ישראל אברמוב // יחצ
ישראל אברמוב // יחצ

האם חוק ההסדרים יקל על היזמים בענף הנדל"ן ?

"האויב השקט" הינו ללא ספק הכתישה הסיזיפית שלנו, הקבלנים והיזמים, באינספור דרישות להיתרים, תהליכים שאורכים שנים על גבי שנים וגורמים לרבים מאיתנו להתייאש, זאת עוד לפני שהפרויקט קורם בכלל עור וגידים ובא לאוויר העולם // דעה

 

מגדילים 15.07.2020

מאת: ישראל אברמוב

בעצם ימים אלה נדון במסדרונות משרד האוצר חוק ההסדרים החדש, כשחלק נכבד ממנו יוקדש לנושא ההתחדשות העירונית. מדובר, ללא ספק, בבשורה טובה ובהזדמנות היסטורית, להפוך סוף סוף את נושא ההתחדשות, ובמיוחד את ההריסה ובנייה מחדש, למנוף משמעותי לשוק הנדל"ן בפרט ולמנוע צמיחה לכלכלה הישראלית המקרטעת בעקבות מגיפת הקורונה.

ניסיוננו כקבוצה המקדמת 34 פרויקטים בכל רחבי הארץ, מלמד כי העקב אכילס המרכזי במהלך העשור האחרון לקידומן של מאות פרויקטים בהתחדשות עירונית , היה כלכלי ובמיוחד נושא היטל ההשבחה שהוטל על היזמים על ידי העיריות והרשויות המקומיות על מנת לממן תשתיות משלימות כגון כבישים, חניות, מוסדות ציבור, פארקים וכו'. ההדלפות לתקשורת שהיו בימים האחרונים מדברות על כוונה להעלות את היטל ההשבחה, ובמקרים מסוימים לפצות את היזמים באמצעות קרקע משלימה. 

דעתי בנושא זה הינה שונה לחלוטין: יש להקל עד כמה שאפשר על היזמים, ובמיוחד בעקבות החלטת וועדת הערר של מחוז חיפה לאחרונה שהחליטה כי הרשויות המקומיות ישתתפו ב-50 אחוזים מעלויות הפיתוח, ולשקול השתתפות עוד יותר משמעותית של הרשויות בעלויות הפיתוח, זאת על מנת שהפרויקטים יהיו כלכליים ליזמים. בסופו של דבר כולם ירוויחו, הן היזמים, הן העיריות, הן התושבים ובמיוחד מדינת ישראל, זאת משום שהקלות אלה יכפילו ושילשו מיידית את מספר יחידות הדיור שייבנו באמצעות התחדשות עירונית, וימנפו מחדש את שוק הדיור כולו.

מוקש משמעותי נוסף שנדון במסגרת חוק ההסדרים החדש, הינו התנגדויות הדיירים. ראשית דבר אומר כי כוונת המחוקק שקבע בשעתו כי האחוז הנדרש להסכמת הדיירים לקידום פרויקטים יהיה 80 אחוזים, הייתה טובה, זאת על מנת למנוע מצבים הקיימים במדינות לא דמוקרטיות דוגמת סין, בהם מודיעים לתושבים בהתראה קצרה על כך שעליהם לפנות את בתיהם לטובת הריסתם ובניית בניינים חדשים במקומם. אולם, וזה אולם גדול, הרף הגבוה והכמעט בלתי אפשרי כזה, גרם במהלך השנים לפרויקטים רבים להיתקע וידוע, לדוגמא, המקרה של שכונת יד התשעה(שביב) הממוקמת על גבול הרצליה ורעננה ובסמוך לכביש 531, מיקום אידיאלי ללא ספק ושנותרת על עמדה באותו מצב עגום משך עשרות רבות של שנים.

לכן לא תהיה ברירה במסגרת חוק ההסדרים החדש, אלא להוריד משמעותית את רף ההסכמה של הדיירים חל מ-80 אחוזים לכ-60 אחוזים, זאת על מנת למנוע מצבים כגון אלה. בד בבד יהיה צורך לטפל בעברייני בנייה, כאלה שהרחיבו שלא כחוק את דירות השיכון המקוריות שלהם, ובכך מילכדו את האפשרות לקדם פינוי בינוי, זאת משום שממילא הגדילו את דירותיהם המקוריות, ואל היה להם כל עניין בתוספת המטראז' שהציעו להם. לטעמי פתרון נושא כאוב זה, יוכל סוף סוף לקדם פינוי בינוי בעשרות שכונות ותיקות ברחבי הארץ שנותרו על עמדן מאז שנות ה-60 של המאה הקודמת.

ועל ביורוקרטיה ורגולציה כבר דיברנו? לטעמי את הרעה החולה הזו יש לעקור מן השורש, ולתמיד. אם הזכרתי לעיל את נושא היטלי ההשבחה ואת התנגדויות הדיירים כמוקשים שמנעו לאורך השנים מאות רבות של פרויקטים בהתחדשות עירונית, הרי ש"האויב השקט" הינו ללא ספק הכתישה הסיזיפית שלנו, הקבלנים והיזמים, באינספור דרישות להיתרים, תהליכים שאורכים שנים על גבי שנים וגורמים לרבים מאיתנו להתייאש, זאת עוד לפני שהפרויקט קורם בכלל עור וגידים ובא לאוויר העולם.

אני מצפה אם כן מפקידי האוצר, לראות דווקא בצומת דרכים חשובה זו של הניסיון לצאת ממשבר הקורונה, הזדמנות פז לאתחל מסלול מחדש ולפרוץ סוף סוף את תקרת הזכוכית שמנעה עד כה מההתחדשות העירונית למצות את הפוטנציאל העצום שלה והוא מגיע, על פי הנתונים שלנו, ליותר ממיליון דירות חדשות בכל רחבי מדינת ישראל ואין זה נתון של מה בכך!

*כותב המאמר, ישראל אברמוב, הינו מנכ"ל קבוצת "אלד פסגות"

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן 

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות