בזמן שהדיירים שקידמו תמ"א 38 נתקעו בעקבות שינוי מדיניות העירייה, חברת אזורים ושלושה משרדי עורכי דין – חילצו את הפרויקטים מהבוץ
הושג הרוב הדרוש של בעלי הדירות במתחם פינוי בינוי מורכב ביותר בשכונת יד לבנים ברמת גן, שעשה את תחילת דרכו כפרויקט תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. נכון להיום הושגו חתימות של 67 אחוז מבעלי הדירות, הרוב הדרוש, הישג משמעותי על רקע המורכבות של המתחם וגלגולי התוכנית, הממוקמת בשדרות ירושלים 89 91, 95-97 וכן, 93 א'-ב', כאשר את כל אחד ממקבצי הבניינים מייצג משרד עורכי דין שונה ובסך הכל שלושה משרדים.
את המתחם מקדמת חברת אזורים, שנבחרה במכרז דיירים לפני מעל לשנה ותוך שלושה שבועות מרגע הצגת ההסכם הסופי השיגה כאמור את הרוב הדרוש, מה שמעיד על שיתופי פעולה רחבים ויוצאי דופן בעולם ההתחדשות העירונית רווי האינטרסים השונים.
המתחם כולו כולל 5 בניינים עם 87 יח"ד קיימות, שבמקומן תציע אזורים להקים 226 דירות חדשות בניינים של כ-20 קומות ומבנה מרקמי, לאורך תוואי המטרו העתידי. בשלב זה התוכנית עברה פרה רולינג ובימים הקרובים תציג החברה לעירייה את החלופות התכנוניות, אולם הדרך לרגעים אלו היתה ארוכה ומייגעת לכל השותפים.
"עיריית ר"ג היתה חלוצת תמ"א 38 אך לאחר שנים, שבמהלכן אישרה העירייה עשרות ואולי מאות פרויקטים של תמ"א בעיר, החלו להבין בעירייה את השלכות ולפיכך, לפני כ- 4 שנים החליטה העירייה לשנות את מדיניותה, הודיעה על הפסקת מתן היתרים לבניינים בודדים ומעבר לפרויקטים מתחמיים", מסבירה עו"ד אוריתה קורנובסקי, ממשרד קורנובסקי גבאי זיתוני, שייצג את הבניינים 95-97, הכוללים 33 דירות קיימות בשני מבנים בני שלוש וארבע קומות. עוד היא מספרת כי: "במקביל, באותן שנים קידמו בבניינים בשד' ירושלים 89-91 וכן בירושלים 93 – בכל אחד מהם בנפרד – פרויקט תמ"א 38/2, כשלכל בניין מינו הבעלים עו"ד מטעמם. כך גם לגבי שדרות ירושלים 97. נציגות הבניין מינתה את משרדנו לפני כ- 4 שנים ללוות את הבעלים במסגרת תמ"א 38/2. ברם, הדברים לא התקדמו משום שהתמורות שדרשו היו לא ריאליות בעליל ונראה היה שהבעלים לא בשלים עדין לפרויקט".
היוזמה היצירתית של חברת אזורים
עד שלפני כשנה העלתה חברת אזורים יוזמה חדשה, ופנתה לכל הבניינים הללו, הנמצאים על רצף גיאוגרפי, לאחר שקיבלו סירוב לתמ"א 38/2 מהוועדה לתכנון ובנייה, והציעה להם להתכנס לפרויקט מתחמי. "החברה ערכה כנס גדול, והציגה במסגרתו את החזון שלה לשכונה החדשה שתקום תחת הבניינים הישנים הללו. עם פניית אזורים לנציגות הבניין חזרו אלינו הבעלים, שזכרו את משרדנו לטובה, בבקשה שנחזור ללוות אותם גם בפרויקט החדש והגדול הזה. לאחר הכנס פנו אלינו גם בעלים משד' ירושלים 95 ומינו אותנו ללוותם. והשאר הוא היסטוריה", אומרת עו"ד קורנובסקי.
לדבריה מדובר בתופעה שחזרה על עצמה בעשרות פרויקטים בעיר, את חלקם מלווה משרד קורנובסקי גבאי זיתוני. "בניינים שקידמו תמ"א 38/2, הגיעו לוועדה, סורבו, ונשלחו על ידה להביא בניינים נוספים ולשנות את המתווה מתמ"א לפינוי בינוי מתחמי. אנו סבורים כי זה הדבר הנכון לעשותו", אומרת עו"ד קורנובסקי, "יחד עם זאת, חשוב לציין, כי במסגרת כזו צפויות בעיות לא פשוטות. מעבר מפרויקט מצומצם לפרויקט המכיל בניינים רבים, בעלים רבים ומספר עורכי דין, שכל אחד מהם מייצג חלק אחר במתחם – אינו פשוט בלשון המעטה. חרף העובדה שבכל פגישה היו נוכחים חמישה-שישה עורכי דין, הפגישות התנהלו תמיד באווירה חיובית, ידידותית, בשיתוף פעולה מעולה, בהבנה ובהכלה. למרות שמדי פעם נשמעו ויכוחים קולניים ורועמים הרי שתמיד, בסופו של דבר, הרוחות נרגעו, הדברים הגיעו לפתרון שהיה מקובל על כולם, והאווירה חזרה לפסים נעימים, התבדחויות ואף יחסי ידידות בין כולם. לסיכום אומר, כי נהנינו לעבוד גם עם הקולגות שלנו אשר ליוו את הבניינים האחרים וגם עם עוה"ד מטעם אזורים".
במשרד עורכי הדין אלי תוסייה כהן ועו"ד רועי אלקלעי, שייצגו את בעלי הדירות בשדרות ירושלים 89-91, הכוללות 33 דירות קיימות בשני מבנים בני 4 קומות, אומרים כי: "במסגרת מכרז היזמים, שנערך בשיתוף נציגויות המבנים ושירד לפרטים הקטנים, בין הטיפוסים והייעודים השונים במתחם, הצטרפו מבנים נוספים לתהליך". עו"ד רועי אלקלעי, מספר כי: "הדיירים במבנים אלו יוצגו ע"י משרדי עו"ד קורנובסקי גבאי זיתוני ומשרד עו"ד אלון אלימלך, ושיתוף פעולה מקצועי וייחודי בין כלל משרדי עורכי הדין, אפשר גמישות ויכולת להתפשר לצורך הגעה להישגים. אחרי בחירת חברת אזורים, הצדדים הגיעו להסכם מאוזן, שהוצג בפני כלל בעלי הדירות במתחם, במסגרת כנסים משולבים ופרטניים. תוך פרק זמן קצר ביותר מכנס הצגת ההסכם הסופי, נחתם ההסכם על ידי הרוב הדרוש וכעת החברה יכולה להתחיל לקדם את התכנון אל מול מוסדות התכנון". עוד לדבריו: "הצלחה זו, והאמון שניתן על ידי בעלי הדירות בייחוד בתקופה זו, מעידה על החשיבות בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בשקיפות ושיתוף פעולה, המאפשר ניצול יעיל יותר של המתחם ומאפשר קידום איכותי ביותר לטובת בעלי הדירות והסביבה".
אלון וייזברג, בעלים משותף בקבוצת יגאל אלון, המתמחה בפיקוח וניהול פרויקטיי התחדשות עירונית מטעם הדיירים, ליווה את הליכי הפיקוח במסגרת המו"מ על ההסכם עם חברת אזורים. כעת הוא מברך על התוצאה: "ליווינו את בעלי הדירות כחברת הפיקוח בכל הבניינים יחד, לאורך שלבי המשא ומתן מול חברת אזורים, בדגש על מפרט טכני ועד לשלב חתימת החוזים, ואנחנו מאוד שמחים שהגיעו לרוב הדרוש".
איל טישל סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים, מסר כי: "אנו בימי מלחמה, ותהליך ההחתמות המהיר מצביע על החשיבות של תשתיות חזקות, ממ"ד ושמירה על הביטחון האישי של בעלי הדירות. הפרויקט מצטרף לפרוייקטי התחדשות עירונית שמקדמת החברה ברמת גן, בהיקף של 463 בתי אב לקראת הריסה, שבמקומם צפויים להבנות 1,285 יח"ד חדשות, מתוכן בשלושה מתחמי פינוי בינוי שנמצאים בשלבי הועדה המחוזית".
את חברת אזורים מייצג במתחם זה עו"ד טרי דלויה ממשרד דלויה & ושות. בנין 93 א'-ב' הכולל 21 דירות בבניין בן 4 קומות, מיוצג על ידי משרד עו"ד אלון אלימלך.
אדריכלית טל וינשטוק, שאמונה על התכנון מטעם משרד רן בלנדר אדריכלים, עורך התוכנית, מספרת על האתגר התכנוני של ההתחדשות העירונית לאורך המטרו: "האתגר היה בתכנון בשילוב התחדשות עירונית עם תכנון אינטנסיבי לאורך תוואי המטרו, נגישות מירבית עם קרבה לשתי תחנות מטרו (הרואה ברמת גן וחזון איש בבני ברק) וכמו כן, תחנות אוטובוס לאורך ציר שדרות ירושלים. התוכנית מציעה בנייה משולבת למגורים מגדלים עד 20 קומות ובינוי מרקמי של עד 10 קומות, עם חזית מסחרית, שתחזק את מקומות השהיה ופעילות לאורך הרחוב חיבור וקישוריות לגינת גולומב הקרובה ממזרח למתחם".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
