תושבי שכונת נווה שאנן בחיפה עתרו לבית המשפט נגד התכנית, בטענה להיקפי בינוי חריגים. העתירה נדחתה: "לא נפל פגם באישור התכנית"
נדחתה עתירה של תושבים בשכונת נווה שאנן בחיפה נגד אישור תכנית תמ"א 38, בטענה כי רמת הצפיפות בתכנית חריגה ולא סבירה. בית המשפט המחוזי דחה את העתירה, לאחר שקבע כי לא נפל פגם בשיקולי הוועדה המקומית, והטיל על העותרים הוצאות בסך 36,000 שקל.
הרקע להליך המשפטי הוא תכנית תמ"א 38 על מגרש בין הרחובות התיכון ושאול בשכונת נווה שאנן, הכוללת הריסת שני מבנים ובהם 12 יחידות דיור ובניית מבנה חדש בן שני אגפים ובו 29 יחידות דיור חדשות במקומם. החברה היזמית ביקשה להקים באגף הפונה לרח' שאול, מבנה בן 6 קומות מגורים מעל לקומת חנייה ומחסנים תת קרקעיים, ובו 11 יחידות דיור, ובאגף הפונה לרח' התיכון ביקשה להקים מבנה בן 7 קומות מעל חנייה ומחסנים תת קרקעיים ובו 18 יחידות דיור.
העותרים, שהם בעלי דירות בבניינים סמוכים, הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשה להיתר. בין היתר טענו העותרים כי מספר יחידות הדיור המבוקש, 29, עולה על מספר יחידות הדיור הקבוע במדיניות העירונית משנת 2020, כי הבניה המוצעת כוללת הקלה בגובה המבנים. הוועדה דחתה את ההתנגדות, וקבעה כי מאחר שהליכי התכנון החלו עוד בטרם פרסום מסמך מדיניות 2020, יש לבחון את הבקשה לפי מסמך מדיניות ,2016 שאינו כולל הגבלה על מספר יחידות הדיור. הוועדה מצאה כי ההקלות המבוקשות הן מינוריות ונובעות מאילוצי תכנון וכי פתרון החנייה המוצע סביר, ועל כן אין מניעה לאשר את הבקשה להיתר.
המתנגדים הגישו ערר על החלטה זו בוועדת הערר המחוזית. לטענתם, היה על הוועדה המקומית לבחון את הבקשה על פי הוראות הצפיפות שבמסמך מדיניות 2020, ולהגביל את מספר יחידות הדיור בהתאם. עוד נטען כי צפיפות הדיור על פי ההיתר היא 21.4 יחידות דיור לדונם, וכי במקרים אחרים נקבע כי צפיפות סבירה היא רק 15 יחידות דיור לדונם. נטען כי מדיניות זו של 15 יחידות דיור לדונם נקבעה גם בנוגע למגרשים סמוכים למקרקעין מושא הבקשה.
הוועדה דחתה את הערר, וקבעה כי לא נפל פגם בהסתמכות הוועדה המקומית על מסמך מדיניות משנת 2016. ועדת הערר ציינה כי היוזמה להקמת הפרויקט החלה עוד בתקופה שבה המדיניות הקודמת הייתה בתוקף וכי העיכוב בהגשת הבקשה נבע במידה רבה מדרישות של הוועדה המקומית.
ועדת הערר התייחסה גם לטענות העותרים לגבי צפיפות הדיור, הסדרי החנייה וההתאמה של המבנה לסביבה, וקבעה כי יש הצדקה לצפיפות המוצעת. הוועדה הדגישה כי אין ללמוד מהחלטות קודמות כי יש "רף קטיגורי" שלפיו אין לאשר יותר מ-15 יחידות דיור לדונם.
כנגד החלטת ועדת הערר הגישו המתנגדים עתירה לבית המשפט המחוזי בחיפה כנגד הוועדה המקומית, ועדת הערר והחברה היזמית. בעתירה נטען כי ועדת הערר סטתה בהחלטתה לאשר את צפיפות הדיור מהחלטות קודמות שלה, לרבות החלטה בעניין הבנייה בפרויקט אחר, שבו קבעה שאין לסטות מרף מרבי של 15 יחידות דיור לדונם. עוד טענו כי מהחלטת ועדת הערר עולה כי התייחסה לשיקול הכלכלי, ולכך שצמצום מספר יחידות הדיור יפגע בכדאיות הכלכלית של ביצוע הפרויקט. לטענת העותרים, הוועדה לא הייתה רשאית לשקול את השיקול הכלכלי ללא חוות דעת שמאית.
ועדת הערר והוועדה המקומית ביקשו לדחות את העתירה. באת כוח ועדת הערר טענה כי טענותיהם של העותרים מצויות כולן במישור התכנוני, ועל כן אין מקום להתערבות שיפוטית. עוד נטען החלטת ועדת הערר אינה חורגת ממתחם הסבירות וכי החלטותיה כולן היו החלטות מקצועיות באופן מובהק. גם הוועדה המקומית טענה כי דין העתירה להידחות על הסף, שכן בית המשפט אינו מתערב בהחלטות של גופי תכנון מקצועיים, אלא בנסיבות חריגות כגון חוסר סבירות קיצוני. במקרה זה, נטען, ההחלטה סבירה ולכן אין מקום להתערבות שיפוטית.
השופט רון סוקול החליט, כאמור, לדחות את העתירה: "החלטות הוועדה המקומית וועדת הערר נטועות לחלוטין במישור התכנוני מקצועי, ולא שוכנעתי כי נפל פגם כלשהו בהחלטות אלו המצדיק התערבות שיפוטית", כתב בפסק הדין.
בהתייחסו לטענת המתנגדים כי הגדלת מספר יחידות הדיור מעבר לרף של 15 יחידות דיור לדונם סוטה מקביעות הוועדה במקרים אחרים, השופט קבע כי ההשוואה לפרויקט אחר (רחוב שאול 44), אינה מצדיקה התערבות בהחלטת הוועדה. השופט ציין כי ועדת הערר לא התעלמה מטענות אלו של העותרים והסבירה מדוע אין ללמוד מההחלטה בעניין רח' שאול 44 למקרה הנוכחי. בין השאר, השופט ציטט מהחלטת הוועדה כי הפרויקט שנגדו עתרו המתנגדים משתרע בין שני רחובות ואילו הבניין ברח' שאול 44 נסמך רק על רחוב שאול. בנוסף, הפרויקט ברחוב שאול 44 נועד לתת מענה לחיזוק 4 יחידות דיור בלבד, ואילו במקרה הנוכחי מבוקש לתת מענה ל-12 יחידות דיור הזקוקות לחיזוק.
עוד עולה כי הפרויקט ברח' שאול 44 לא מומש, והתברר כי אינו ישים בשל אי כדאיות כלכלית. השופט ציין עוד כי מכפיל ההריסה, 2.4, הוא מכפיל סביר. בנוסף, מהחלטת ועדת הערר עולה כי נעשתה בחינה מחדש של מדיניות הצפיפות בעיר ובגדרה ישנה המלצה להגדלת הצפיפות בפרויקטים לחיזוק בכל העיר מ-15 יחידות ל-18.
"כל אלו שיקולים מקצועיים שנשקלו על ידי הוועדה ופורטו על ידה. אלו כולם שיקולים לגיטימיים, ענייניים וסבירים שמצדיקים את החלטת ועדת הערר לאשר את הצפיפות שהתבקשה. כל אלו מלמדים כי אין ללמוד גזרה שווה מההחלטה בנוגע לצפיפות ברחו שאול 44 למקרה הנוכחי. על כן מתחייבת המסקנה אין שום עילה מוכרת להתערבות בית המשפט בשיקולים אלו".
השופט דחה גם את טענת עותרים טענו שלפיה היה על הוועדה לדרוש חוות דעת שמאית כדי לבחון את הטענות בדבר הכדאיות הכלכלית של הפרויקט. "ועדת הערר לא ביססה החלטתה לאשר את מספר יחידות הדיור על שיקול הכדאיות הכלכלית. הוועדה התייחסה לסוגיית "הישימות הכלכלית" בהקשר של טענות העותרים לגבי המגבלה שנקבעה בערר במגרש ברחוב שאול 44, ולעובדה ששם ההיתר לא מומש". השופט הוסיף כי "ועדת הערר את כלל שיקוליה והוסיפה בינם כי הביאה בחשבון את שיקול הישימות הכלכלית. זהו רק אחד השיקולים להחלטה וברי שלא העיקרי שבהם. יתרה מזאת, ועדת הערר היא גוף מקצועי שעוסק בפרויקטים רבים וברי כי במקרים מתאימים די בידע המקצועי שנצבר אצלה כדי לאפשר לה להעריך, במידה הנדרשת, את המשמעות הכלכלית של החלטותיה, גם ללא צורך בהסתמכות על חוות דעת שמאית".
השופט דחה, כאמור, את העתירה והטיל על המתנגדים הוצאות בסך 12,000 שקל לכל אחת משלוש המשיבות, ובסך הכל 36,000 שקל.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
