גבית מהממשלה?
"אני כיזם מבין את המדינה כי כמו שהיא לא מבקשת להיות שותפה ברווחים, ככה היא לא צריכה להיות שותפה בהפסדים. מדינה צריך להתנהל, ואנחנו כיזמים צריכים פרופורציות לגבי הסיוע שאפשר לבקש. בזמן מלחמה היזמים צריכים להתאפק ולשים את החיילים והביטחון בחזית. כשיהיה לאזרחים ביטחון – אנחנו נרוויח יותר".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף