תמ"א 38 בירושלים // Depositphotos
תמ"א 38 בירושלים // Depositphotos

בוטלו היטלי השבחה על דירות בתמ"א 38 שנמכרו טרם הוצאת היתר לפרויקט

עו"ד בנימין זלמנוביץ', יו"ר ועדת ערר ירושלים, ביטל בהחלטה אמיצה ויוצאת דופן את היטלי ההשבחה שדרשה העירייה מבעלי דירות שמכרו את דירותיהם טרם קבלת היתר לביצוע תמ"א 38, וחייב את העירייה ב-40,000 שקל, כשהוא מותח ביקורת קשה: "ניסיון לחתור תחת החוק"

כרמלה קופר 13.06.2021

ועדת ערר לתכנון ובנייה ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', דנה בשאלה האם יש לחייב בהיטל השבחה בעל דירה שמכר את דירתו לאחר שאושרה לבניין תוכנית לביצוע פרויקט תמ"א 38 אולם טרם יצא בפועל היתר בנייה לפרויקט. בהחלטתה היא מקבלת את העררים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ירושלים, מבטלת את ההיטלים ומותחת ביקורת קשה וחריגה: "בחינת המקרה שבפנינו לא נעשה בעיניים של רשות ציבורית, שתפקידה לשים את האינטרס הציבורי בראש". 

מה המועד הקובע את חיוב היטל ההשבחה, הוצאת היתר או אישור הבקשה להיתר?
כאמור, הדיון התקיים במסגרת שני עררים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. בפתח הדברים, ועדת ערר התייחסה "לאירוע המס", כיום אישורה של התוכנית ובכך הסתמכה גם על להחלטת בית משפט קודמת, לפיה רק עם אישור הבקשה להיתר מתגבשות גם הזכויות על המקרקעין ומכאן גם ההשבחה. בהחלטתו קבע לעניין זה יו"ר הוועדה, עו"ד זלמנוביץ' כי: "סבורים אנו שהחלטת ועדת מקומית לאשר היתר בנייה בתנאים מהווה החלטה בתנאי, המתגבש רק לעת מילוי התנאים".
עוד נבחנה במסגרת הדיון טענת הוועדה המקומית, שביקשה לעשות הבחנה בין שני המועדים, מועד ההחלטה לתת היתר לפי תמ"א 38 (לאחר מילוי התנאים, אם חלים כאלו) אל מול מועד הנפקת היתר הבנייה בפועל. כלומר, גישת הוועדה המקומית כי יש להפריד בין אירוע המס שהוא מועד אישור הבקשה להיתר, לבין הפטור מהיטל השבחה המתגבש רק בעת הנפקת ההיתר בפועל. על כך קובע זלמנוביץ' כי: "לטענת הוועדה המקומית, הפטור בתמ"א 38 ניתן אך ורק במימוש זכויות באופן של 'קבלת היתר'. לטענתה, קבלת ההיתר הינה הנפקת ההיתר בפועל. איננו יכולים לקבל את טענת המשיבה הן מהפן הפורמליסטי והן מהפן המהותי", זאת בהמסתך על התוספת השלישית לפיה מימוש ההיתר הוא אשר מעניק את הפטור מהיטל השבחה. באשר לקבלת ההיתר, קובעת הוועדה כי מועד זה חל ביום החלטת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולא בהפקת ההיתר בפועל. 

עו"ד בני זלמנוביץ' // יח"צ
עו"ד בני זלמנוביץ' // יח"צ

יו"ר הוועדה: "עמדת הועדה המקומית חותרת תחת מדיניות ממשלת ישראל"
יחד עם זאת, זלמנוביץ' מתייחס להיבט המהותי ולחשיבותה של תמ"א 38, ומציין בהחלטתו כי: "מהפן המהותי נדמה שעמדת הועדה המקומית חותרת תחת מדיניות ממשלת ישראל שביקשה לוודא שבניינים יחוזקו מפני רעידות אדמה. תמ"א 38 נועדה ליישם אינטרס לאומי המבקש לחזק מבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה, וזאת על מנת למנוע מצב בו בעת רעידת אדמה יתמוטטו בתים על יושביהם". 

בהמשך הוא תוקף את עמדת הוועדה המקומית והרשויות המקומיות, כשהוא מציין כי: "תוספת של עד 5.2 קומות הינה תוספת צבועה שמטרתה לעודד את חיזוק הבניין ללא תשלום היטל השבחה… לאחרונה עדים אנו לתופעה בה ועדות מקומיות מחפשות את הדרך לגביי היטלי השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38 בין אם מדובר בזכויות מכוח התמ"א או מכוח תכנית לפי סעיף 23 ובין אם מדובר בזכויות חופפות. האינטרס של הרשויות הציבוריות מובן לנו. אין ספק שמי שינצל את תוספת הזכויות שמעניקה תמ"א 38 או תכנית מכוחה או תכנית  המעניקה זכויות חופפות, ערכם של מקרקעיו יעלה…. יחד עם זאת, אין גם ספק שהמחוקק ביקש להעניק תמריץ לחיזוק המבנים כאשר הוא ידע שיהיו מקומות בהם ערכי השווי יביאו לכך שעליית ערכם של המקרקעין בגין יישום תוספת הזכויות לחיזוק תהווה תמריץ כלכלי ויהיו מקרים בהם לא יהיה בכך תמריץ כלכלי וממילא ערכם של המקרקעין לא יעלה".

הביקורת: "ההתפלפלויות המשפטיות מהוות ניסיון לחתור תחת כוונת המחוקק"
בהחלטתו מתייחס בצעד חריג יו"ר הוועדה לניסיון העירייה, באמצעות הוועדה המקומית, לחייב את בעלי הדירות בהיטל ההשבחה, "במצב הדברים האמור נדמה כי השכל הישר מוביל למסקנה חד משמעית שלפיה אין לחייב בהיטל השבחה במקרים האמורים. נדמה כי לכך התכוון המחוקק", כך נכתב בהחלטה, "נדמה כי כל מי שמצוי בעולמו של התכנון והבנייה יודע כי ישנם אירועים רבים המחוללים השבחה במקרקעין ולכן ישנם מקרים רבים בהם הפרט מתעשר ולא חולק את עושרו עם הכלל. נדמה אפוא כי השכל הישר מחייב מסקנה זו וכל ההתפלפלויות המשפטיות להן אנו עדים בתקופה האחרונה, מהוות ניסיון לחתור תחת כוונת המחוקק שלא בדרכים המקובלות. הדרכים המקובלות הינן ביטול הפטור הקבוע בתוספת השלישית או ביטול התכנית מכוחה ניתן הפטור".

יו"ר הוועדה מתח ביקורת חריגה גם על התנהלות הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, כשהוא מציין כי: "בטרם סיום מבקשים אנו להעיר כנגד התנהלות הועדה המקומית. מעבר לשאלה המשפטית ביסוד דבר זה, שכאמור סבורים אנו שעמדת הועדה המקומית בטעות יסודה, נדמה כי שיקולים של מדיניות ציבורית מכריעים בכך שחיוב זה טוב היה אם לא היה מוגש לעוררים".

עוד הוא תוקף את הוועדה המקומית על שלא פעלה למען האינטרס הציבורי, תוך בזבוז משאבים בניהול ההליכים: "נניח שעמדת הועדה המקומית נכונה, ואכן ניתן לגבות היטל השבחה ממי שמכר מקרקעין או חלק ממקרקעין עליהם ניתנה החלטת ועדה מקומית לאישור תמ"א 38 בטרם יצא היתר הבנייה בפועל. יש לשאול לא רק בכמה מקרים מדובר, אלא כמה מקרים כאלו יהיו כאשר השוק יודע שתקופה זו נתונה במחלוקת משפטית…הפועל היוצא הינו שכל המשאבים של הרשות, כל המשאבים של ועדת הערר וכל המשאבים של מערכת המשפט הוצאו לשאלה שהיא במהותה, הלכה למעשה, תיאורטית, מעבר לשניים-שלושה עררים שנמצאים כעת בפנינו. סבורים אנו שבחינת המקרה שבפנינו על ידי המשיבה לא נעשה בעיניים של רשות ציבורית, שתפקידה לשים את האינטרס הציבורי בראש".
בצעד חריג נוסף, מסיים זלמנוביץ' את החלטתו באמירה הבאה: "נדמה שבשאלה מדברי התלמוד במסכת קידושין דף מ"ט ע"ב ניתן לומר על ערר זה: עשרה קבין של יצירתיות בגביית היטלי השבחה ירדו לעולם ותשעה נטלה ירושלים".

סוף דבר, ועדת ערר קיבלה את העררים, ביטלה את היטל השבחה וחייבה את הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית ירושלים בהוצאות משפט בסך 40,000 שקל.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות