סיום תמ"א 38 בתל אביב – "הכל משיקולי היטל השבחה"

כל הסיפור של אי-הארכת תמ"א 38 בתל אביב מסתכם לתפיסתי לדבר אחד פשוט – היטלי השבחה. העירייה רואה לנגד עיניה את מיליוני השקלים שיכולים להגיע לקופתה כתוצאה מאישור תוכניות התחדשות עירונית בתחומה, ואת כל שטחי הציבור שהיא תוכל לדרוש מהיזמים וממוכרי דירות, וזו למעשה הסיבה שבגינה היא לא האריכה את תוכנית המתאר הארצית, לא קידמה בזמן את תכנית תא/5555, ואינה מקדמת אפילו את תכנית רובעים 5-6 הממתינה למעלה משנה לדיון בהתנגדויות. 

תל אביב היא אחת משלוש ערים שלא האריכו את התמ"א מעבר לסוף אוגוסט ולא הגישו תוכניות חלופיות במקומה – לצד בני ברק ובת ים. הסיבה הרשמית של העירייה לביטול, היא כי "תמ"א 38 התגלתה כמסלול לא יעיל שאף לא מספק לשוק הדיור ודאות", לדברי מהנדס העיר אודי כרמלי, והעירייה תמשיך בגיבוש תוכנית מדיניות עירונית להתחדשות עירונית – תא/5555.

להערכתי, שיקול מרכזי בהחלטת העירייה הוא הפטור הקיים מהיטל השבחה בגין זכויות מכוח תמ"א 38, ופסק דינו של בית המשפט המחוזי לעניין היטל השבחה במכר. בית המשפט קבע לעניין היטל השבחה ברובע 4 כי יש להתחשב בפוטנציאל של תמ"א 38 במצב קודם, ובכך צמצם מאוד את סכומי היטלי ההשבחה שהעירייה קיוותה להכניס לקופתה מעסקאות מכר בתחום תוכנית זו.

נראה שהעירייה החליטה שלא לקדם את תכנית תא/5555 עד לביטול התמ"א, וזאת על מנת להימנע מממצב שבו תמ"א 38 תיחשב ב"מצב קודם" וכן להימנע מהארכת התמ"א והפטורים בגינה עד 2026. 

המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה השבוע בדיון מיוחד את הארכת תוקפה של תמ"א 38 בתל אביב עד סוף השנה, בהוראות מעבר שיאפשרו את השלמת הפרויקטים המצויים בתהליך הוצאת היתר בלבד. היא תחול על כל בקשה להיתר שתוגש עד 31 בדצמבר, ושקיים בה תיק מידע בתוקף שניתן עד 1 באוגוסט. לדברי המועצה, זאת "כדי לשמור על האינטרסים של התושבים שחיכו זמן רב לסיום הפרויקט". 

אני סבורה כי הארכה של כמה חודשים ורק למי שיש בידיו תיק מידע, היא הארכה מבורכת, אך היא מהווה טיפה בים בייחוד על רקע משך הזמן הרב הנדרש להליכי הרישוי בארץ. 

נשאלת השאלה, מה עם התושבים שכבר מקדמים פרויקטי התחדשות בבניין שלהם מספר שנים, ובשל בירוקרטיה וסחבת של הרשות המקומית ושל המדינה נתקעו במסדרונות מוסדות התכנון ולא יספיקו להגיש בקשה להיתר עד המועד שנקבע? ומה לגבי רבים שלא הגישו בקשה לתיק מידע משום שידעו כי התמ"א עומדת לפקוע ולא יספיקו ממילא להגיש בקשה להיתר בזמן? ומה לגבי כל אלה שהמלחמה גרמה לעיכובים בקידום הפרויקט בבניין בו הם מתגוררים?

להערכתי מדובר במאות אם לא אלפי דירות שזקוקות לחידוש, לחיזוק ולממ"דים. אינספור התארגנויות של תושבים שנמשכות שנים ארוכות יורדות לטמיון, כיוון שאין שום ודאות לגבי הכללים החדשים שיחולו.

המשמעות של החלטת העירייה והמועצה הארצית, היא שאלפי יחידות דיור בתל אביב ימשיכו להיות ללא ממ"ד וללא חיזוק, וזאת במציאות הביטחונית של היום, של מלחמה, איום טילים מכמה חזיתות, וכמובן הסכנה של רעידות אדמה. המלחמה נמשכת כבר כמעט שנה, וסיומה לא נראה באופק. במציאות שכזו, מן הראוי שהמדינה וגם הרשות המקומית יתגייסו למען האזרחים ויקלו על קידום פרויקטים של תמ"א 38 כל עוד אין פיתרון תקף וזמין המחליף את התמ"א.

כאמור, יש לברך על הארכת תוכנית המתאר עד לסוף השנה, אך מאידך, מדובר מענה חלקי בלבד שלא מספיק כדי באמת לשמור על האינטרסים של התושבים. אלה שלא יספיקו לבקש היתר בחודשים הקרובים, ייאלצו להמתין תקופה ארוכה עד שיתבהרו כללי המשחק החדשים ביחס לכל מתחם ולכל אזור בעיר. למעט רובעים 3-4 שלהם אושרה תוכנית, שאר רובעי העיר לא יוכלו לקדם חיזוק בניינים ובניית ממ"דים, כל עוד אין תוכנית חלופית להתחדשות עירונית בעיר. 

היה נכון יותר בעיני להאריך את תחולת תמ"א 38 בתל אביב לפחות עד לאישורה של תוכנית תא/5555. לכל הפחות היה צריך להאריך את התמ"א בשנה נוספת לפחות, וכל עוד נמשכת המלחמה. אני סבורה  כי אסור להשאיר ואקום תכנוני באף אחת מהערים – על מנת לתמרץ את הרשויות לקדם תוכניות חלופיות לתמ"א 38, נכון יותר לקבוע כברירת מחדל כי רשות שלא קידמה תכנית חלופית – תמ"א 38 תמשיך לחול בה עד לאישור התוכנית החליפית.

*הכותבת, עו"ד ענת בירן, הנה מומחית לתכנון ובנייה ובעלת משרד ענת בירן – עורכי דין

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן