השמאי שמוליק כהן, שמלווה 75 מתחמי פינוי בינוי פעילים מסביר מהן 'תמורות ראויות', ומציע: "להוציא דו"ח כלכלי עוד לפני בחירת היזם"
שמאי המקרקעין שמוליק כהן, הבעלים של משרד S.K שמאות ומקרקעין, התארח באולפן הפתוח, והסביר מדוע שמאי צריך להיכנס לפרויקט התחדשות עירונית בשלב שטרם בחירת היזם על מנת לייצר ודאות לכולם, לקצר זמנים ולהבטיח את מה שהוא מגדיר כ'תמורות ראויות'. לשאלה האם המלחמה שינתה את תפיסת ההתחדשות העירונית מנקודת המבט של הדיירים, אומר כהן כי: "הדיירים השתנו בקו החשיבה שלהם, אם בעבר הם שמו שדגש על התחדשות עירונית כעסקה כלכלית אז היום הם לא ממוקדים רק בעולם התמורות אלא גם הרכיב האמוציונלי נכנס – הם רוצים ממ"ד (מרחב מוגן). זה ניכר באזור המרכז, כי הטילים הגיעו גם אליהם הביתה".
איך ביכולתך כשמאי לקצר להם את התהליך?
"כל דיון וכל פגישה משמעו עוד חודש עיכוב בלוחות זמנים. אלו פרויקטים שאורכים גם שמונה ועשר שנים אבל אפשר לקצר אותם לארבע – חמש שנים. אני יכול לתת עצות שיביאו לקיצור של לוחות הזמנים בחצי. גם היזמים, גם הוועדות וגם הדיירים רואים את התמורות לנגד עיניהם ואני כשמאי מקרקעין הוא גורם המקצוע היחידי שאמון על היבטי התמורות".
מתי אתה נכנס לתמונה?
"פעם היה נהוג ששמאי מצטרף לתהליך בטרום קבלת היתר הבנייה, בערך 4 שנים אחרי המו"מ עם היזם ואז היכולות שלו להשפיע היתה אפסית. נכון להיום, שמאי מקרקעין משתלב בשלבים הראשונים, לפעמים עוד טרום בחירת עורך דין.
"מדובר בתהליך שמלווה בחששות וחרדות, ובצדק. לוקחים לדיירים את הדבר היקר ביותר שיש להם, ושולחים אותם לחפש דירה במקום לא ידוע עד שבונים מחדש. השמאי צריך להבטיח מענה לכל סוגיה ושאלה בדרך הזו, ולא פחות חשוב – לתת להם את האינדיקציה האם התמורות שהם קיבלו הן ראויות. לשם כך, אנחנו מוציאים דו"ח כלכלי ביום הראשון לפרויקט, עוד לפני בחירת יזם".
הם מבינים שהתמורות היום מוגבלות?
"כן ההבנה חלחלה אבל המטרה שלנו היא לשקף להם את תמונות המצב האובייקטיבית, זה חוסך שנים של דיונים".
מה אתה עושה כשיזמים מציעים הצעות לא ראליות?
"בפגישה הראשונה אני אומר לדיירים – לא היזם שיציע עוד מטר או שניים יהיה זה שאני אמליץ עליו אלא היזם שייתן את התמורות הראויות. מה זה אומר 'תמורות ראויות'? המשמעות היא שהן לא יהיו נמוכות מידי וגם אם הוא ייתן תמורות נמוכות, אז אני קובע מגנון קבלת רווחים. כלומר, אם לקראת קבלת ההיתר מסתבר שהוא מרוויח יותר ממה שחושב בתחילת הדרך אז הדיירים יתחלקו ברווח. כבר בהתהוות ההסכם, טרום בחירת היזמים, בשלב כתיבת המכרז ליזמים, אנחנו מכניסים סעיף, שבו אנחנו אומרים מה האחוז של הרווח היזמי, שמעליו יש חלוקת רווחים ואז נמנעים ממצב שבעוד שלוש שנים התמורות כבר לא יהיו רלבנטיות.
מצד שני, 'תמורות ראויות' המשמעות היא שאנחנו גם לא רוצים יזם שייתן תמורות לא פרופורציונליות, שאחר כך הוא לא יכול לעמוד בהן ובינתיים בזבזנו שנתיים – שלוש לשווא. המטרה שלנו היא לייצר ודאות".
האם השמאי חייב להיות בקיא גם במדיניות של ועדות התכנון?
"יש לנו במשרד 75 מתחמי פינוי בינוי שעובדים בפועל, לכן ההכרות שלנו עם הוועדות המקומיות היא משמעותית והיא חשובה לאין ארוך. אנחנו מכירים את המדיניות של כל ועדה, למשל, בבית ים ונתניה התעקשו על תמורות של מקסימום 12 מ"ר אבל בוועדות אחרות יותר גמישים. ההתאמה שאנחנו עושים היא לא רק ברמת הנציגות והפרויקט אלא גם ברמת היזם והוועדה המקומית. עוד לפני שהיזם מציע את הצעתו, אנחנו מציגים לדיירים דו"ח שאומר מה היזם ראוי שיציע, ואז כל הדיאלוג משתנה ממצב של אי ודאות, לדו"ח שמייצר ודאות".
מה קורה בוועדות המקומיות בימים אלו?
"הן בשלהן. רעננה למשל, היא ועדה מאוד קורפורטיבית עם גורם ודאות גבוה, הם מקדמים התחדשות עירונית ואנחנו יודעים את זה כבר בתחילת הדרך, זה קריטי להצלחה. אבל יש ועדות שלא משתנות, עם אותה רגולציה, בירוקרטיה, דחייה, העמסת מטלות ציבוריות שגורמות לפרויקט להיות הפסדי, ועד להתנגדות עקרונית להתחדשות עירונית. יש ועדות שפשוט לא רוצות התחדשות עירונית, זה מעמיס על תשתיות, והארנונה לא מכסה את ההוצאות".
איך מאזנים בין האינטרסים?
"אנחנו לא רוצים מיליארדים, אנחנו כן רוצים שהיזם ייקח על עצמו, שהדיירים יקבלו, שהוועדה תקבל במסגרת המטלות הציבוריות – שכולם ירוויחו אבל המילים 'תמורות ראויות', עוברת כחוט השני לאורך כל התהליך".
מה עושים כשהרווח היזמי שמציע תקן 21 הפך למינימום?
"אני כשמאי שעושה תקני 21 לא רואה לנגד עיני את תקן 21 המומלץ לגבי הרווחיות, כי מדובר על 14 אחוז רווחיות, וגם אני כיזם לא הייתי מתחיל בכלל את הפרויקט באחוז רווח כזה. התחדשות עירונית היא פרויקטים ארוכי טווח, עתירי סיכונים ולכן, ההמלצה שלי היא להתחיל מרווח יזמי של 18-19 אחוז, הפערים הם דרמטיים".
עצה שלך לבעלי הדירות, על מה לשים דגש?
"הבחירה ביזם שייתן עוד מטר או שניים פחות דרמטית, הייתי דבר ראשון בוחר יזמים אחרי בדיקה שמאית מטעם הדיירים, כדי לוודא היתכנות והייתי לוקח מדדים כמותיים – ביטחונות הם סופר חשובים, לשכר דירה, לערבויות בנקאיות ועוד. לכן, הייתי ממליץ שלצד יזם עם יתרונות של מקומיות, יזמים שהם חברות משפחתיות וכדומה – למצוא גם את האיזון עם חברת שהן גדולות, לטובת הביטחונות לדיירים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
