בוטלה שומת השבחה של 2.7 מיליון שקל על תמ"א 38 בתל אביב
העירייה טענה כי ההשבחה נובעת מניוד זכויות לקומות העליונות. השמאי המכריע קבע: "לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום"
העירייה טענה כי ההשבחה נובעת מניוד זכויות לקומות העליונות. השמאי המכריע קבע: "לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום"
שומת השבחה של מעל 2.7 מיליון שקל שהנפיקה הוועדה המקומית בגין תכנית תמ"א 38 ותכנית רובע 4, נדחתה על ידי השמאי המכריע שלומי יפה. השומה נשלחה לחברה יזמית בעקבות הוצאת היתר בנייה. בחוות הדעת השמאית של העירייה נכתב כי אמנם לא התבקשו זכויות נוספות, ולכן אין השבחה כתוצאה מתוספת זכויות, אך לעומת זאת יש השבחה בגלל ניוד זכויות לקומות העליונות. השמאי המכריע, כאמור, קבע כי אין כל השבחה החייבת בתשלום.
הכרעת השמאי המכריע ניתנה בעקבות מחלוקת בין החברה היזמית תשובה התחדשות עירונית לוועדה המקומית תל אביב. לאחר שהחברה הגישה בקשה להיתר עבור הריסת בניין בן 3 קומות הגולל 8 יח"ד ברחוב דוד בלוך לטובת בניה של בניין חדש במקומו, שיכלול 6 קומות ו-2 קומות גג חלקיות מעל 2 קומות מרתף, עבור 15 יחידות דיור.
בעקבות זאת, בוועדה המקומית שלחו לחברה דרישה לתשלום היטל השבחה של 1,359,769 שקל. בחברה היזמית חלקו על הדרישה, ויפה מונה כשמאי מכריע. הוועדה המקומית והחברה היזמית הציגו חוות דעת שמאיות מטעמם.
הוועדה המקומית הציגה שומת השבחה של 2,173,541 בגין תכנית תמ"א 38 תיקון 3א', ושומה של 562,800 שקל בגין תכנית תא/3729/א (רובע 4). היטל ההשבחה שנגזר משומת ההשבחה עמד על 1,086,771 שקל בגין תמ"א 38, ו-140,700 שקל בגין תכנית רובע 4. בחברה היזמית, מנגד, הציגו שומה מטעמם, שלפיה בגין תמ"א 38 אין כל השבחה, ובגין תכנית רובע 4 ההשבחה היא 67,725 שקל, והיטל ההשבחה הוא 33,863 שקל.
שמאי הצדדים ערכו תחשיבי השבחה במתודולוגיה שבמהותה דומה זה לזו, וערכו תחשיבים של סך הזכויות נטו בשני מצבי התכנון, קרי במצב קודם סך הזכויות הקיימות בבניין יחד עם אלו הפטורות מכח תמ"א 38, וסך הזכויות העיקריות המבוקשות במצב החדש. שני הצדדים קיבלו תוצאה לפיה סך השטחים העיקריים המבוקשים קטן מאלו הקיימים הפטורים, אם כי כל אחד מהצדדים קיבל תוצאה שונה של סך השטחים הקיימים והפטורים מכח תמ"א 38 זאת לאור התבססות על שטח בנוי קומתי שונה.
עם זאת, שמאית הוועדה המקומית טענה כי אמנם לא התבקשו זכויות נוספות ולכן אין השבחה כתוצאה מתוספת זכויות, אך לעומת זאת משמעותה של תצורת הבניה המבוקשת, שהינה מעבר ל-6.5 קומות, היא כי קיימת השבחה מניוד זכויות לקומות העליונות והבנייה המבוקשת מעבר לקומה 6.5 היא תוצאה של ניוד זה, בחלקה ניוד מכח תמ"א 38 תיקון א' ובחלקה ניוד מכח תכנית תא3729/א.
בנוסף, שמאית הוועדה המקומית חישבה השבחה למרכיבים משביחים המתקיימים לשיטתה במסגרת הבקשה להיתר בניה שבנדון, מכח תכנית רובע ,4 כגון: הגבהת גובה קומת הגג, חריגת מרפסות קדמיות ואחוריות מקו בניין, ביטול חובת בניית מרפסות שירות והקמת בריכת שחיה. השמאי מטעם היזמית טען כי המשמעות של התוצאה לפיה לא התבקשו זכויות בניה מעבר לקיימות והפטורות, היא שלא חלה השבחה. לטענתו, כל מרכיבי ההשבחה להם טוענת שמאית המשיבה אינם משביחים.
השמאי המכריע קבע כי לא נוצרה השבחה המחייבת בתשלום. השמאי קבע כי במצב הקודם שווי הנכס הוא 48,643,575 שקל. בחישוב המצב הקיים הוא כלל את שווי הבניין (29 מיליון שקל), ושווי תוספת זכויות מכח תמ"א 38 (19 מיליון שקל). במצב החדש שווי הנכס הוא 39,032,900 שקל, ומכאן שאין השבחה.
לצד זאת, השמאי הבהיר כי "מהאמור מתקבל מצב שלכאורה לא נוצרה השבחה, אך יש לדייק ולהבהיר כי לא נוצרה השבחה החייבת בתשלום". השמאי העיר כי מעיון בתחשיבים עולה שזכויות התמ"א בהיקף של 2.5 קומות מסתכמות בשווי של כ-19 מיליון שקל שהינה בבחינת השבחה שאינה חייבת בתשלום.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן