banner
דוד מויאל, סמנכ"ל כספים בקבוצת אלמוג // צילום: איציק שוקל
דוד מויאל, סמנכ"ל כספים בקבוצת אלמוג // צילום: איציק שוקל

סקירה: השפעת המימון שהכתיבו הבנקים מאז "מחיר למשתכן ועד היום

לאורך השנים הכתיבו הבנקים בעקיפין את מחירי עסקאות הנדל"ן עם רף שקבע רווחיות מינימלית של 15% לפרויקט. מה קרה מאז מחיר למשתכן ועד היום והאם הצעדים הממתנים של בנק ישראל יחזירו את השוק לשפיות?

דוד מויאל, סמנכ"ל כספים קבוצת אלמוג 11.05.2022

בשיעורי הכלכלה תמיד למדנו שהשוק הוא חכם יותר מכולם והוא זה המייצר את נקודות האיזון  הנדרשות בהתאם לכוחות השוק. כולנו ידענו לדקלם את השפעת מאזן האימה של ההיצע מול הביקוש בענף הנדל"ן המקומי ובעיקר בתחום המגורים. אבל נקודת האיזון של שוק הנדל"ן המקומי הושפעה רבות גם מהיבט המימון שהכתיבו הבנקים לאורך השנים. דמיינו לעצמכם מאזניים עם אצבע אחראית שמחזיקה את צד הביקוש מלעלות מעלה. אלו היו הבנקים ואנו היזמים שמחנו על כך.

מתי ולמה החלו היזמים לתמחר ברווחיות נמוכה יותר?
לאורך כל השנים הכתיבו הבנקים בעקיפין את מחירי עסקאות הנדל"ן ובעיקר את מחירי הקרקעות ומיתנו את עליית המחירים. כל יזם ידע לדקלם את הרווחיות הנדרשת, כ-15% רווח גולמי ואף נעזר בו מול מוכרי קרקע שביקשו למקסם  ובתמחור הצעות במכרזי רמ"י. שיעורי ההון העצמי שנדרשו על ידי הבנקים היוו גם הם חסם כלכלי טבעי ליזמים שנאלצו לבצע עלייה הדרגתית בהיקפי הפרויקטים בהתאם להון העצמי שצברו לאורך השנים.
בשנת 2015 תוכניתו של משה כחלון, מחיר למשתכן, שינתה לראשונה מזה שנים את תנאי הסף של הבנקים. ההשפעה המימונית של תוכנית זאת על הבנקים היתה בהענקת משקל רב יותר לניהול הסיכונים הטמון בפרויקט, חלקם אף שינו את שיטות התמחור הפנימיות שלהם לתשואה מבוססת ניהול סיכונים. מכיוון שפרויקטים של מחיר למשתכן נתפסו כחסרי סיכון אושרו לראשונה מימונים לפרויקטים שהרווחיות הגולמית בהם הסתכמה בכ-10% ואף פחות.
שיעור ההון העצמי הנדרש פחת גם הוא עד ל-10% מסך עלויות הפרויקט. שינוי תנאי הסף שינה במקביל את תמחור העסקות אצל היזמים: אלו החלו לתמחר מחירי קרקעות ברווחיות נמוכה יותר מתוך בטחון שהבנקים יעניקו מימון. השילוב של היצע קרקעות מוגבל בשל מכרזי מחיר למשתכן ותנאי מימון מקלים יותר, תרם לעליית מחירים שקשה היה לכמת אותה בשל השפעת תוכנית מחיר למשתכן. חשוב לציין שקבלנים שהשכילו לנצל את התוכנית יכלו לצבור הון רב בזמן קצר יחסית בסביבה חסרת סיכון. רבים מהם נותרו עם יתרות מזומנים שיככבו בשלב מאוחר יותר.

"נראה היה כי דרישות הסף של רווחיות והון עצמי נשכחו כליל"
משנת 2019 עד 2021 חווה שוק הנדל"ן שיתוק של מוסדות המדינה בארבעת סבבי בחירות. הקפאת תקציבים, עצירת שיווק קרקעות ואי יכולת קבלת החלטות במנהל וברשויות המקומיות תרם לעליית מחירים נסתרת שנדרכה כמו קפיץ המחכה לרגע השחרור.
החל משנת 2020 המשבר הכלכלי שנבע ממגפת הקורונה גרם לבנקים להפחית אשראי בענפים מסוכנים כגון אשראי לעסקים ולמשקי בית ולהפנות אותם לתחום בטוח יותר.
המשבר הנוכחי גרם לתובנה חזקה יותר מבעבר שבמדינת ישראל אין דבר בטוח יותר מנדל"ן, כל סוג של נדל"ן. תובנה זאת גרמה ליישום לראשונה של שיטת תמחור קרקעות שהסתמכה על עליית מחירים צפויה של הנדל"ן. כתוצאה מכך מחירי הקרקעות שנסגרו במכרזי רמ"י הרקיעו לשחקים ויצרו מעגל תמחור שמזין את עצמו. הבנקים היו הראשונים בשוק המימון לקבל את שיטת התמחור החדשה ובמקביל להקל בתנאי הסף למימון קרקעות עוד יותר מבעבר. נראה היה כי דרישות הסף של רווחיות והון עצמי נשכחו כליל ואיתם שיעורי המימון שלעתים עמדו על יותר מ-100% ממחיר הקרקע.
השילוב הנפיץ של ביקוש לקרקעות ללא היצע מספק החל משנת 2015 ושל חברות יזמיות עם מקורות מימון כמעט בלתי מוגבלים מיתרות מזומנים שנצברו, גיוסי הון וחוב וחיבורים פיננסים ללא יכולת להניב תשואה, בדומה ממש לגופים מוסדיים המתמודדים עם אתגר דיפלוימנט (פריסת הכסף בהשקעות), פגש את הסרת מגבלות המימון ושיטת התמחור החדשה שגרמו להתפרצות שאנו עדים לה כיום. 

הכלי היחיד שנותר ליזם הוא להציע מחיר גבוה
הפעם האצבע שחזרה להשפיע על המאזניים שייכת לבנק ישראל שנטל את יכולת קבלת ההחלטה מהבנקים וקבע רף מקסימלי למימון קרקעות בשיעור של עד 75% ממחיר הקרקע,  כשהסנקציה על מימון בשיעור גבוה יותר היא ריתוק הון בשיעור של 150% מאשראי רגיל וזאת מהשקל הראשון. בעשותו כן ובהתחשב במגבלת מתן האשראי לענף הנדל"ן שחווים בנק פועלים ובנק לאומי הוא גם הכתיב את עליית מחירי האשראי במרווחים בשיעור של 0.5%-1% נכון להיום. פעולות אלו גרמו בנוסף לסינון יזמים על בסיס הון עצמי אצל הגופים המממנים. ההשפעה מורגשת גם בגופים במימון החוץ בנקאי אשר שמח להתיישר להגבלות ההון העצמי למימון קרקעות ולמחירי האשראי.
הודעת בנק ישראל לאחרונה על העלאת הריבית ל-0.35% אמורה להיות גם היא גורם מצנן הם על רוכשי הקרקעות והן על רוכשי הדירות. אך למרות ההגבלות ועליית הריבית ומרווחי האשראי, שוק המימון המקומי עדיין זול יחסית ורווי אפשרויות מימון ופתרון בעיית היצע המקרקעין הדל אינו נראה באופק .
כיום כשהתחרות על המקרקעין קשה מבעבר הכלי היחיד שנותר ליזם הוא להציע מחיר גבוה ככל שיוכל על מנת לזכות בה. השוק כבר מזמן לא לוגי, אלא שוק של תחרות פרוצה וכל מי שיכול להעמיד סכומים גדולים יותר גובר על המתחרים, בלי קשר לשומה או למחירים הנוכחיים באזור.
כעת כל שנותר לנו הוא לראות עד כמה האצבע המאזנת של בנק ישראל תשפיע על המרוץ למקרקעין ותודעת היזמים אם בכלל: האם השוק יחזור להיות הגיוני או שימשיך להיות שוק של כסף.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לרשימת 70 המשפיעים בנדל"ן והתחדשות עירונית >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022
נשמח לדבר אתך
נגישות