המחוזי הורה לעיריית ת"א להוציא היתר לפרויקט תמ"א 38 -העליון עצר את ההחלטה

בית המשפט העליון רומז כי ישנה אפשרות שיבוטלו היתרי הבנייה שהוצאו לפרויקט תמ"א 38 שמקדמת חברת ווי-בוקס בשכונת יד אליהו בתל אביב, בעקבות טענת העירייה לחריגה מהוראות תמ"א 38. השופטת יעל וילנר  שדנה בערעור שהגישה העירייה נגד פסק דין של בית המשפט המחוזי, שהורה לעירייה להוציא היתרים לחברה, הקפיאה את ביצוע פסק הדין וציינה כי סיכויי הערעור של העירייה אינם משוללי יסוד.

חברת ווי בוקס מקדמת פרויקט תמ"א 38 ברחוב לוחמי גליפולי בעיר. הפרויקט כולל הריסת שני בתים משותפים בני 36 יחידות דיור והקמת ארבעה בתים משותפים בני 92 יחידות דיור במקום הבתים שייהרסו. קידום התכנית החל לפני קרוב לעשור, ובשנת 2022 החליטה הוועדה המקומית בתל אביב לתת ליזמית היתרי בניה לצורך ביצוע הפרויקט, בכפוף לתנאים. לפני מספר חודשים, באוקטובר 2024, הודיע סגן מהנדס עיריית תל אביב כי היקף השטח הבנוי שאושר על ידי הוועדה אינו עולה בקנה אחד עם הוראות תמ״א 38, ומשכך היתרי הבניה שאושרו אינם חוקיים.

על רקע זה עתרו היזמית ובעלי הזכויות בבניינים לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בבקשה להורות לעירייה ולוועדה המקומית להוציא היתרי בנייה בהתאם משנת 2022. העירייה, מצדה, טענה כי טענו כי במסגרת עריכת שומת היטל ההשבחה עבור היזמית, נמצאו ליקויים שונים בהיקף הבינוי שאושר במסגרת ההיתרים, ובין היתר, נמצא שחישובי השטחים שהגישו המשיבים חורגים מהמותר לפי הוראות תמ״א 38. לטענתן, אי החוקיות נובע מכך שחישוב שטח הקומה הטיפוסית שנערך לצורך חישוב היקף זכויות הבניה בפרויקט, התבסס על ״קומה רעיונית״ לפי התכניות המפורטות שחלות על הבתים המשותפים, ולא על הקומות הקיימות באותם בתים לפי היתרי הבניה שניתנו בפועל. 

העירייה הוסיפה כי הדבר נעשה בניגוד לתיקון 3א לתמ״א 38, אשר קבע, בין היתר, שאין לחשב את היקף זכויות הבניה לפי חישוב שטח הקומה הרעיונית. משמעות הדברים, נטען, היא שיש לגרוע כ-550 מ״ר מהשטחים העיקריים שאושרו, וכי היתרי הבניה שהתבקשו הם בלתי חוקיים ויש להחזיר את הבקשות להיתרים לדיון חוזר בוועדה.

בחודש דצמבר 2024 קיבל בית המשפט המחוזי את העתירה, והורה לעירייה להנפיק ליזמים את היתרי הבניה. בית המשפט ציין כי החלטת המבקשות ״להקפיא את התהליך ולא להוציא את היתרי הבניה״ אף שהמשיבה עמדה בכל התנאים שנקבעו לכך, היא החלטה ״חריגה ביותר״; וכי התנהלות המבקשות בנסיבות העניין היא ״לא סבירה ולא ראויה״. בעקבות פסק הדין, הונפקו ההיתרים.

בעקבות זאת, הגישו העירייה והוועדה המקומית ערעור לבית המשפט העליון שבמסגרתו ביקשו לעכב את ביצוע פסק הדין. בערעור נטען כי מכיוון שעל פי היתרי הבניה מתאפשרת בניה של כ-550 מ״ר של שטחים עיקריים מעבר למה שמותר לפי הוראות תמ״א 38, הרי שההיתרים סוטים במידה ניכרת מהוראות התכנית שמכוחה הוצאו והם בלתי חוקיים. בנסיבות אלו, נטען כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשות, שכן אלמלא עיכוב ביצוע פסק הדין הדיון בערעור יהפוך לתיאורטי ויתבצעו במקרקעין שינויים בלתי הפיכים, לרבות פינוי הדיירים מבתיהם, הריסת הבתים המשותפים והתחלת הבניה באתר.

החברה היזמית ובעלי הזכויות טענו מנגד נוכח הוצאת היתרי הבניה, בקשת העירייה הפכה לתיאורטית מחמת מעשה עשוי. באשר למאזן הנוחות, טוענים המשיבים כי עיכוב הביצוע עלול לגרום להם לנזקים משמעותיים. בין היתר, צוין כי היזמית כבר התקשרה עם גורמים שונים לצורך ביצוע הפרויקט בעסקאות בשווי כולל של כ-9.5 מיליון שקל ואף שילמה אגרות בניה והיטלים בסכום של כ-5.7 מיליון שקל. עוד צוין כי עיכוב הביצוע עלול לגרום לנזקים לצדדים שלישיים שהסתמכו על אישור ההיתרים, וביניהם רוכשי דירות שהתקשרו עם המשיבה בעסקאות בסך כולל של כ-70 מיליון שקל.

למרות זאת, השופטת וילנר החליטה לקבל את הבקשה, והורתה על עיכוב ביצוע פסק הדין. בהתייחסה לסיכויי הערעור, כתבה השופטת בהחלטתה: "על פני הדברים, ומבלי לטעת מסמרות, סיכויי הערעור אינם משוללי יסוד. כאמור, במוקד ההליך דנן עומדת טענת המבקשות לאי-חוקיות היתרי הבניה נוכח טענתן לאי-התאמה בין ההיתרים לבין הוראות תמ"א 38 בהיקף ניכר של כ-550 מ"ר שטחים עיקריים. על רקע מכלול הנסיבות שתוארו לעיל, ובפרט בשים לב לכך שבית המשפט המחוזי לא הכריע במסגרת פסק דינו בשאלת אי החוקיות, אין לשלול את האפשרות שבמסגרת הערעור תיבחן שאלת אי החוקיות הנטענת לאור הוראות תמ"א 38, ומידת ירידתה לשורש העניין – באופן שעשוי להוביל לביטול ההיתרים".

בהתייחסה למאזן הנוחות, כתבה השופטת כי "הגם שטענות המשיבים (היזמית והדיירים) נכבדות הן, הגעתי למסקנה כי הכף נוטה לעבר קבלת הבקשה. התחלת ביצוע העבודות בפרויקט – שבמסגרתן יפונו דיירים ויהרסו שני הבתים המשותפים הקיימים לצורך הקמת הבתים החדשים תחתם – תוביל לשינוי המצב בשטח באופן שלא יאפשר להשיב את המצב לקדמותו… לכך יש להוסיף כי אם ייקבע שיש ממש בטענות המבקשות בנוגע לאי חוקיות ההיתרים, הרי שהמשך ביצוע הפרויקט כרוך בפגיעה בלתי מבוטלת באינטרס הציבורי בדבר שלטון החוק בתחום התכנון והבנייה".

השופטת ציינה עוד כי עיכוב ביצוע הפרויקט עלול לגורם ליזמית ולדיירים לנזקים כלכליים משמעותיים, נוכח ההשקעות הכספיות שהוציאה היזמית ובשים לב להתקשרויות ולעסקאות שבוצעו לצורך קידומו. אך הוסיפה עם זאת, כי משעה שנזקים אלו הם כלכליים במהותם, הם אינם בלתי הפיכים והמשיבים יוכלו לתבוע את העירייה והוועדה המקומית אם ערעורן יידחה.

השופטת הורתה לעירייה להפקיד ערבות בסך חצי מיליון שקל להבטחת הוצאות היזמית והדיירים במקרה שבו הערעור יידחה.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן