שתי תכניות פינוי בינוי, שמקדמות החברות תדהר ומצלוואי, מציעות 858 דירות חדשות. התנאי להפקדתן הוא קיצוץ של עשרות דירות
אגף התכנון בעיריית רמת גן ממליץ להפקיד שתי תכניות התחדשות עירונית בשכונת נחלת גנים לאורך רחוב הצלע בעיר, שבמסגרתן ייהרסו 261 יח"ד ישנות. התכניות מציעות במקומן בנייה של 858 יח"ד חדשות, אך אגף התכנון ממליץ להפחית עשרות יח"ד כתנאי להפקדה, כך שהיקף הבינוי יעמוד על בין 725 ל-776 יח"ד. השבוע תדון הוועדה המקומית בהמלצות.
התכניות שעולות לדיון הן בשני מתחמים צמודים לאורך רחוב הצלע, סמוך לציר אבא הלל סילבר ומוזיאון רמת גן לאומנות ישראלית: תכנית אחת, יוזמת חברת תדהר, מיועדת למתחם בן 14 דונמים בין רחובות הצלע, סוקולוב, העמל ומבוא העמל (תכנית "התחדשות עירונית מתחם העמל, היוגב, הצלע, סוקולוב"), ותכנית שנייה, יוזמת חברת מצלאווי, על מתחם של כ-5 דונמים במתחם הצלע-העמל.
חברת תדהר נדרשת לקצץ דירות
תכנית פינוי בינוי "מתחם העמל, היוגב, הצלע, סוקולוב" מציעה הריסה של 210 יח"ד ב-17 בניינים ישנים בשטח ממוצע של 79 מ"ר, ובמקומן מוצעות 648 יח"ד בשטח ממוצע של 102 מ"ר – תוספת של 447 יח"ד, מתוכן 50 יח"ד קטנות מאד. הבינוי המוצע כולל הקמה של 2 בנייני מגדלים בני 42 קומות ו- 3 בניינים מרקמיים, הקצאה של 2 מגרשים בייעוד מבנים ומוסדות ציבור והרחבת שצ"פ קיים.
אגף התכנון ממליץ על הפקדת התכנית. עם זאת, בחוות הדעת נכתב כי היקף הבינוי המוצע, 648 יח"ד, המשקפות מכפיל שמאי של 3.1. חוות הדעת קובעת כי המכפיל השמאי המוצע אינו תואם את מדיניות הוועדה המקומית בשכונה, אשר קבעה מכפיל של 2.6. על רקע זה גורמי המקצוע בעירייה ממליצים לקצץ את היקף הבינוי בתכנית, ולאפשר כמות יח"ד הנעה בטווח שבין 561 יח"ד ל-602 יח"ד בכפוף לבדיקות שונות, וכן על בסיס דוח שמאי לפי תקן 21.
עוד נקבע בהמלצות לחברי הוועדה כי תותר אפשרות להוספת דיוריות בהיקף של עד 20 אחוז מכמות יח"ד שבמבני המגדלים בלבד. הדיורית תהא בשטח של עד 40 מ"ר ומבחינה סטטוטורית תוצמד ליחידת דיור ראשית. סה"כ שטח היחידה הראשית והדיורית יחדיו לא יפחתו משטח של 120 מ"ר פלדלת ויירשמו כיחידה אחת בלשכת המקרקעין.
העירייה תצטרף כמגישה לחברת מצלאווי
התכנית השנייה, שמקדת חברת מצלאווי במתחם הצלע – העמל, מציעה פינוי והריסה של 51 יח"ד קיימות ב-7 מבנים ישנים בשטח ממוצע של 79 מ"ר, ובמקומם בנייה של 210 יח"ד חדשות בשטח ממוצע של 106 מ"ר במגדל אחד בגובה 46 קומות ברוטו וכן הוספת מגרש בייעוד תעסוקה, שבו מוצע מגדל משרדים בגובה 28 קומות.
אגף התכנון, שממליץ על ההפקדה, מציין בחוות דעתו כי היקף הבינוי המוצע, 210 יח"ד, משקף מכפיל שמאי של 4.1. חוות הדעת קובעת כי המכפיל המוצע אינו תואם את מדיניות הוועדה המקומית לעניין המכפיל בשכונה, שעומד על 2.6. גורמי המקצוע ממליצים לקצץ את הבינוי ולאפשר כמות יח"ד הנעה בטווח שבין 164 יח"ד ל-174 יח"ד בכפוף להשלמת מסמכים אשר עשויים להעיד על מורכבות שמאית ובהתאם להמלצת שמאי הוועדה המקומית, וכן לפי בדיקת דוח לפי תקן 21. אגף התכנון ממליץ להנמיך את מגדל המגורים, ובמקביל להגביה את מגדל התעסוקה ל-40 קומות, וזאת על מנת להתאים לרצף גבהי הבינוי המקודם על רחוב הצלע ורחוב אבא הלל.
כאמור, אגף התכנון ממליץ על הפקדת התכניות, וכן ממליץ כי הוועדה המקומית תצטרף כמגישת התכניות. מכיוון שמדובר בתכניות בסמכות מחוזית, הוועדה המקומית צפויה לגבש בישיבתה השבוע את המלצתה למחוזית על בסיס חוות הדעת המקצועית.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
