אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג

חרב דמוקלס של ירידות מחירים

"המלצתי למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב לא לפשפש יותר מידי בנתוני רמות המחירים, אלא לעמוד על המשמעות מאחוריהם, זאת בתקווה שחרב דמוקלס, התלויה כעת כחוט השערה, לא תיפול כגרדום על הראש של כולנו. תרתי משמע" // דעה

מגדילים 16.01.2019

מאת: אסטרטג הנדל"ן עמית דובקין

מכירים את הסיפור המיתולוגי על חרב דמוקלס? ובכן אותו דמוקלס היה אחד מיועציו הקרובים של דיוניסיוס, מלך סיראקוז שבסיציליה. דמוקלס התקנא בדיוניסיוס ושפע המנעמים שקיבל כמלך. אמר לו דיוניסיוס: רוצה להתחלף איתי ליום אחד? בבקשה, שב נא על כיסאי. דמוקלס הסכים בשמחה עצומה, ישב על כיסא המלך וקיבל יינות, פירות ומנעמים עד בלי די. אלא מאי? לפתע ראה מעל לראשו חרב חדה כתער, תלויה כחוט השערה על שערה של סוס. נבהל דמוקלס שמא החרב תיפול עליו ותתיז את ראשו ולא יכל להרגע עד שאותו יום מלכות הסתיים.

זה המשל. והנמשל? ובכן, הנתונים שפורסמו אתמול ומצביעים על ירידת מחירי הנדל"ן ברוב חלקי הארץ, כולל מחוזות תל אביב, ירושלים והצפון, אינם אלא חרב דמוקלס התלויה כחוט השערה מעל לראשו של כחלון, ככל הנראה בימיו האחרונים כשר האוצר ושר העל לענייני הדיור. נתונים אלה, לא רק שאיננו צריך להתפאר בהם, הם מהווים הוכחה נוספת לכשלון החרוץ של הקדנציה הנוכחית שלו, שבמקום לפתור את משבר הדיור, רק החמירה אותו פי כמה וכמה.

ראשית דבר, ירידות מחירים קלות מאוד אלה (סביב החצי אחוז עד אחוז לשנה קלנדרית) הינן תוצאה 3  גורמים עיקריים:

האחד, ההשפעה של הדירות המסובסדות באמצעות הפרוייקטים של מחיר למשתכן שאמנם אין להן אולי השפעה סטטיסטית ישירה על הנתונים, אולם משפיעות ללא ספק על הסטת חלק נכבד מהרוכשים מדירות ב"שוק החופשי" לעבר הדירות המסובסדות במחיר למשתכן.

השני, העובדה שבשנה האחרונה היו הרבה פחות עסקות נדל"ן השפיעה ללא ספק אל הירידה הקלה ברמות המחירים. העובדה שחלק נכבד מהרוכשים הפוטנציאלים "נותרו על הגדר" ובחרו שלא לממש את העיסקה או בכלל להמתין ולא להכנס למו"מ על עיסקה, השפיעה הן תודעתית והן אפקטיבית על ההסטה הקלה של רמות המחירים כלפי מטה.

השלישי, מבצעים והנחות נקודתיות שהעניקו הקבלנים והיזמים, הורידו אף הם במידת מה את הממוצע הסטטיסטי של רמות המחירים, אולם אינם מהווים אינדיקציה כלל ועיקר לגבי המשך המגמה.

על כן אינני רואה כלל ועיקר סיבה לפתוח בקבוקי שמפניה לאור נתוני ירידות, כביכול, אלה. לעומת זאת קיימים שני נתונים שהינם לטעמי חמורים ביותר ואליהם שומה על כולנו להתייחס:

האחד, העובדה שבשלוש השנים האחרונות ירדה באופן עקבי ביותר כמות העסקות בשוק הדיור, כולל ירידה תלולה ביותר באחוז המשקיעים, מכ-30-33 אחוזים ב-2015 לכ-13-14 אחוזים בלבד כיום, מלמדת על האטה רבתי בשוק הדיור ועל כך צריך לשים את הדגש.

השני, העובדה שכחלון איננו מצליח כלל ועיקר לחצות את תקרת הזכוכית של 50 אלף התחלות בנייה, זאת לעומת הצורך של 70 אלף התחלות לשנה לפחות, למשך 10 השנים הקרובות, הינה לכשעצמה חמורה ביותר, ותביא כבר בשנה הקרובה לביקושים כבושים משמעותיים בשוק הדיור, ואולי אף לחץ לכיוון עלייה מחודשת ברמות המחירים.

על כן המלצתי למקבלי ההחלטות ולציבור הרחב לא לפשפש יותר מידי בנתוני רמות המחירים, אלא לעמוד על המשמעות מאחוריהם, זאת בתקווה שחרב דמוקלס, התלויה כעת כחוט השערה, לא תיפול כגרדום על הראש של כולנו. תרתי משמע.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות