בכירי עולם הנדל"ן עם הכשלים וההצלחות של השנה החולפת – ובעיקר מה צריך להשתנות כאן בשנה הבאה עלינו לטובה
חיים פייגלין: "לבירוקרטיה יש תג מחיר של קרוב ל-30 מיליארד שקל"
חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ: "צירוף נסיבות בעייתי הביא לרעה חולה מרכזית שהשפיעה על ענף הנדל"ן בשנה החולפת. מדובר בשילוב של עליית הריבית החדה וסחבת בירוקרטית מעיבה, שביחד יצרו מציאות שבלתי ניתן לחיות איתה בשוק הנדל"ן. כשהריבית היתה אפסית בעשור האחרון, הסחבת הבירוקרטית בהליכי הרישוי היתה קשה אך נסבלת, ומי שהיה פעיל בשוק פשוט התרגל אליה והתנהל איתה ברקע. בשנה האחרונה, כשסביבת הריבית הוכפלה כמעט פי 5, הסחבת הבירוקרטית הפכה לגורם מכריע שהפך לבלתי נסבל. ענף הבנייה הישראלי מתבסס על אשראי בנקאי וחוץ בנקאי בהיקף של כ-400 מיליארד שקל, וזאת בלי לקחת בחשבון את עשרות מיליארדי השקלים של ההון העצמי של הפעילים בתחום, שמרותק לטובת הפעילות השוטפת. במצב שכזה, לכל שנה של עיכובים כתוצאה מבירוקרטיה יש תג מחיר של קרוב ל-30 מיליארד שקל, שיורדים לטמיון. אני סבור שלא ניתן להמשיך כך ולו עוד שנה אחת נוספת. זה גורם לזעזוע בענף הנדל"ן ולערעור היציבות של כל העוסקים בו, דבר שיכול להביא גם לחוסר יציבות של המערכת הבנקאית והפיננסית כולה, ולכן משהו דרסטי צריך להשתנות באופן מיידי. כלי אחד שיכול לעזור בנושא הבירוקרטיה, הוא הרישוי העצמי, שהחל מנובמבר 2024 יהיה מחייב בבניינים של עד 9 קומות. אני קורא להקדים את מועד הכניסה שלו לתוקף, וגם להחיל אותו על בניינים מעל 9 קומות לרבות מעורבי שימושים. אחרת, אם המציאות שתיארתי תימשך, ענף הבניה כולו יסבול מחוסר יציבות כולל השלכות שליליות על המשק והכלכלה הישראלית כולה".
עו"ד ענת בירן: "תיקון כשלים קיימים והקשבה"
עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין: "בשנה החולפת חווינו לא מעט משברים: הזינוק באינפלציה ובשיעורי הריבית במשק שהשפיע גם על היזמים וגם על רוכשי הדירות; אי ודאות במצב המדיני ומשבר חברתי בשל צעדי הממשלה בקידום חקיקה שנויה במחלוקת, תוך ניסיון להחלשת מערכת המשפט והייעוץ המשפטי. כל אלה הובילו להאטה כלכלית ולאתגרים משפטיים ומימוניים – שבאים לידי ביטוי בירידה חודשית במכירות הדירות, בהימנעות מרכישת קרקעות והיעדר טיפול בכל החוליים של הענף, ובראשם הבירוקרטיה המעיבה והתמשכות הליכי התכנון והרישוי. כברכות לשנה הבאה, אני מאחלת קודם כל שתימצא הדרך להגיע להסכמות רחבות בנושאי הליבה החוקתיים. חשוב שהממשלה תתפנה לטפל ביוקר המחיה שמעיק על כל אזרח בישראל, בצמצום הבירוקרטיה ובשיפור איכות החיים של התושבים, וזאת על ידי חקיקה מתאימה, ותיקון כשלים קיימים, תוך הקשבה למגזר הפרטי ותובנותיו".
יוסי אברהמי: "לתת תמריצים"
יוסי אברהמי, יו"ר ובעלים של קבוצת יוסי אברהמי: "תהליכי הרישוי והבנייה בישראל איטיים ומסורבלים במיוחד. הבירוקרטיה מתישה ומאריכה מאוד את התהליכים, ובכך תורמת אף היא להתייקרות מחירי הדירות. על המדינה למצוא פתרונות למשכי הזמן הארוכים והמייגעים הנדרשים לקבלת היתר בנייה, בפרט בתחום ההתחדשות העירונית, שם אין אחידות בין הרשויות המקומיות השונות. המדינה צריכה לגייס את ראשי הערים, ליצור שיתוף פעולה ולתת תמריצים למהלכים שיקצרו את משכי הזמן הארוכים שאנו חווים כיום בענף הנדל"ן. צריך לייעל את תהליכי הפינוי בינוי ככלי מרכזי להגדלת ההיצע, ולשחרר חסמים מרכזיים מעכבים, אחרת שוק הנדל"ן ימשיך להיות לא מאוזן כפי שהוא היום ואף גרוע מכך. ישנן עוד מספר דרכים שבהם המדינה יכולה לסייע בהורדת מחירי הדיור, כמו שחרור קרקעות מדינה והוצאתן לשיווק ולמכרזים; הורדת שיעור המיסוי על דירות, הורדת המע"מ ועוד".
איילת רוסק: "יזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון"
איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת מכלול העוסקת במימון וליווי פרויקטים למגורים: "אחת הרעות החולות בענף בשנה החולפת מגיעה כתוצאה מעליית הריבית החדה שייקרה משמעותית את עלויות מימון הפרויקטים ליזמים. כגוף מממן שמלווה מאות פרויקטי התחדשות עירונית ברחבי הארץ, אנו יכולים לומר כי אחד החסמים המרכזיים היא ההתניה של המערכת המימונית ליזמים לעמוד במכירה מוקדמת על מנת לפתוח את הליווי, ועקב הירידה החדה במכירות, ההתניה הזו מעכבת את תחילת מימון הבנייה. אנו רואים גם כי יזמי הנדל"ן נוטים היום פחות להיכנס להרפתקאות מימון מסוכנות שעלולות לסכן את החברה שלהם, ומעדיפים להיות יותר שמרניים ולשמור על רמות מינוף נורמליות עם חשיפה נמוכה ככל האפשר לריבית הגבוהה. הם גם מעדיפים פחות להיעזר בהלוואות מזנין (השלמת הון עצמי), ומעדיפים להשתמש בהון העצמי שלהם בפרויקטים – גם אם זה אומר שהם יבנו רק פרויקט אחד ולא שניים או יותר. בשנה העברית החדשה אני מעריכה כי ככל והריבית תתחיל לרדת, הסייקל שבו אנו נמצאים ייגמר. אני מעריכה גם שהשוק יחזור לאיזון לאחר שיעכל את המציאות הנוכחית של ריבית גבוהה. יש לזכור שהיו תקופות שבהן היתה ריבית פריים של 7-8% ועדיין קנו ובנו דירות, וכך אני מעריכה שיקרה גם בקרוב".
רמי צרפתי: " למצוא פתרון למשך הזמן הארוך והמייגע של הליכי הרישוי"
רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלים של קבוצת רמי צרפתי: "אני סבור כי אחת הרעות החולות המרכזיות בשוק הנדל"ן הישראלי הם החסמים המונעים מתחום ההתחדשות העירונית לפרוח ולשגשג הרבה מעבר למה שהוא כיום. רוב החסמים מתמקדים בבירוקרטיה מעיבה של מוסדות התכנון השונים, תקיעת הפרויקטים ברשויות המקומיות, ואי-מתן עוד כלים להתמודדות עם עברייני בנייה המעכבים את הפרויקטים. נכון להיום, אישור תוכנית התחדשות עירונית למתחם יכול לקחת שלוש-ארבע שנים עד לאישור התב"ע, ולזאת יש להוסיף המתנה של כשנתיים עד לקבלת היתר הבנייה, ועוד תקופה לא קטנה של טיפול בהליכים משפטיים כנגד הסרבנים. ברכה ענקית לשנה הבאה תהיה בדמות התרת החסמים האלה וטיפול שורש במה שמעכב את ההתחדשות העירונית בישראל. המדינה חייבת למצוא פתרון למשך הזמן הארוך והמייגע של הליכי הרישוי ולצמצם אותו משמעותית. בקשר לרשויות המקומיות, לתפיסתי יש צורך בפיקוח עליון של השלטון המרכזי על כל החלטה של רשות מקומית לסרב או לדחות מיזם של התחדשות עירונית. בכל מקרה שכזה הממשלה צריכה לבדוק את סיבת הסירוב ולוודא כי הוא לא מגיע מטעמים לא ענייניים, וכן למצוא פתרונות עבור הרשויות שסירובן הוא לגיטימי. רשויות שיעודדו ויקדמו התחדשות – יתומרצו כלכלית, ואלה שלא – יימנעו מהן תקציבים ממשלתיים אחרים. בנוגע לעברייני בנייה שמעכבים פרויקטי התחדשות ע"י דרישות לא סבירות ואף סחטנות, אני סבור כי יש צורך ביד קשה ואף זירוז הליכים משפטיים כנגדם".
אריק גלעד: "הורדת מחיר הקרקע והגבלת הרווח היזמי"
אריק גלעד, מנכ"ל משותף בקבוצת תצפית נדל"ן: "אחת הרעות החולות המרכזיות של הענף, היא שיטת המכרזים של רשות מקרקעי ישראל. המכרזים של רמ"י לא ממש סייעו בשנים האחרונות במאבק במצוקת הדיור, וזאת בלשון המעטה. ראשית, בשנה האחרונה נעשה שינוי בשיטה, לפיו יזם יכול לזכות רק במתחם אחד בכל מכרז. השינוי הוביל לזכיות שונות ומשונות על אותה הקרקע, במחירים שונים, וזה יצר סוג של קזינו שלא בטוח שלכך התכוון המשורר. השינוי גם הוציא שחקנים גדולים מהשוק, שלא השתלם להם להתמודד על המגרשים הקטנים. שנית, כמעט כל המכרזים היום קובעים ש-80% מהדירות ישווקו במסגרת תוכניות מחיר מופחת למיניהן, וזה גרם ליזמים שרוצים לשמורת על רווחיות ראויה לתכנן דירות גדולות ויקרות ב-20% הנותרים, וכך לא באמת ניתן לעזור לרוב הציבור שמחפש דירות לרכישה.
כברכה לשנה החדשה, אני מציע לבחון שוב את השיטה הזו, שבפועל גרמה להקפאת הבנייה של דירות 'רגילות' שרוב האוכלוסיה צריכה. מה גם שכמות המכרזים שבפתח נמוכה מאוד אם בכלל, ונראה שהפתרון למצוקת הדיור עדיין רחוק. אני חושב שכולם צריכים להשתתף יחדיו במציאת הפתרון – גם המדינה וגם היזמים. פתרון אפשרי הוא הורדת מחיר הקרקע והגבלת הרווח היזמי, ביחד עם הגבלה מסוימת על המחיר של דירות בשוק החופשי. זה יכול להיות ביחד עם פתרונות כדוגמת מע"מ 0% או פתרונות דומים אחרים. בהתאם לרווחיות בסוף הפרויקט, היזמים יצטרכו לשלם למדינה סכום נוסף עבור הקרקע".
ורד צרפתי: " עידוד בנייה בפריפריה ופתרונות לשכירות לטווח ארוך"
ורד צרפתי זבולון, מנכ"לית משותפת בקבוצת צרפתי שמעון: "יש הרבה מה לשפר בענף הנדל"ן, אבל לרגל השנה החדשה אני רוצה להציע פה שני מהלכים: הראשון הוא עידוד בנייה בפריפריה והשני הוא מציאת פתרונות לשוק השכירות לטווח ארוך שתקוע.
בנוגע לעידוד הבנייה בפריפריה, קידום פרויקטים מסוג התחדשות עירונית או במכרזי רמ"י בערים פריפריאליות, זקוק לדחיפה מהממשלה, לאור ערכי הקרקע הנמוכים, מחירי מכירה נמוכים וביקוש נמוך ביחס למרכז הארץ. המדינה עדיין לא התאימה את מכרזי מחיר מופחת למציאות הנוכחית בשוק הנדל"ן, והמכרזים מתפרסמים מלכתחילה ללא היתכנות כלכלית. המדינה צריכה לסבסד את עלויות הפיתוח שמאוד יקרות בפריפריה ומובילות לערך קרקע שלילי, וכן צריכה להגדיל את שיעור הדירות הניתנות למכירה בשוק החופשי בכל מכרז שכזה. בעבר ניתנו מענקים לרוכשי דירות בפריפריה, וגם היום יש צורך בצעדים משלימים מצד המדינה שיסייעו לצעירים לקבל את ההחלטה לעבור מהמרכז לפריפריה. זאת, באמצעות סל הטבות לצעירים הכוללים מענקים כספיים, הטבות במס ושאר תמריצים.
בקשר לתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך, המודל הנוכחי של דירה להשכיר לא רלוונטי בסביבת הריבית הגבוהה, ואלפי יחידות דיור שיכולות להתווסף לשוק השכירות תקועות. כדי לאפשר למודל להתקיים, המדינה צריכה לתת הטבות במס לפרויקטים אלה – מע"מ אפס על תשומות הבנייה, הארכת התקופה לזכאות להטבות מס מתוקף חוק עידוד השקעות הון, והקלות רגולטוריות נוספות".
אבי זיתוני, מ"מ יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז ת"א והמרכז: "יש מספר רב של דרכים שניתן לקדם על מנת להוביל לשנה טובה בתחום הדיור. ואולם לעניות דעתי, הדרך המהירה והישימה ביותר תבוא מצד המחוקק שיבין כי משקיעי הנדל"ן הם הפתרון הראשוני בהפשרת שוק הדיור ומניעה של העלאת מחירים עתידית. העלאת מס הרכישה למשקיעים מ-5% ל-8% שנכנסה לתוקף בסוף 2021, הייתה נכונה לאותה תקופה, כששוק הדיור כולו עלה ורשם שיאים חדשים בכל חודש. כיום, כאשר שוק הדיור נמצא בשפל עסקאות והאטה משמעותית, צריכים להחיות אותו מחדש. הדרך לכך מתחילה בהוראת שעה של הפחתת מס הרכישה חזרה ל-5%, לפחות לשנה הקרובה. המהלך יוביל להנעה מחודשת של השוק והגדלת המכירות שיוכלו לדרבן את הקבלנים להמשיך ולבנות בתקופת משבר ואי ודאות. למשקיעים בשוק יש ערך. בזכותם יש יותר דירות להשכרה אשר מאזנות את השוק ומובילות לירידת מחירי השכירות. זהו השלב הראשוני והמהיר ביותר שניתן לקדם לצד פתרונות נוספים כמו תימרוץ רשויות להנפקת היתרי בנייה, הכרזה על התחדשות עירונית כתוכנית דגל לאומית והקצאת משאבים בלתי פוסקים לזירוז תוכניות, הפחתת הבירוקרטיה ועוד".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
