אדריכל רמי שליט על עירוב שימושים במתחמי מגורים צפופים: "מתפיסת עולם תכנונית ישנה ודלה למופע אדריכלי מגוון ועשיר"
מתחמי מגורים צפופים עם עוצמות בינוי משמעותיות צריכים לקבל התייחסות שונה מבחינת איכות התכנון, ואיכות חומרי הגמר. לא יתכן שנמשיך להעמיס עוד ועוד יח"ד על אותו מ"ר אך לא נשנה את תפיסת העולם שלנו מבחינת שיטות הבניה וחומרי הגמר. ישנו הבדל דרמטי בין שהייה, בין מגדלים שנבנים בטכנולוגיות מסורתיות מבחינת חומרי החיפוי של הבניין בצורה של לוחות אבן שמותקנות בשיטות רטובות ומציגות חזית אטומה בעלת מופע אדריכלי מיושן ודל, לבין שהייה בין מגדלים שמתוכננים בצורה מוקפדת, מדויקת, ומחופים בקירות מסך מתקדמים, שמאפשרים להציע מופע אדריכלי מגוון ועשיר, שנהנה גם מאורח חיים ארוך יותר.
אלפי מילים נכתבו בשנים האחרונות אודות נושא עירוב השימושים בתכנון אדריכלי עכשווי. אם בהתחלה היה נראה כי עירוב השימושים הינו טרנד אפיזודי הרי שכיום ברור לחלוטין לכל העוסקים בתחום שאין מדובר באופנה חולפת אלא בכורח המציאות – כזו שתלווה אותנו גם בעתיד הנראה לעין.
בשנים האחרונות מודל עירוב השימושים הולך וכובש את עולם הבניה בישראל. המודל קיבל דחיפה דרמטית עם קידומם של פרויקטי פינוי בינוי רחבי היקף, אך עד כה נטו היזמים להוריד את רמת העיצוב והתגמירים בשלב הבנייה בפועל עקב עלותם הגבוהה. התמודדות נכונה עם עלויות המימון תאפשר לפרויקטים המציגים חזון חדשני ואיכותי לצאת אל הפועל.
בשנים האחרונות נוטות הוועדות המחוזיות והמקומיות לעודד את קידומם של מתחמי פינוי בינוי גדולים ורחבי היקף (בעיקר בסביבות קווי הסעת המונים) וזאת במטרה לנצל את יתרונות ההתחדשות העירונית בכדי לשדרג ולשפר חלקים משמעותיים יותר של העיר ועל מנת לייצר תועלת ציבורית לדיירי המתחם ולעיר עצמה. כתוצאה מכך המתחמים נהיים יותר ויותר עמוסים – כמות יחידות הדיור פר דונם עולה, רמת הצפיפות עולה והמרחקים בין המבנים הולכים וקטנים.
עולה השאלה כיצד מתכננים עירוב שימושים בהיקפים גדולים בצורה נכונה ויעילה?
ובכן, הדרך לשם עוברת ביכולת לתכנן את השימושים השונים בצורה כזאת שהם ידעו לחיות בשלום אחד לצד השני.
אם נחזור לעניין רמת הצפיפות בין המבנים, הרי שפעמים רבות מדובר על העמדה של מספר מבנים רבי קומות במרחק של מטרים בודדים בלבד אחד מהשני כאשר מדובר על מספר שימושים שונים באותו תא שטח קטן, כלומר הכוונה לסיטואציה בה שימושים שונים של מסחר, משרדים, מגורים, מבני ציבור ומלונאות ממוקמים במרחק של מטרים בודדים אחד מהשני. הקרבה בין הבניינים נהיית בעייתית במיוחד באספקט של שימושי המגורים, כאשר חלק ניכר מהדירות הינן דירות תמורה השייכות לדיירים המקוריים של המתחם, שגם כך לא קל להם לקבל את שינוי המעמד שלהם מבניין מגורים בודד ,למתחם גדול ועמוס.
מתחמים צפופים עם עוצמות בינוי משמעותיות צריכות לקבל התייחסות שונה מבחינת איכות התכנון, ואיכות חומרי הגמר, כלומר לא יתכן שנעמיס עוד ועוד יח"ד על אותו תא שטח אך לא נשנה את תפיסת העולם שלנו מבחינת שיטות הבניה וחומרי הגמר. ישנו הבדל דרמטי בין שהייה בין מגדלים שנבנים בטכנולוגיות מסורתיות מבחינת חומרי החיפוי של הבניין בצורה של לוחות אבן שמותקנות בשיטות רטובות ומציגות חזית אטומה בעלת מופע אדריכלי מיושן ודל, לבין שהייה בין מגדלים שמתוכננים בצורה מוקפדת, מדויקת, ומחופים בקירות מסך מתקדמים, שמאפשרים להציע מופע אדריכלי מגוון ועשיר, שנהנה גם מאורח חיים ארוך יותר.
העיצוב ורמת התגמירים אינם גזרת גורל
מעבר לחומרי גמר מתקדמים מאפשר להכיל את הציפוף בצורה נעימה ומבוקרת ואף להצדיק את הציפוף ההולך וגדל במתחמים חדשים וגדולים. שהרי חלק מהתמריץ לעודד דיירים להצטרף אל מתחמי הפינוי בינוי הוא הידיעה שבנוסף לשדרוג הפנימי בשטח דירתם, הם יזכו להתגורר במתחם חדש ממותג ומעוצב, בעל זהות ייחודית ובידול מסביבות המגורים הגנריות אותם אנחנו מורגלים לראות.
עם זאת, מתחמים רבים מציגים בשלב התכנון הראשוני הדמיות עם חזיתות עשירות ומרשימות אך בזמן התכנון המפורט, העיצוב ורמת התגמירים עוברים פיחות משמעותי וזאת בשל עלותם גבוהה, העומדת בסתירה לאינטרס של היזם המבקש לצמצם את הוצאות הבנייה ע"מ שהפרויקט יהיה כלכלי.
המציאות המתוארת כאן מאפיינת כאמור פרויקטים רבים, אך לנוכח חשיבותם הקריטית של העיצוב ורמת התגמירים אני סבור שניתן וצריך להתמודד עם הנקודה הזו – החיונית ביותר הן לדיירים ,ליזם והן לרשות המקומית. דרך זו עוברת בהתמודדות יעילה יותר עם עלויות המימון של אותם אלמנטים. כך, בדומה לדירת קרן לתחזוקת הבניין שנפוצה מאוד בפרויקטי בינוי, דירה שנועדה להקל על דיירי המתחם בהשתתפות בהוצאות התחזוקה, ניתן לקבוע למול היזם והוועדה המקומית מנגנון שבו מגדירים כמות של יחידות דיור שמוקדשות אך ורק לנושא רמות התגמירים של המתחם. כך לדוגמא ניתן לקבוע שבפרויקט המכיל 500 יחידות דיור, שתי יחידות יוקצו אך ורק לנושא רמות התגמירים, תוך הגדרת סוג מסוים של חיפוי וקביעת אחוזי זיגוג בצורה של קירות מסך לפרויקט . על מנת שהחזון האדריכלי יצא לפועל, יש לחייב ולקבוע כבר בשלב של התב"ע את כל המאפיינים הללו ולוודא שהם וישולבו בדוח השמאי ויקבלו ביטוי כספי כבר בשלב מקדמי זה.
לסיכום, נושא העיצוב ורמת התגמירים הנמוכים מהם סובלים פרויקטי התחדשות עירונית אינם גזרת גורל, ועם יצירתיות וחשיבה מחוץ לקופסא ניתן לפתח מנגנונים שיאפשרו ליזמים לא לחרוג מחד מעלויות הבנייה הרווחיות עבורם, ומאידך יאפשרו את בנייתם של מבנים חדשים שיישארו יפים ומעודכנים לאורך שנים ארוכות.
*הכותב, אדריכל רמי שליט, הינו אדריכל עמית במשרד מילוסלבסקי אדריכלים
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
