אולי מדובר בהלוואה הפופולארית ביותר בישראל היום, ובכלל כזו המאפשרת לרבים להגשים את החלום לרכוש בית
את המשכנתה, הלוואה לטווח ארוך מאוד, אפשר לקחת בתנאים מסוימים התואמים את יכולת ההחזר של הלווים ואת סכום הכסף הנדרש להם. היא גם תלויה, בין היתר, בהון העצמאי שלהם שאיתו הם יוצאים לדרך ובמצבם הכלכלי. מחזור משכנתה הוא אסטרטגיה פיננסית המאפשרת לכל אלה שלקחו משכנתה להחליף אותה במשכנתה חדשה, בדרך כלל בתנאים נוחים וטובים יותר. תהליך זה מאפשר לא אחת ריבית נמוכה יותר, הפחתת גובה ההחזר החודשי ועוד. יש תקופות מסוימות שבהן כדאי לשקול אפשרות של מחזור משכנתה, בעוד אחרות יכולות להיות פחות אידיאליות לצעד שכזה. אם כך, מהו מחזור משכנתה, מתי נכון לבצע מחזור משכנתה ואיך התהליך מתנהל? הינה כל המידע הרלוונטי.
מחזור משכנתה, כאמור, הוא הליך אסטרטגי פיננסי הכולל החלפת משכנתה קיימת בחדשה, בדרך כלל כדי להשיג תנאים טובים יותר או הטבות פיננסיות. כאשר דנים בסוגיה מה זה מחזור משכנתה, חשוב לזכור שמשכנתה לכשעצמה היא הלוואה לטווח ארוך מאוד (לרוב ל-20 שנה ומעלה) ולכן עשויים במהלך השנים להשתנות התנאים, עשויים להשתנות החוקים הנוגעים לכך, ריביות וגם פרמטרים הרלוונטיים ללווים עצמם כמו עלייה או ירידה בהכנסות ועוד. בדיוק בשל כך מוצע תהליך של מחזור משכנתה, המאפשר את החלפתה של המשכנתה הישנה בתנאים הקודמים באחת חדשה לגמרי.
תהליך המחזור מורכב משני שלבים: בשלב הראשון לוקחים משכנתה חדשה במקומה של הישנה ואילו בשלב השני סוגרים את החוב שנותר במשכנתה הקודמת ומתחילים בהחזר חודשי חדש עבור המשכנתה החלופית. את מחזור המשכנתה אפשר לבצע רק כאשר הסכום שנותר לתשלום גבוה ב-10 אחוזים מהסכום של המשכנתה הקודמת ורק כאשר אותם לווים עומדים בדרישות של זו החדשה. אחד היתרונות הבולטים של תהליך זה הוא העובדה שאפשר לבצע את המחזור כמה פעמים שרוצים ואין על כך מגבלה כלשהי. כל זאת בתנאי שעומדים בכל תנאי ההלוואה ובתשלומי העמלות.
מחזור משכנתה הוא תהליך שיש לו יתרונות רבים שבהחלט יכול לשפר את התנאים. עם זאת, חשוב מאוד להביא בחשבון נתונים שונים בשוק, כדי לוודא שאכן עושים את הצעד הזה ברגע המתאים. לא כל שלב הוא המתאים לביצוע הצעד, ולא כל שינוי קטן יצריך מכם צעד דרסטי כמו מחזור משכנתה.
מתלבטים אם זהו הזמן לעשות את הצעד הזה? הינה המקרים שבהם מומלץ לכם לבצע מחזור משכנתאות:
קיצור תקופת החזר המשכנתה יכול להיות מהלך פיננסי נבון אם אתם מעוניינים להפחית את סך הריבית המשולמת לאורך חיי ההלוואה שלכם. באמצעות מעבר ממשכנתה בתקופת החזר ארוכה יותר, הכוללת למשל ריבית קבועה ל-30 שנה, למשכנתה לפרק זמן קצר יותר, כמו משכנתה בריבית קבועה ל-15 שנה, תוכלו ליהנות מהחזרים נמוכים יותר בחישוב הכללי. עם זאת, חשוב שתביאו בחשבון שהדבר מוביל להחזר חודשי גבוה יותר ולכן ההליך מומלץ רק כאשר אתם בטוחים שתהיו מסוגלים לעמוד בו ולהתמודד עם ההשלכות הכלכליות הנקודתיות שלו.
אינפלציה גבוהה במשק מובילה לעליית מחירים בפועל, מה שמוביל לעלייה גם בהחזר החודשי של המשכנתה. מחזור משכנתאות במקרים כאלה יכול להועיל, שכן יאפשר לכם לבחור באפשרות של פריסה נוספת של התשלומים וגם אפשרות לשנות חלק או את כל מסלולי המשכנתה. באופן הזה ההחזר החודשי שלכם יהיה נמוך יותר מכפי שהיה קודם לכן. טיפ חשוב שנוכל לתת הוא שכדאי לשקול לבחור באפשרות של מסלול שאינו צמוד מדד במצבים כאלה.
ריבית נמוכה בשוק המשכנתאות היא הזדמנות פז לשיפור התנאים ולמחזור המשכנתה שלכם. אם הריביות בשוק נמוכות, תוכלו לקבל ריביות טובות יותר על המשכנתה החדשה שלכם. ריבית נמוכה במשכנתה משמעה בפועל החזרים נמוכים יותר. חשוב לזכור כי הריביות הן דבר משתנה, ובעוד שלפני כמה שנים או אפילו כמה חודשים הן היו בגובה מסוים, ייתכן מאוד שעתה הן נמוכות יותר ואף נמוכות משמעותית מכפי שהיו בעת החתימה על המשכנתה הנוכחית, המקורית. כדאי להיות כל הזמן עם יד על הדופק ולבחון את עניין הריביות.
בהתעמקות במורכבות של שוק המשכנתאות, חשוב לשפוך אור על תרחישים שבהם הריביות מחליטות לטפס בסולם, עוברות משפל מנחם לגבוה מרתיע. אולי, שינוי כזה בנוף הפיננסי צבוע באתגרים והזדמנויות כאחד עבור לווים ומשקיעים. ריבית גבוהה יותר של משכנתה, על אף שהיא לכאורה מציגה מסלול תלול יותר עבור הלווים, מעידה לרוב על סביבה כלכלית איתנה, שבה הבנקים המרכזיים מכוונים לייצוב ולבלום הלוואות מופרזות. הכרחי לציין שזה לא רק משפיע על ההחזרים החודשיים אלא גם מתאים את שיווי המשקל הפיננסי, מה שמחייב הערכה מחודשת של אסטרטגיית ההלוואות והיציבות הפיננסית שלכם. עיסוק באסטרטגיית מיחזור משכנתה, בייחוד על רקע עליית הריבית, יכול להיות מהלך מתוזמר היטב, בתנאי שמנווטים דרך הרשת הסבוכה של מימון מחדש, ומיישרים אותו בקפידה עם היעדים הפיננסיים.
כאשר דנים בסוגיה מה זה מחזור משכנתה, חשוב להבין גם את השלבים בתהליך, שדומים במידה רבה לשלבי לקיחת המשכנתה עצמה. החלטתם למחזר משכנתה? הינה השלבים בתהליך שאתם צריכים להכיר:
השלב הראשון הוא לקיחת משכנתה חדשה. את המשכנתה החדשה כדאי לקחת רק אחרי שביצעתם סקר שוק מעמיק, בחנתם את התנאים האפשריים למשכנתה החדשה, התייחסתם להחזר החודשי, לריביות ולכל המשמעויות הנלוות לכך. שלב מקדים זה יכלול הכנת תמהיל חדש, שאינו רלוונטי למשכנתה הקודמת, כי אם כזה שבונים בהתאם לנקודת הזמן הנוכחית, המצב במשק וגם המצב הכלכלי שלכם. התמהיל הזה יושפע מכל הפרמטרים הקיימים כדי לאפשר לכם ליהנות ממשכנתה בתנאים מועדפים. רק לאחר שהחלטתם והוצעה לכם משכנתה חלופית בתנאים עדיפים ואטרקטיביים יותר לכם, תוכלו לעשות את הצעד הזה. זכרו: גובה המשכנתה החדשה יהיה שווה לסכום יתרת המשכנתה הנוכחית הקיימת.
מכיוון שאתם לוקחים משכנתה חדשה, עליכם לדאוג לפרוע את המשכנתה הנוכחית. כאן כדאי להביא בחשבון גם את עמלת הפירעון המוקדם שאותה תצטרכו לשלם לבנק שנתן לכם את המשכנתה הנוכחית, זו שאתם רוצים למחזר. ואת היתרה אתם פורעים באמצעות המשכנתה החדשה שלכם.
עכשיו אתם מתחילים בדרך חדשה למעשה. בהתאם לתנאי המשכנתה החדשה שלכם, תתחילו לשלם תשלום חודשי, שהוא למעשה ההחזר על המשכנתה החלופית שבחרתם. כמובן שגם כאן חשוב לוודא שההחזר החודשי תואם להכנסות ולהוצאות שלכם ומאפשר לכם גם מרווח נשימה כלכלי.
בדומה לתהליכים אחרים, גם כאן יש ביורוקרטיה שחשוב להכיר. לעיתים הדבר יהיה מורכב יותר אם תחליטו לקחת את המשכנתה החדשה בבנק אחר, וגם זהו שיקול חשוב שכדאי שייכנס לרשימה. בכל מקרה, הינה כמה צעדים שעליכם לבצע בדרך למחזור המשכנתה:
בין אם אתם נשארים באותו הבנק ובין אם פונים לבנק אחר כדי לקחת משכנתה חדשה, צריך לפתוח תיק. פתיחת תיק בבנק כרוכה בעמלה בגובה של 0.25 אחוזים מגובה ההלוואה (המשכנתה). אפשר כמובן להתמקח על כך כדי להשיג עמלה נמוכה יותר. פעמים רבות אם בוחרים להישאר באותו הבנק עמלת פתיחת התיק היא זולה יותר.
מכיוון שמדובר במשכנתה חדשה לגמרי וללא כל קשר לעובדה שהייתה לכם קודם משכנתה אחרת, יש לבצע הליך חדש של שמאות אם אתם פונים לבנק אחר כדי לקבל משכנתה. הבנק החדש יבקש מכם לבצע הליך של שמאות בנכס המדובר, תהליך שעלותו היא בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים. לרוב הבנק יפנה אתכם לשמאי מטעמו שיבצע את ההערכה הנדרשת. מטרתו של ההליך הזה, כפי שאתם וודאי יודעים מהפעם הקודמת, היא לבדוק את ערכו של הכנס הצפוי להיות משועבד לבנק בתקופת המשכנתה.
רק אם בחרתם לקחת משכנתה חדשה בבנק חדש, יש הליך נוסף שיש להביא בחשבון והוא רישום הערת אזהרה. לטובת ביטחונות, מבקש הבנק החדש לרשום הערת אזהרה בטאבו, שאותו נכס מדובר משועבד לבנק. כדי לעשות זאת, יבקש מכם הבנק החדש לפנות אל הבנק הקודם, שעבורו כבר קיימת הערת האזהרה הקיימת, לצורך קבלת אישור על כך. שימו לב, רישום הערת האזהרה עולה גם הוא כסף.
השוק משתנה בלי סוף וגם אנחנו. אם החלטתם לקחת משכנתה, חשוב שתתייחסו לתהליך זה כהלוואה לטווח הארוך ובהתאם תקבלו את ההחלטה הנכונה. משכנתה, לכשעצמה, כרוכה בלא מעט תנאים המשפיעים בסופו של דבר על ההחזר החודשי ועל ההחזר הכללי שלכם. אם השתנו התנאים במשק, אם השתנו התנאים שלכם, למשל יכולת ההחזר החודשי שלכם טובה יותר או להיפך, זה הזמן לשקול אפשרות למחזר את המשכנתה הקיימת כדי לשפר את התנאים. עם זאת, לא תמיד הצעד הזה הוא הפתרון המתאים ולכן, חשוב לבחון אותו לעומק וגם להיעזר במומחים.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
