banner
הדמיית הפרויקט // Evolve media | תכנון: Urban Platform

נחשפת הדרך שהובילה להצלחת מתחם פינוי בינוי ולתמורות גבוהות לדיירים

עו"ד גיא יקותיאל, המייצג דיירים במתחמי התחדשות עירונית, מספר לראשונה על ההצלחה יוצאת הדופן של פרויקט יפת ביפו ג', על התמורות הגבוהות, המפרט העשיר והדרך הנכונה ניהול תהליך יעיל: "ככה צריך להיראות פרויקט פינוי בינוי"

מירב דוסטר 15.09.2022

עזרה וביצרון היא חברת בת של עיריית תל אביב, אשר במקור הייתה אמונה לבצע שיפור של פני העיר על ידי מתן הלוואות וארגון דיירים, אך בשנים האחרונות נכנסה לפעול גם בתחום ההתחדשות העירונית. בין היתר, מסייעת החברה לנציגויות להתארגן, ומקדמת תב"עות (תוכניות בניין עיר) של מתחמים בעיריית תל אביב. עו"ד גיא יקותיאל, שמשרדו נבחר להיות אחד ממשרדי עו"ד המומלצים ע"י חברת עזרה וביצרון, מסביר כי כאשר נבחר יזם במסגרת זו, הוא נבחר בשלב מתקדם של התהליך, כאשר קיימת רמת וודאות גבוהה והסיכונים מופחתים, לאחר שהדיירים כבר הבשילו ואחוזי החתימות מאוד גבוהים. "התמורות שהיזמים מוכנים לתת לדיירים הן גבוהות, כי יש להם פרויקט עם תב"ע מאושרת וכל מה שנותר להם לעשות זה להוציא היתר בנייה ולבנות, כך שהטווח לסיום הפרויקט הוא שנים בודדות", אומר עו"ד יקותיאל. 

אחד הפרוייקטים של עזרה וביצרון, שבו יינתנו תמורות גבוהות מאוד יחסית למקובל בענף הוא פרויקט יפת בשכונת יפו ג', המשתרע על שטח של כ-16 דונם, במסגרתו ייהרסו 7 בנייני שיכון הכוללים 84 יח"ד קיימות, שבמקומן ייבנה מגדל מגורים בן 18 קומות על שטח שמשמש כיום כחנייה בבעלותה של עיריית תל אביב (במקום שטח זה תקבל עיריית תל אביב שטח אחר באותו מתחם לצרכי ציבור) ו-5 בניינים במרקמים נמוכים בני 7 קומות, מעל חזית מסחרית ושטחי תעסוקה בשטח של כ- 800 מ"ר. בסה"כ יכלול המתחם 273 יח"ד חדשות.

עו"ד גיא יקותיאל // צילום: אורי כרמי | Depositphotos
עו"ד גיא יקותיאל // צילום: אורי כרמי | Depositphotos

עו"ד יקותיאל מספר שהכול החל לפני כארבע שנים, עת פנתה עזרה וביצרון לדיירים והחלה לאגד אותם. לאחר שנבחרו נציגויות, ניתנו להן רשימות של עורכי דין מומלצים על ידי עזרה וביצרון, כאמור, משרדו של עו"ד יקותיאל היה אחד מהם, והוא נבחר לייצג חלק מהבניינים בפרויקט. בהמשך, עזרה וביצרון החלה בתהליך של אישור תב"ע מול עיריית תל אביב, ובמקביל עוה"ד סייעו לדיירים בבחירת חברת פיקוח מהרשימה המומלצת, ובנוסף ערכו את מסמכי המכרז. עו"ד יקותיאל מציין, כי מסמכי המכרז כללו כבר הסכם פינוי בינוי סופי אשר הגן על הבעלים באופן מוחלט, ושהחברות היזמיות היו אמורות לקבל ולחתום עליו מראש, ללא מו"מ. "למכרז שהוצאנו הייתה הצלחה פנומנלית, וקיבלנו 16 הצעות מ-20 חברות יזמיות מובילות בענף, שחלקן חברות גדולות שהתאחדו יחד על מנת להגיש את ההצעה", מציין עו"ד יקותיאל.

מה הייתה הסיבה העיקרית להצלחת המכרז?
"ראשית יש כאן תב"ע מאושרת, וזהו מצב מעולה ליזמים שתמיד רוצים להתחיל לבנות כמה שיותר מהר. שנית, המיקום של המתחם ביפו, לא רחוק מהים, הוא מיקום מנצח. בנוסף, בשל העובדה שהתב"ע תוכננה לפני מספר שנים, ומאז היו עליות מחירים משמעותיות, הרווח בפרויקט עלה בצורה משמעותית, ובזכות ההסכם שהכנו הרווח התגלגל גם לדיירים". 

לדברי עו"ד יקותיאל, החברות היזמיות נאבקו ביניהן על התמורה שהוצעה לדיירים, ובסופו של דבר נבחרה חברת יוסי אברהמי, לאחר תהליך סינון בן מספר שלבים, ולאחר שהנציגות בדקה את איכות הבנייה של החברה היזמית. "עשינו פה עבודה כמו שצריך, ככה צריך להיראות פרויקט של פינוי בינוי מא' ועד ת'", אומר עו"ד יקותיאל, ומפרט את התמורות שקיבלו הדיירים: תוספת בנייה ניכרת של 40 מ"ר לכל דירה, חנייה תת קרקעית, מחסן, מרפסת שמש בשטח 12 מ"ר, ומענקים של 40,000 ש"ח לחתימה, 50,000 ש"ח לשדרוגים בדירה ו-30,000 ש"ח לרכישת מוצרי חשמל. בנוסף, המפרט הטכני של הדירה, אשר נקבע מראש וצורף למכרז, הינו עשיר וברמה מאוד גבוהה. הפרויקט נמצא בימים אלה בשלבי חתימות אחרונים.

"הפרויקט הזה משנה חיים עבור משפחות רבות שמתגוררות בו", אומר עו"ד יקותיאל, "יש שם אוכלוסייה אקלקטית: ערבים, אתיופים, רוסים וצברים, ובהתאם גם הצרכים היו מגוונים. בעלי הדירות הערבים חששו שאופי השכונה ישתנה ולבקשתם הכנסנו להסכם התחייבות שבעלי הדירות וקרובי משפחה מדרגה ראשונה יוכלו לרכוש דירות בהנחה, בנוסף, יהיו שם דירות להשכרה במסגרת דיור בר השגה".  

עוד הוא מציין, כי לאחר שהיה נוכח ליעילות הרבה שבה התנהל התהליך, משרדו מציע לבעלי דירות במתחמים מאורגנים ליווי במסלול של אישור תב"ע מראש, ולא בהכרח להמתין לבואו של היזם שיעשה את העבודה. לדבריו, "באופן כזה התב"ע יכולה להתאים לצרכי הדיירים והיזמים יוכלו לתת תמורות יותר גבוהות כי יש להם וודאות, אחוז חתימות גבוה וזמן קצר עד תחילת הבנייה. כמובן שזה לא מתאים לכל מתחם, יש צורך בדיירים עם נציגות חזקה, שיהיו מוכנים לתהליך ולשיתוף הפעולה וברמת מעורבות גבוהה, ואנו מלווים אותם לאורך התהליך. חשוב לציין שהדיירים לא נדרשים לשלם דבר בהליך שכזה". 

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות