שוק הדיור בישראל: נתוני מלחמת "שאגת הארי"

סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר לחודש מרץ 2026 – מלחמת "שאגת הארי", חושפת שוק המצוי באחת מנקודות השפל שלו מאז תחילת שנות ה-2000. בעוד שתל אביב רשמה זינוק חריג במכירות הקבלנים, בנתניה הרוכשים נטשו את הדירות "על הנייר" לטובת מסירה מיידית של ממ"ד. תושבי החוץ, ובראשם האמריקאים, ממשיכים להוות משקולת משמעותית בשוק היוקרה הירושלמי.

ירידה מתונה יחסית
שוק הנדל"ן הישראלי סיכם את חודש מרץ 2026 עם 7,395 עסקאות (דירות חדשות ויד שנייה), נתון המהווה ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד. למרות שמדובר בגידול של 3% לעומת החודש הקודם, הכלכלן הראשי מציין כי רמת העסקאות בשוק החופשי (6,778 דירות) היא מהנמוכות שנרשמו מאז תחילת המאה, ודומה לרמות שנראו רק בתקופת האינתיפאדה השנייה או בשיא מגפת הקורונה. עם זאת, הירידה נחשבת מתונה יחסית בהתחשב בעובדה שמבצע "שאגת הארי" נמשך לאורך כל ימי החודש.

מכירות הקבלנים: אנומליה בתל אביב וירידות בפריפריה
בפלח השוק של הדירות החדשות נמכרו 2,789 דירות, ירידה של 11% לעומת מרץ 2025. בניתוח גיאוגרפי בולט אזור תל אביב עם זינוק חריג של 68% במכירות הקבלנים בשוק החופשי (441 דירות), הרמה הגבוהה ביותר מאז 2021. זינוק זה מוסבר בעיקר במימוש אופציות רחב היקף בפרויקט גדול בעיר. מנגד, באזורי נתניה (38%-), באר שבע (33%-) והמרכז (23%-) נרשמו ירידות חדות במכירות.

שיעור המכירות "על הנייר" עמד בממוצע ארצי על 61%, כאשר בתל אביב הנתון האמיר ל-81%. עם זאת, הדיווחים על הטבות מימון מצד הקבלנים צנחו ל-25% בלבד מהעסקאות, לעומת כ-50% בתקופה המקבילה אשתקד, בעקבות מגבלות בנק ישראל.

"אפקט המיגון": הביקוש לממ"ד שובר שיאים
המצב הביטחוני נותן את אותותיו באופן מובהק בהעדפות הרוכשים. בחודש מרץ הגיעה שכיחות הדירות עם ממ"ד בשוק היד השנייה ל-65% מכלל העסקאות – הרמה הגבוהה ביותר מאז תחילת 2024. באזור נתניה והשרון, נתון זה זינק ל-78%.

באזור נתניה בולטת מגמה של נטישת עסקאות "על הנייר": שיעורן צנח ל-32% בלבד (לעומת 73% בחודש קודם), ובמקביל חל גידול חד ברכישת דירות עם מסירה קרובה של עד חצי שנה. הכלכלן הראשי מעריך כי ממצאים אלו מעידים על העדפה ברורה לדירות עם זמינות גבוהה לממ"ד על רקע הלחימה.

משקיעים ותושבי חוץ: האמריקאים בראש
רכישות המשקיעים הסתכמו ב-1,309 דירות, גידול של 8% לעומת אשתקד. מנגד, מכירות המשקיעים רשמו צניחה חדה של 42%, בעיקר באזורי תל אביב וחיפה. הניתוח מרמז כי הקושי למכור דירות ללא ממ"ד באזורים אלו תרם לירידה החדה במכירות.

בקרב תושבי החוץ, נרשם גידול של 13% ברכישות ברבעון הראשון של 2026. האמריקאים מובילים את הסגמנט עם 49% מהרכישות, כאשר למעלה ממחציתן (52.5%) מתרכזות בירושלים ברמות מחיר גבוהות (חציון של 5.1 מיליון ש"ח). לעומתם, הצרפתים והבריטים הגדילו את נתח השוק שלהם, כאשר הצרפתים מתמקדים בדירות "עממיות" יותר (חציון של 2.8 מיליון ש"ח) עם פיזור גיאוגרפי בנתניה, ירושלים ותל אביב.

התזרים והמימון: קבלנים נשענים על עסקאות עבר
תזרים המזומנים בפועל של הקבלנים עמד על 5.4 מיליארד ש"ח, גידול ריאלי של 9% בהשוואה למרץ אשתקד. הגידול בתזרים, למרות הירידה במכירות הנוכחיות, מוסבר בתשלומים שהתקבלו על עסקאות עבר (במיוחד כאלו שכללו הטבות מימון שמועד פירעונן הגיע כעת במסירה).

בגזרת משקי הבית, רכישות משפרי הדיור רשמו ירידה חדה של 23%, בעוד שרכישות דירה ראשונה בשוק החופשי הציגו יציבות יחסית עם גידול קל של 2%

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן