המפקחת על המקרקעין קבעה כי בעל דירה בפרויקט תמ"א 38/2 זכאי לתוספת של 4.15 מ"ר בהשוואה לשכניו, וקבעה כי עליהם לפצותו
בעלי דירות בפרויקט תמ"א 38/2 בתל אביב יפצו בעל דירה בבניין בכ-250,000 שקל בגלל תמורות לא שוויוניות. כך נקבע בהחלטה תקדימית של המפקחת על המקרקעין בתל אביב, דגנית קציר-ברין, שניתנה בשבוע שעבר.
הבניין שנמצא במרכז ההליך המשפטי, ממוקם ברחוב משה שרת בתל אביב. מדובר בבניין ישן, שנבנה בשנות ה-60, ומצבו רעוע והוא אינו עומד בתקני רעידת אדמה. בשנת 2019 התקשרו רוב בעלי הדירות עם חברה יזמית בהסכם לביצוע עבודות לחיזוק הבית המשותף ובכלל זאת בניית דירות חדשות. במסגרת ההסכם רכש היזם מאת בעלי הדירות את זכויות הבניה ובכוונתו להקים חלף בניין חדש הכולל 25 דירות. בשנת 2021 אושרה הבקשה להרוס את הבניין הישן ולבנות חדש על ידי רשויות התכנון.
שניים מבעלי הדירות בבניין סירבו לחתום על ההסכם, ובעקבות זאת, הגישו נגדם שכניהם תביעה אצל המפקחת על המקרקעין. מתנגדת אחת הגיעה להסדר עם הדיירים, והמתנגד השני, שיוצג על ידי עו"ד חן רואימי, עמד בהתנגדותו, וטען כי דירת התמורה שאמורה להינתן במסגרתו פוגעת בשוויון למול התמורות שניתנו ליתר בעלי הדירות.
לטענת התובעים, ההסכם גובש ונחתם בסיומו של משא ומתן ארוך, מאומץ ואינטנסיבי אשר נמשך שנים ארוכות. עוד טענו התובעים כי במסגרת הפרויקט יוגדל שטח דירות הבעלים ב-25 מ"ר ביחס לשטחן כיום, יתווסף חדר מיגון (ממ"ד לכל דירה) וכן תתווסף לבית מעלית. מיקום הדירה ישודרג ב- כחצי קומה עד קומה מעל מיקומה הנוכחי ותתווסף לכל דירה מרפסת שמש בגודל של 12-13 מ"ר.
הנתבע, מצדו, השיב כי אין כל כוונה למנוע פרויקט לחיזוק הבית וכל רצונו הוא שהפרויקט ייעשה בצורה שוויונית והוגנת. לטענתו, חוות דעת של מומחה מטעמו קובעת כי ביצוע הפרויקט מפלה אותו לרעה לעומת התובעים, ומימושו של הפרויקט במתכונתו הנוכחית מהווה חוסר איזון מהותי בין הנתבע לבין יתר בעלי הדירות אשר מוערך בסך כספי של 945,000 שקל. הנתבע דרש לאזן את התמורות או לחלופין לשלם לו פיצוי כספי.
הנתבע טען, בין השאר, כי חוסר השוויון בא לידי ביטוי בפרויקט בכך שהדירות הקטנות בבית מקבלות תוספת שטחים זהה לדירות הגדולות (ובהן דירתו של הנתבע), ובכך למעשה כמעט ומכפילות את שטחן בבניין החדש תוך השבחת שטחיהן בעשרות אחוזים לעומת יתר הדירות.
כמו כן, הנתבע טען כי דירתו ממוקמת כיום בקומה הראשונה של הבית, ללא מעלית לפיכך שוויה היחסי עולה על שווין של דירות הממוקמות מעליה. לטענתו, אין זה סביר שבבית חדש בו מתוכננת להתווסף מעלית, דירתו תעלה קומה אחת בלבד ולא תשמור על יתרונה אל מול הדירות האחרות שהן בעלות מרכיב שווי נמוך ממנה.
לטענת הנתבע, חוסר השוויון בפרויקט בא לידי ביטוי גם בכך שבעלי הדירות העורפיות בבית יקבלו במסגרת הפרויקט החדש מרפסות ענקיות בגודל של 23.5 מ"ר בעוד שבעלי הדירות החזיתיות (ובהן דירתו של הנתבע) יקבלו דירות עם מרפסות קטנות בשטח של 12 מ"ר בלבד. "ככל שההחלטה בדבר גודל המרפסות התקבלה על ידי הנציגות, הרי שזו התקבלה בחוסר סמכות, משום שלנציגות הבית אין סמכות לקבל החלטות מהותיות הנוגעות לקניין הבעלים או לתמורות בפרויקט, לרבות בשטחי השירותים הציבוריים בבית, ללא קבלת הסכמת כל הבעלים", נטען.
המפקחת על המקרקעין מינתה מומחה מטעמה, כדי לבחון את הטענות לאפליה בתמורות. מכיוון שבבניין היו מספר סוגים של דירות (גדלים שונים, כיווני אוויר שונים, חזיתות שונות), היא בחנה את התמורות שקיבל הנתבע ביחס לכל אחד מסוגי הדירות. המפקחת קבעה כי ביחס לדירות מאותו טיפוס של דירת הנתבע ניתנה תמורה כמותית מהותית זהה. גם ביחס לדירות החזיתיות הפונות לכיוון: צפון מזרח לא ניתנו תמורות מפלות ביחס לדירת הנתבע.
עם זאת, בכל הנוגע לדירות העורף, לדירות בקומת הקרקע ולדירות נוספות, התגלו חריגות בתמורות ביחס לדירת הנתבע. מדוח המומחה עולה כי הנתבע זכאי לפיצוי של 4.15 מ"ר אקוויוולנטי (הכוונה לשטח שיאפשר איזון), שכן הוא מקבל סך הכל 31.25 מ"ר אקוויוולנטי בלבד בקירוב, לעומת 35.39 מ"ר שהיו אמורים להתקבל בחלוקה שוויונית. על פי חוות הדעת, שוויו של מ"ר אקוויוולנטי הוא 60,000 שקל, כך שהנתבע זכאי לפיצוי בסך 248,999 שקל (60,000 שקל כפול 4.15 מ"ר).
המפקחת קבעה מפתח שלפיו כל אחד מבעלי הדירות שלגביהן נקבע כי קיבלו תמורות עודפות יפצו את הנתבע בהתאם לתמורה העודפת שקיבלו: דירה 1, שקיבלה תמורה עודפת של 11.96 מ"ר (42.62 אחוזים מכלל התמורות העודפות, שעומדות על 28.06 מ"ר), תפצה את הנתבע ב-106,131 שקל. דירה 4, שהתמורה העודפת שלה היא 6.50 מ"ר, תפצה ב-57,680 שקל. עוד 3 דירות, שהתמורה העודפת שלהם היא 3.20 מ"ר כל אחת, תפצה את הנתבע ב-28,396 שקל כל אחת.
בנוסף, התובעים ישלמו הוצאות משפט ושכר טרחת השמאי המומחה בסך 33,000 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
