banner
כנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
כנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

"אנחנו מזהים מגמה שההתחלה של ליווי פיננסי של פרויקט ארוכה יותר"

מומחי המימון, השמאים ועורכי הדין הציגו עמדות שונות בנוגע לאתגרי המימון בשוק הנדלן כיום שנעות בין אופטימיות לחששות כבדים מהעתיד הקרוב

"אנחנו לא רואים ירידות מחיר, הפרויקטים הפעילים אצלנו הם עם מלאים מאוד נמוכים ובמצב כזה היזמים לא צריכים להוריד מחיר. אנחנו כן מזהים מגמה שההתחלה של ליווי הפרויקט היא יותר ארוך, בגלל הקושי בפריסייל אבל חד משמעית לקוחות עובדים על פי התוכניות עסקיות ופרויקטים מתחילים אז אני אופטימית. מדינת ישראל קטנה, אין מספיק קרקע, יש גידול באוכלוסייה ומי שעוד לא קנה דירה שיעשה את זה עכשיו, הבנקים למשכנתאות נותנים פתרונות , אפשר לקבל הלוואות שמסובסדות על ידי היזמים ומי שלא קונה דירה בעת הזאת יתמודד עם אתגרים גדולים יותר קדימה" דברים אלו אמרה שירלי מישאל – ראש אגף נדל"ן בנק דיסקונט בפאנל בנושא מימון בתקופה מאתגרת בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים בהנחיית  הילה ציאון עורכת הנדל"ן YNET וכתבת הנדל"ן של ידיעות אחרונות.

שירלי מישאל בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
שירלי מישאל בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

לגבי החלטות הריבית היא ציינה כי אנחנו עדיין בסביבה אינפלציונית לא מרוסנת, אם מביאים בחשבון את חוסר ודאות פוליטית, את העובדה שיש פיחות משמעותי של השקל ואת מרכיב השכירות שמשפיע על האינפלציה,  יש החלטות קשות בפני הנגיד.  האוכלוסייה גדלה בקצב גבוה בהשוואה למדינות ה OECD, מדינת ישראל קלטה בשנה שעברה 75,000 עולים וקצב העלייה גבוה גם ב – 2023 הנתון הזה יחד עם היציאה של המשקיעים מהשוק בגלל עליית הריבית ועליית מס הרכישה יצרו מצב שאין מספיק דירות להשכרה ולכן שכר הדירה ימשיך לעלות".

נתי גלבוע בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
נתי גלבוע בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

נתי גלבוע – מנהל תחום התחדשות עירונית בחברת שיכון ובינוי ציין כי: "אני חושב שמה שחווים כרגע בבנקים  זה את העסקאות הקודמות שיוצאות לדרך וכאשר יגיעו אל הבנקים העסקאות בהם היזמים רכשו קרקעות במחירי הטרפת שהיו פה עד לפני שנה יהיה קשה יותר לממן אותן. יש כמובן אפיקים אחרים כמו התחדשות עירונית שמאפשרים ליזמים להתמודד עם תקופת המשבר ובנושא השכירות ארוכת טווח אם אכן המדינה תאשר את ההחלטה שתקל על היזמים ותאפשר את פתיחת המשחק מחדש יש כאן בשורה גדולה לשוק בתחום השכירות ארוכת הטווח שהפך בגלל עליית הריבית לסגמנט שאי אפשר לממן אותו"

ארז כהן בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
ארז כהן בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

שמאי המקרקעין ארז כהן – בעלים ז.כ מחקר וסקרים, ציין כי נציג בנק ישראל אמר מוקדם יותר שהעלייה בריבית מתקזזת עם הירידה במחירי הקרקע זה נכון ברמה האקדמית אבל בחיים עצמם זה לא עובד, כי יש יזמים שקנו את הקרקעות במחירים גבוהים  וצריכים להתמודד עם המצב היום. הבעיה הגדולה ביותר היא בעיית התזרים וזה מה שמשפיע על פרויקטים, אנחנו רואים את הבעיה הזאת הולכת ומתחדדת , פרקי הזמן שצפינו בדוחות האפס הם לא פרקי הזמן שקורים בפועל, וזה משפיע על הגופים המממנים. בפרויקטים להשכרה אנחנו רואים מחיקות מאוד משמעותיות של החברות שעוסקות בענף בהיקפים של מאות מיליונים, והפרויקטים האלה לא יוכלו לצאת לפועל. אם שואלים אותי  לגבי הפרויקטים העתידיים, הפתרון הטוב ביותר הוא הקצאת קרקע ללא עלות כלל"

עו"ד ירון טיקוצקי בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד ירון טיקוצקי בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד ירון טיקוצקי – שותף מייסד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, נס, גרוס ושות' ציין בפאנל כי " יש כיום שני אתגרים שאני ממליץ ליזמים לבחון כאשר הם שוקלים עם איזה גוף מממן ללכת, ואני ממליץ גם לגופי מימון להיות ערים לכך שהם חייבים לתת מענה לדברים האלה – האתגר הקל יותר נוגע לנושא הערבויות, בעלי דירות בהתחדשות עירונית כבר לא מסתפקים בערבות העיקרית שהיא ערבות חוק מכר – היום זה כמעט סטנדרט שאנחנו כעורכי דין שמלווים דיירים בהתחדשות עירונית דורשים ערבות חוק מכר משופרת, דורשים שגם אם תחלוף תקופת ערבות הבנק ימשיך לממן את דמי השכירות. בנוסף בנוגע לעילות המימוש- גם אם יהיה איחור מהותי במסירה זו עילה למימוש הערבות. האתגר השני נובע מהעבודה שמדברים על מתחמים עם ריבוי בעלים, וזה אומר הרבה צרות, מספיק שאחד הבעלים לא שילם מזונות לגרושתו ומוטל עיקול וכדו… לכן לדעתי מה שנדרשים גופים ממנים זה לגלות גמישות, גם אם חלקית כדי לאפשר פינוי של המתחם. גוף מממן שלא ידע לתת מענה לדברים האלה יהיה לו מאוד קשה ללוות וליזם שלא יתקשר לגוף כזה יהיה קשה לקדם את הפרויקט". 

עו"ד ארז תיק בכנס מגדילים / צילום: דרור סיתהכל
עו"ד ארז תיק בכנס מגדילים / צילום: דרור סיתהכל

עו"ד ארז תיק – ראש מחלקת נדל"ן ומלונאות ליפא מאיר ושות' ציין בפאנל כי : "לפני קצת יותר מעשור, בעלי דירות ועורכי דינם הסכימו לאפשר מימון פרויקט רק דרך בנקים ולא הסכימו לשמוע בכלל על אופציה של מימון באמצעות גופים חוץ בנקאיים. עם הזמן גם חברות הביטוח נכנסו לתחום, והיום אנחנו רואים גם לא מעט גופי מימון חוץ בנקאיים, מה שמאפשר לקיים שוק תחרותי בתחום מתן האשראי."  לדברי תיק, "במהלך משא ומתן לקראת חתימה על חוזים בפרויקטים של פינוי-בינוי, אנחנו רואים בעלי דירות רבים שמסרבים לאפשר מימון על ידי גופים שאינם בנקים או חברות ביטוח. לאור מצב השוק ובטח היום חשוב לציין שיש יתרונות רבים לגורמים חוץ בנקאיים, אך הכל כמובן תלוי בנסיבות המקרה. לכן, עורכי-הדין צריכים לעשות שימוש באופציה הזו באופן סלקטיבי והגיוני, ולזכור גם כי קיים הבדל מהותי בין גורם חוץ בנקאי בעל הון עצמי או כזה שממומן על ידי התחייבויות קשיחות מגורמים מוסדיים, לבין נותני אשראי המתבססים על צבר של אנשים פרטיים שמזרימים כסף. כאשר עומדת בפניכם האפשרות לבחור בין מספר גופי מימון חוץ בנקאיים – כדאי לבחור בגופים שמנוהלים בצורה נכונה".

דנה סנדר // צילום: דרור סיתהכל
דנה סנדר בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

דנה סנדר – מנכ"ל ובעלים ארנו קפיטל ציינה בפאנל כי : " הבנק קונה כסף דרך פיקדונות מהציבור וככה גם החברות החוץ בנקאיות, וצריכים להיות סלקטיביים גם בבנק וגם בחוץ בנקאי. כיום עלויות הליוויים דיי זהות. ליווי פרויקט זו מערכת יחסים קשוחה לפחות לסדר גודל של שנתיים שלוש ויותר וצריך לדעת במי בוחרים. גוף שלא יודע את המקצוע ונאחז במילה הכתובה או מקשה שלא לצורך, בטח בימים האלה, הוא לאו דווקא הגוף הנכון. צריך להיות הרבה יותר יצירתי וגמיש, להבין את הפרויקט. אנחנו חד משמעית מאמינים בשוק, אנחנו כן יותר סלקטיביים". 

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות