"מודל ההתחדשות העירונית הנשען על מימון יזמי, אינו ישים בפריפריה" – גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, בראיון חג אישי
במסגרת "כללי המשחק" שאפיינו את ההתחדשות העירונית בפריפריה עד היום, ספק אם ניתן יהיה לעמוד ביעדים העתידיים. היקף התוכניות להתחדשות עירונית שאושרו במחוז צפון עד ל-2021 הוא קרוב לאפס, ואילו במחוז הדרום אושרו תכוניות אשר היקף יחידות הדיור בהן עומד על 6% מסך יחידות הדיור בתוכניות התחדשות עירונית שאושרו בעשור האחרון.
גיל גולדשטיין, מנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, מציג את תמונת המצב ומדבר על הפערים, בראיון חג ל"מגדילים". "מדינת ישראל החל מאמצע שנות ה-90 שמה לה למטרה לקדם התחדשות עירונית ארצית של מבני מגורים בשורה של החלטות ממשלה שהתקבלו מאז. התכנית האסטרטגית לדיור שהתקבלה בשנת 2017 קבעה יעד לתכנון מפורט למגורים בבנייה חדשה ובהתחדשות עירונית בהיקף העומד על כ- 2.6 מיליון יחידות דיור בין השנים 2040-2017", הוא אומר, "כפי שניתן ללמוד מהחלטה זו, ברמה ההצהרתית, מדינת ישראל רואה בהתחדשות עירונית יעד מרכזי לעשורים הבאים, כאשר בין יעדיה המרכזיים: הגברה משמעותית של קצב ההתחדשות העירונית, וזאת על מנת לחדש שכונות ותיקות, לנצל באופן יעיל את משאב הקרקע, לעודד עירוניות ולשמור על השטחים הפתוחים".
בפועל אנו עדים לתגבור התחדשות עירונית בדגש על אזורי ביקוש העירוניים, ואילו אחוז התוכניות עבור התחדשות עירונית במחוזות צפון ודרום עומד על 20% בלבד
"בנוגע לפריפריה המדינה לא הציבה יעד משמעותי להתחדשות עירונית והיעד הכולל לבנייה מכל סוג שהוא במחוז צפון עומד על 440,000 יח"ד ובמחוז דרום על כ- 490,000 יח"ד בלבד.
מודל ההתחדשות העירונית הקיים, הנשען על מימון יזמי, אינו ישים בפריפריה. המסלולים המעוגנים בחוק אותם קידמה הממשלה – מסלול רשויות מקומיות במתכונת “פינוי בינוי” או “עיבוי בינוי”, מסלול יזמים הנקרא “מסלול מיסוי” ומסלול “תמ”א 38” – הוכיחו חוסר היתכנות כלכלית בפריפריה. החסם העיקרי להתחדשות עירונית בפריפריה הוא ערכי הקרקע הנמוכים, שמונעים כיום יוזמות בערים אלה מצד כוחות השוק החופשי".
איך משחררים את החסמים?
"המפתח לשחרור החסם הוא ערך הקרקע. בסופו של דבר, התחדשות עירונית זאת פעילות שמבוססת על שוק פרטי, על זה שיזם מקבל זכויות בנייה, ומכירת דירות נוספות מממנת את הקמת הפרויקט. בפריפריה זה לא כלכלי והיזמים הם הראשונים לזהות את זה.
ולראיה, בחמש השנים האחרונות רק 15% בלבד מיח"ד שעברו התחדשות עירונית נמצאות במחוזות הצפון והדרום. הדבר נובע מכך שמודל ההתחדשות הקיים, המבוסס על השוק הפרטי, אינו ישים באזורים אלו".
מדוע יש חוסר היתכנות להתחדשות עירונית בפריפריה עפ”י הפרדיגמה הקיימת?
"כאמור, בשונה מאזור המרכז ניתן לראות כי באזורי הפריפריה, שבהם ערכי הקרקע נמוכים, הליכים כדוגמת פינוי בינוי ותמ”א 38 מקודמים במידה מועטה, כאשר עד סוף שנת 2019 לא ניתן אף היתר לפרויקט מתחמי של פינוי בינוי בצפון או בדרום. במסלול תמ”א 38 ניתנו מאות היתרים, אך הם מהווים פחות מעשרה אחוזים מכלל ההיתרים שניתנו.
"יתרה מזו, הקושי בהתחדשות עירונית בפריפריה מושפע גם בין היתר, מתחרות מול מתחמי הדיור החדשים אותם מקדמת המדינה בשולי הערים של מחוזות הצפון והדרום, בהן היצע גדול של קרקעות מדינה פנויות. בחלק מהרשויות היקפי הדיור המתוכננים הם רחבים ויכולים אפילו לשלש אותו, כך למשל בדימונה".
האם מדינת ישראל טרם הפנימה את חשיבות ההתחדשות העירונית לפריפריה?
"האבסורד הגדול הוא דווקא בערי הפריפריה, בהן מתגוררת בקירוב 60% מאוכלוסיית ישראל, אשר זקוקות לחידוש המרקמים הוותיקים של השכונות הקיימות לצד מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים, אין כדאיות כלכלית ליזמים. הללו מעדיפים את הפריים לוקיישנים של המרכז בהם יוכלו למקסם את רווחיהם, על פני אחוזי הרווח הנמוכים יחסית בצפונה ודרומה של הארץ. כך נוצר לו מצב מעוות שבו התוכנית משגשגת אמנם, אך לא פועלת במקומות הזקוקים באמת למיגון. ולכן, תושבי הפריפריה אינם זוכים באופן מעשי לנגישות לאותן הטבות שעומדות לרשותם של תושבים המתגוררים במרקמים עירוניים במרכז.
"מה שחמור עוד יותר מעבר להפרחת השממה בנגב היא העובדה, שלא רק שתשתיות המגורים של תושבי הפריפריה הולכות ומדרדרות, אלא שהם גם אינם זוכים לחיזוק מגוריהם מפני רעידות אדמה או למיגונם מפני סיכונים ביטחוניים מהם מושפע האזור".
איך אתם מקדמים תוכניות בפריפריה?
"אבני דרך מאז הקמתה לפני כ-15 שנה גיבשה תפיסה עסקית חברתית המתמקדת באיתור נכסים במיקומים בעלי פוטנציאל צמיחה גבוה והפיכתם כמפתח לצמיחה כלכלית עבור משפחות בישראל. כחלק מכך, היא התחילה את דרכה העסקית בבאר שבע ולכן הפריפריה הדרומית והצפונית בלב העשייה העסקית שלה. כיום אנחנו בוחנים מתחמי פינוי בינוי בדימונה, ירוחם ועוד ומנסים להתגבר על האתגרים שלנו כיזמים בתנאים הקיימים".
מה צריך להיות המודל המותאם להתחדשות עירונית בפריפריה שיאפשר את מימוש הפוטנציאל הגדול באזורים אלה?
"ניתוח המצב והכלים הקיימים כיום מציג תמונה לא מעודדת בהקשר של מימוש יעד זה באזורי הפריפריה הגאוגרפית של ישראל. במשך השנים הועלו לא מעט הצעות בדבר הדרכים לממש התחדשות גם של אזורים עירוניים שבהם ערכי הקרקע נמוכים. הצעות אלו כללו, למשל, מענקים ייעודיים, מענקים מקרן התחדשות עירונית, הקצאת מגרשי השלמה, ניוד זכויות וכן שכלול מנגנוני מימון (למשל זיכויי מס), אך בפועל כלים אלו כמעט שלא יושמו.
"לכן, מדינת ישראל חייבת ליישם מדיניות של "העדפה מתקנת" שתתבסס על הקצאת משאבים ייחודיים ותמרוץ יזמים לבנות התחדשות עירונית בפריפריה החל מחקיקה ייעודית, תמרוץ הרשויות לקידום פרויקטים, קביעת אמות מידה ברורים לתמורות לכל הנוגעים בדבר ועד למתן פתרונות יצירתיים שיסייעו להתמודד עם ההתנגדויות שעולות. כדוגמת ייעול התכנון העירוני לתוספת יח"ד על חשבון שטחים ציבוריים וקרקעות מדינה ועוד.
"בעת הזו זה חשוב לעשות "חשב מסלול מחדש" ולזכור את המהות לשמה התכנסנו – תחום ההתחדשות העירונית החל כפתרון לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה ואיומים ביטחוניים. זהו צו השעה בו נדרשת המדינה להכניס את היד עמוק לכיס ובשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות ומנהל תכנון על מנת להאיץ את קידום תחום התחדשות עירונית באזורי הפריפריה. בכדי שגם תושבי אזורים אלה יזכו להגנה מיטבית. אחרת לנצח אזורי הפריפריה ישתרכו בשוליים".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
