עוד שמואל שוב שותף שוב ושות // סטודיו תומס

בעקבות אישור תוכנית שדה דב: "המדינה היא המרוויחה הגדולה"

בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים על קידום התוכנית, שכן בהתאם להסכם בין המדינה לבין המנהלים של הגוש הגדול המדינה זכאית ל- 50% מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית בתמורה לפינוי השדה // פרשנות

מגדילים 12.03.2020

עו"ד שמואל שוב שותף שוב ושות' // צילום: סטודיו תומס

מאת: עו"ד שמואל שוב ועו"ד נעמה שיף

פחות משנה בלבד לאחר הפקדתה להתנגדויות הציבור, אושרה תוכנית הבנייה הענקית בצפון תל אביב "רובע שדה דב", במתחם הגוש הגדול ובמקום שדה התעופה שנסגר. התוכנית הופקדה להתנגדויות הציבור באפריל 2019 והיום הוועדה המחוזית ת"א אישרה את התוכנית למתן תוקף. 

התוכנית משתרעת על שטח של כ-1,300 דונם וגבולותיה הם רחוב פרופס בצפון, רחוב ש"י עגנון בדרום, רחוב לוי אשכול במזרח והים במערב. התוכנית כוללת בניית 16 אלף יחידות דיור חדשות, כ-514 אלף מ"ר מבני ציבור, כ-126 אלף מ"ר מסחר, כ-323 אלף מ"ר שטחי תעסוקה, כ-200 אלף מ"ר מלונאות וכ-385 דונם פארק וגנים ציבוריים ובינהם פארק חופי ורצועת חוף של 2 ק"מ.

כ-7,000 דירות מבין המתוכננות מיועדות לדיור בר השגה – דיור בשכר דירה מופחת, דיור ציבורי, בתי גיל זהב ודירות לסטודנטים. הבניינים הצפויים יהיו בני 5-10 קומות לאורך הרחובות הראשיים, וכ-35 מגדלים בני עד 40 קומות בצירים המרכזיים ברובע. 

תוכנית "רובע שדה דב" היא תוכנית כוללנית שגובשה ביוזמת רשות מקרקעי ישראל ומנהלי הגוש הגדול, והיא באה בהמשך לתוכנית המתאר לעיר תל אביב ת"א/5,000. שטח התוכנית, שנמצא בבעלויות פרטיות וציבוריות רבות, יסומן כולו כשטח לאיחוד וחלוקה ובעלי הזכויות יקבלו את חלקם היחסי בכל אחד מהמתחמים בהתאם לתוכניות מפורטות שיוגשו.

עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות // צילום: סטודיו תומס
עו"ד נעמה שיף ממשרד שוב ושות // צילום: סטודיו תומס

ההחלטה הסופית לפינוי שדה התעופה דב התקבלה בסוף יולי 2018 והעבירה את כלל פעילות התעופה האזרחית לאילת וממנה לנמל התעופה בן גוריון. אחרי מספר דחיות, פינויו הסופי של שדה התעופה החל ביולי 2019. התוכנית לרובע התקדמה במהירות גבוהה בין השאר בוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל).

מדובר בתקופת שיא לאישור תוכנית בסדר גודל כזה בישראל. שטח התכנית מחולק לשלושה מתחמי איחוד וחלוקה, כאשר לכל אחת מהן תוכן תכנית מפורטת נפרדת ובלתי תלויה באחרות (התוכנית הראשונה בהפקדה  ובהליך שמיעת התנגדויות). הוראות התכנית קובעות כי ההקצאה לכל הבעלים תהיה בכל מתחם ומתחם משטח התכנית. כלומר זכויות כל אחד מהבעלים מפוצלות לשלושת המתחמים. עוה"ד מברכים על אישור התוכנית הסוללת את הדרך לתוכניות מפורטות שיאפשרו בניה במתחם שדה דוב המפונה, הגדלת היצע מגורים והענקת זכויות לבעלים אשר מחכים שנים לממש זכויותיהם. יחד עם זאת  הם מציינים כי חבל שהתוכנית אינה נותנת פתרון בתוכה, אף להפרדת השיתוף של בעלי הזכויות, כולל לבעלי הזכויות במתחם הגוש הגדול. הועדה הפנתה את הבעלים הפרטיים לסיכום חיצוני עם המדינה על ריכוז זכויותיהם במסגרת התוכניות המפורטות. 

יש לציין כי בעלי הקרקעות הפרטיים הם המשלמים הגדולים על קידום התוכנית, שכן בהתאם להסכם בין המדינה לבין המנהלים של הגוש הגדול המדינה זכאית ל- 50% מהזכויות של בעלי הקרקע הפרטיים בתוכנית בתמורה לפינוי השדה. מדובר בזכויות בשווי של מיליארדי שקלים. המדינה אף מרוויחה עקב הקצאת זכויות מסחריות ודיור בהישג יד ללא כל תמורה לבעלים מאחר והועדה אף דחתה את התנגדויות הפרטיים כי אין להעניק למדינה זכויות אלה להם שווי כלכלי גבוה, ללא תמורה.

*הכותבים, עו"ד שמואל שוב ועו"ד נעמה שיף, ממשרד שוב ושות', מייצגים בעלי קרקעות פרטיים רבים במסגרת התוכנית.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות