מדוע פינוי בינוי הפכה לתוכנית הכרחית לבניית שכונות מודרניות ופתרונות דיור מתקדמים, ממה חוששים ראשי הערים ואיך מבטיחים פרויקט מצליח? צחי אהרוני, המשנה למנכ"ל בחברת דן נדל"ן, מבין החברות הראשונות שביצעו התחדשות עירונית בישראל – עם כל התשובות
שוק הנדל"ן למגורים בישראל נמצא כבר שנים במשבר חמור, כשהיצע הדיור לא מצליח להדביק את קצב הגידול בביקוש. מחירי הדירות בנסיקה ורק בשנה האחרונה עלו בממוצע בכ-10%. על פי כל התחזיות, גם בשנים הקרובות המגמה לא צפויה להשתנות.
תוכניות לביצוע מתחמי פינוי בינוי בהליכי התחדשות עירונית, הפכו לכלי משמעותי במוסדות התכנון להגדלת היצע הדירות בישראל, תוך חידוש פני השכונות וניצול מירבי של קרקעות בערים. על אף מורכבותו ומשך הזמן הארוך יחסית לקידומו, מסלול פינוי בינוי טומן בחובו יתרונות רבים. כך למשל, הוא מאפשר לבצע פיתוח תשתיות והקצאת שטחים לטובת צורכי ציבור ובהם מוסדות ציבור, חינוך, תרבות ופנאי וכן, שטח ציבורי פתוח (שצ"פ), אשר נותנים יחד מענה לשירותים הנדרשים לתוספת משמעותית של דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית.
זאת ועוד, בין היתר, מוסדות התכנון מעודדים כיום את מגמת עירוב השימושים, אשר בנוסף למגורים, מאפשרת לשלב גם שטחי תעסוקה ומסחר בתוכניות פינוי בינוי, דבר שמסייע לחדש את השכונות הוותיקות בישראל ולהנגיש את כל השירותים לתושבים בקרבה לבית, בנוחות מקסימלית ובמינימום שימוש ברכבים פרטיים המכבדים על עומסי התנועה. בכך, עולה איכות החיים של התושבים, לצד המעבר לבניין חדש ודירה חדשה בסיום הפרויקט, אשר גם זוכה לתוספת ממ"ד למען ביטחונם האישי.
פינוי בינוי הוא הדרך הנכונה לבנות שכונות מודרניות
על רקע מציאות זאת, מסביר צחי אהרוני, המשנה למנכ"ל בחברת דן נדל"ן, חברה בת של קבוצת דן שנוסדה עוד בימי קום המדינה, מהם האתגרים העומדים בפני מימוש התחדשות עירונית בישראל ואיך אפשר להצליח ליישם תוכניות פינוי בינוי. יש לציין כי חברת דן נדל"ן הוקמה בתחילת העשור, והיא אמונה על הרחבת ופיתוח זרוע הנדל"ן בקבוצה, מתכננת ומבצעת פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית ברחבי גוש דן. בין היתר, בימים אלו החברה מקדמת פרויקט התחדשות עירונית ענק בשיכון דן בתל אביב עם למעלה מ-700 יחידות דיור על שטח של כ-26 דונם וכן, את פרויקט "פסגת דן" ברמת גן, הכולל מגדל בן 40 קומות ו-195 יחידות דיור, שטחי מסחר במפלס הכניסה, חניון תת-קרקעי ועוד.
"היום כבר כולם מבינים שפינוי בינוי, במסגרתו מגבשים תוכנית בניין עיר חדשה, הוא הדרך היחידה להתאים שכונות לצורכי החיים של המאה ה-21", אומר אהרוני, שמוביל כיום פרויקטים רבים של פינוי בינוי בדן נדל"ן, שאגב, היתה מבין החברות היזמיות הראשונות בישראל שפעלו בלב גוש דן, כאשר החברה השכילה לזהות את הפוטנציאל לשיפור פני הערים, וקידמה שינוי ייעוד קרקע, במסגרת תוכנית להקמת מגדלים מודרניים בעירוב שימושים למגורים ומסחר בשטחי המוסכים של חברת דן, ששכנו בשולי העיר.
מדוע ראשי הרשויות מתנגדים לא אחת להתחדשות עירונית?
"כששומעים שראשי רשויות מתנגדים לפרויקטים גדולים כאלה, צריך להבין שזה נובע מחשש שלא יוכלו לספק לתושבים החדשים תנאי מגורים נאותים. כאן נדרשת עזרת המדינה – חייבים להזרים תקציבים לאותן רשויות. אחרי הכל, אותם ראשי רשויות הם פרטנרים מצוינים לפינוי בינוי – כל אחד מהם היה רוצה להיות חתום על חידוש מרכז העיר שלו, חיזוק האוכלוסייה ושיקום השכונות הנחשלות", אומר אהרוני. בתוך כך יש לציין כי לאחרונה הודיעה המדינה על חתימה על הסכמי מסגרת ב-12 ערים בישראל, הכוללים השקעות בפיתוח תשתיות מתקציבי ממשלה אולם, יחד עם זאת, רבים טוענים כי מדובר בסכום זעום וברשימת רשויות מצומצמת ביותר.
מה הפתרון לדעתך, איך בכל זאת מיישמים פינוי בינוי בהצלחה?
"שיתוף הפעולה בין הרשות המקומית, בעלי הדירות והיזם, הוא קריטי להוצאת הפרויקט לפועל ובמידה רבה מבטיח את הצלחתו. משקלו של כל אחד מהגורמים האלה הוא קריטי", אומר אהרוני.
אולם, בשל המורכבויות האמורות לא כל חברה יזמית מצליחה לעשות את הדרך למימוש התוכנית ולכן, הבחירה ביזם – הן מצד הדיירים והן מצדה של הרשות המקומית – היא לא עניין של מה בכך. לדבריו, "בהתחדשות עירונית חשוב מאוד לבחור בחברה בעלת ניסיון רב אשר יודעת לתת מענה הוליסטי ומקיף לכלל הצרכים המשתנים של ימינו. בשל העובדה שהתהליך יכול לקחת שנים רבות, מומלץ טרם התקשרות עם יזם לבדוק מהו החוסן הכלכלי שלו והאם יש לו אפיקי השקעה נוספים מלבד נדל"ן. בעולם המשתנה של ימינו, למדנו שחברה אשר רוצה לרוץ למרחקים ארוכים אינה יכולה להתבסס רק על נדבך אחד בתחום הפעילות שלה".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
