עו"ד אורי רוזנצוויג לדיירים: "אל תנסו להתמודד לבד מול יזם שיש לו סוללת מומחים מאחוריו"

באולפן "מגדילים" התארח עו"ד אורי רוזנצוויג – עורך דין ושמאי מקרקעין, שותף במשרד רוזנצווייג-גולדקלנג-גוטמן – RGG, ומי שכיהן בעברו כשמאי הממשלתי וכשמאי של עיר גדולה, לשיחה על "משולש הכוח" של ההתחדשות העירונית, החשיבות של שמאי דיירים מהיום הראשון והסיבה לכך שבסוף, הכל מתחיל ונגמר באנשים.

אורי, אנחנו שומעים על יותר ויותר יזמים שמבקשים לפתוח חוזים ולצמצם תמורות. מה קורה בשטח?
"אנחנו רואים המון פרויקטים שתקועים בגלל הסכמים ישנים. היזמים באים ואומרים שבעקבות שינוי בעלויות הבנייה והמימון, הפרויקט כבר לא כלכלי, והם דורשים מהדיירים לוותר על תמורות כדי להוציא אותו לפועל. כאן בדיוק נכנס התפקיד שלנו. בזכות הניסיון שלי בשירות הממשלתי והעירוני, אני יודע להסתכל על הפרויקט בפריזמה רחבה – לראות את צרכי הרשות, היזם והדיירים, ולמצוא את האיזון שיאפשר לפרויקט לנשום לאורך שנים."

הגדרת את הכוח של הדיירים כ"כיסא בעל ארבע רגליים". מהן הרגליים האלו?
"כדי שלדיירים יהיה כוח מול היזם והעירייה, הם חייבים אנשי מקצוע. הרגליים הן: עורך דין, מפקח בנייה ושמאי דיירים. בעוד שהעורך הדין בודק את הפן המשפטי והמפקח את הפן ההנדסי, השמאי חייב לבוא בנקודת ההתחלה כדי לקבוע אם הפרויקט בכלל ישים כלכלית באותו אזור, עוד לפני שבכלל מדברים על תמורות."

מדוע חשוב להכניס שמאי דיירים כבר בשלב המכרז, ולפעמים אפילו לפניו?
"כי אם נצא למכרז והיזמים יציעו הצעות גבוהות שאינן ישימות, הפרויקט פשוט לא יקרה. אנחנו במשרד rgg מבצעים בדיקות פנימיות עוד לפני המכרז כדי להבין מהן התמורות הריאליות. כשיזם מציע הצעה של 'X פלוס 50 מטר' בעוד שהבדיקה שלנו מראה שרק 'X פלוס 12' הוא ישים, אנחנו מרימים דגל אדום. אנחנו לא רוצים שהדיירים יחתמו עם יזם שיבוא בנקודת היתר ויגיד להם 'תכניסו את היד לכיס' או 'תוותרו על מטרים'."

הזכרת שבהתחדשות עירונית "הכל זה אנשים". איך זה בא לידי ביטוי בעבודה השמאית המחושבת?
"השמאות היא כלי כלכלי, אבל המטרה היא אנושית. אני מתרגש כשפרויקט יוצא לפועל כי אני יודע שלאנשים שגרו בבית ישן בלי ממ"ד, מעלית או חניה, תהיה עכשיו דירה בטוחה וחדשה להוריש לילדיהם. לפעמים אנחנו משמשים כ'עושי שלום בית'. למשל, בפרויקט בנתניה היה ויכוח על טבלת הניקוד בגלל קרבה לבית ספר; הצלחנו לשכנע את הדיירים להוריד מקדמים מסוימים כדי להסיר מחסומים ולייצר אחדות, וזה מה שאפשר להם לעלות עכשיו על הקרקע."

ש: כיצד אתם מוודאים שהדיירים לא יקופחו אם השוק ישתפר במהלך השנים? "הפרויקט הוא יצור חי שיכול להימשך עשור. לכן, אנחנו בונים בהסכמים מנגנוני חלוקת רווחים. אנחנו לא מקבעים רק מספר מטרים קשיח, אלא מייצרים נקודות בחינה מחודשות לאורך הדרך. אם בנקודת הסוף מתברר שהרווח של היזם גדל מעבר לצפוי, הדיירים יהיו שותפים להצלחה הזו."

לסיכום, מהו הטיפ המנצח שלך לדיירים בתחילת הדרך?
"הטיפ הכי חשוב הוא אורך רוח. מדובר בתהליך ארוך ומורכב, ולכן חייבים להצטייד באנשי המקצוע הנכונים מהיום הראשון. אל תנסו להתמודד לבד מול היזם שיש לו סוללת מומחים מאחוריו. עבורי, זו משימה לאומית – במיוחד במצב המלחמה הנוכחי, כשרואים כמה קריטי שיהיה ממ"ד לכל משפחה. אנחנו שמים את 'היד בבוץ' יחד עם הדיירים מהרגע הראשון ועד למפתח."

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן