banner
עו"ד יוני שוורץ // יחצ | Depositphotos
עו"ד יוני שוורץ // יחצ | Depositphotos

מה הן השלכות הרפורמה לביטול הקלות הבנייה?

ביטול ההקלות הבנייה בתוכניות חדשות שנכנס לתוקפו החודש, יביא לצמצום מהותי של הבירוקרטיה וקיצור משך הזמן לקבלת היתר בנייה אך גם יבטל תוכנית // פרשנות

עו"ד יוני שורץ 15.01.2023

בתחילת ינואר 2023 נכנס לתוקפו התיקון לחוק התכנון והבנייה העוסק בביטול הקלות הבנייה בשוק הנדל"ן הישראלי. 

תיקון 134 לחוק, מחד, משנה את סעיף 151 העוסק בהקלות קובע כי לא יינתן היתר בנייה הכולל הקלה מהוראות התב"ע החלה, כאשר נקבע, כי שר הפנים, בהתייעצות עם המועצה הארצית, יקבע בתקנות נושאים שבהם כן יהיה ניתן לבקש הקלות, אך בכל מקרה, נושאים אלו לא יכללו הוספת שטחי בנייה, הוספת יחידות דיור או הוספת קומות.

מאידך, תיקון 134 לחוק, משנה את סעיף 145 לחוק, וקובע, כי שר הפנים יקבע תקנות אשר תאפשרנה לועדות המקומיות לתת היתר בסטייה זניחה מהוראות תוכנית, ללא צורך בהליך של הקלה.

אמור מעתה, סטיות זניחות מהתכנית החלה – כן. הקלות מהוראות התכנית החלה – לא.

יצוין, כי טרם פורסמו התקנות הרלוונטיות שיקבעו מהן ההקלות שניתן לאשר, ובאילו נושאים ניתן לאשר סטיה גם ללא הליך של הקלה. 

התיקון לחוק , יחול על בקשות להיתר מכוחן של תוכניות שהוחלט להפקידן החל מ-1 בינואר 2023.

בנוגע לבקשות להיתר מכוחן של תכניות ישנות יותר, ניתנה תקופת מעבר של שנתיים, עד 1 בינואר 2025, ושר הפנים יוכל להאריכה, בתקופות נוספות שלא יעלו על שנתיים במצטבר. 

באם לא תוארך, לא יהיה ניתן עוד לקבל הקלות בבקשות להיתר מכוחן של תכניות ישנות.

לדעתי, ראוי ששר הפנים יאריך את תקופת המעבר כבר היום, וסביר להניח שהוא יעשה כן – אם לא עכשיו אז בעוד כמה חודשים. 

עד היום, אחוזים גבוהים מהבקשות להיתרי בנייה בענף הנדל"ן הישראלי כללו הקלות, ובפרויקטים של התחדשות עירונית השיעור אף גבוה יותר. השימוש בכלי של ההקלות, נבע מהסיבה שבנייה רק לפי התוכנית החלה, לא בהכרח מתאימה לצרכים המשתנים בשוק וגם למצב בשטח, וכדי לעשות התאמות יש לבקש הקלות לסטייה מהתוכנית. 

אני סבור כי ביטול ההקלות בתוכניות חדשות הינו מהלך משמעותי ונכון, שמטרתו צמצום מהותי של הבירוקרטיה, קיצור ופישוט הליכי הרישוי, הקניית ודאות לפעילים בשוק וקיצור משך הזמן לקבלת היתר בנייה. ואולם, לתפיסתי נוצרה בעייתיות באשר לתוכניות ישנות שלא ניתן יהיה לממש בניה מכוחן, ללא הקלות. 

קיימים מגרשים רבים, הנופלים בין הכיסאות – כאלה שמתחייב לאשר בהם הקלות על מנת לייצר מוצר תכנוני ראוי, או אפילו רק כדי לממש את זכויות הבנייה הקיימות. במקרים כאלה, אי-מתן הקלות יחייב את היזמים באישור תב"ע חדשה, והמשמעות היא עיכוב של שנים ארוכות ועלויות כספיות עצומות שיעמידו בספק את הכלכליות של הפרויקטים. 

כך לדוגמא, במגרשים בהם חייבים לפרוץ את מגבלת הקומות כדי לממש את זכויות הבנייה הקיימות בחלקה, או למשל, במגרשים בהם נצרכת הקלה להוספת מס' יח"ד על מנת להגיע לצפיפות מינימלית אשר תאפשר היתכנות כלכלית, כמו כן, במגרשים בהם ישנן הוראות שונות המעכבות או מונעות את הליך היתר הבניה, ונדרשת הקלה מההוראות הנ"ל, וכדומה. במקרים שכאלה, היזמים ביקשו עד היום הקלות וקיבלו אותן באופן די גורף, היות והועדות המקומיות הבינו שבתכניות ישנות, הדבר מתחייב. ברגע שהאפשרות למתן הקלות מתכניות אלו תבוטל, אזי במקרים מסוג זה לא יימצא פתרון תכנוני – ומדובר במגרשים רבים שמימוש הבניה בהם עומד בסימן שאלה.

לסיכום, אני מבקש לברך על הצעד הממשלתי בכללותו, אך סבור שיש לבצע בו התאמות קלות שיאפשרו ליזמים לבצע פרויקטי מגורים ראויים, וגם לא להפסיד כספים שכבר הושקעו. יש להבין כי יזמים שרכשו קרקעות לבנייה בשנים האחרונות, הסתמכו על מימוש זכויות הבנייה הקיימות בהן לפחות, וגם על הקלות שיאפשרו תוספת בנייה כפי שהיה נהוג עד אז, וכפי שאושרו במגרשים סמוכים. לפי התחשיב הכלכלי שערכו, הם תימחרו את מחיר הקרקע, התקשרו בעסקאות עם צדדים שלישיים ואף העריכו את הרווחיות הכוללת. עבורם, ראוי שהמדינה תחריג מהרפורמה את התוכניות הישנות, בעוד שתוכניות חדשות שיוגשו מעתה והלאה, ראוי שיהיו ללא הקלות.

במקביל, המדינה צריכה לקדם את פרסומן של התקנות שתקבענה מהם הנושאים שבהם תתאפשר סטייה מתוכנית ללא הליך של הקלה, ומהם הנושאים שבהם ניתן יהיה לאשר הקלות.

כותב המאמר, עו"ד יוני שורץ, הינו ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי כספי ושות'

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות