6 שנים תקוע פרויקט תמ"א 38 בבת ים, כשברקע בעלי דירה אחת מתנגדים, בטענה שדירתם גדולה ב-11 מ"ר מדירת התמורה. בני הזוג סירבו למנות מודד בלתי תלוי והגיעו עד לבית המשפט המחוזי, שהכריע בסוגיה, וקבע: "נטל הראייה הראשוני מוטל על הדייר המתנגד"
גם לאחר שהמפקח על המקרקעין פסק נגדם, וקבע כי עליהם לחתום על הסכם תמ"א 38/2 המקודם בבניין מגוריהם בבת ים, בני זוג המתגוררים באחת הדירות, לא אמרו נואש והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב על פסק דינו של המפקח. לאחרונה הערעור נדחה ע"י בית המשפט והם חויבו בהוצאות משפט בסך 10,000 ₪
המדובר על בניין מגורים ישן ובו 11 דירות ברחוב העצמאות בבת ים. עשרה מבעלי הדירות חתמו בשנת 2016 על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 עם חברה יזמית "אלברטו גבסו ובניו בע"מ", בעוד שבני הזוג המחזיקים בבעלות על הדירה הנותרת סירבו לעשות זאת. יצוין כי החברה מקדמת פרויקט דומה בבניין הסמוך.
במקביל להליך הקנייני, אשר נדון בפני המפקח, ננקטו הליכי תכנון, במסגרתם העלו המערערים טענה ולפיה תכנית המתאר שחלה על שני הבניינים אינה תכנית החוסה תחת תמ"א 38 וחוק החיזוק. טענתם זו נדחתה על ידי ועדת הערר וכן, נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי בעתירה מנהלית קודמת שהוגשה בנושא.
מפסק דינו של המפקח עולה, כי המערערים ביקשו לעכב את המשך הבירור לפניו עד להכרעה בערעור אשר הוגש על ידם על פסק הדין בעתירה המנהלית לבית המשפט העליון ואולם, בקשתם זו נדחתה. עוד עולה כי המערערים סירבו לחתום על הסכם התמ"א ומשכך, הוגשה על ידי יתר בעלי הדירות בבניין כנגד המערערים, תביעה על מנת לאכוף על המערערים את ביצוע ההסכם וזאת, בהתאם להוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק.
הדיירים: ביקשו להקים בעבר פרויקט על ידי מי מטעמם
במסגרת התביעה נטען כי, הפרויקט עומד בהוראות סעיף 5א' לחוק החיזוק לאור תחולת תמ"א 38 על הבניין. זאת, בין היתר, הואיל ועיריית בת ים מצאה כי הבית המשותף מהווה מבנה מסוכן וכן משטעמיהם של המערערים להתנגדות אינם ענייניים, אלא נובעים מכך שהם ביקשו להקים בעבר פרויקט על ידי מי מטעמם. עוד נטען כי בעלי הדירות יצאו נשכרים מהפרויקט שכן, יקבלו דירה חדשה, הכוללת מרחב מוגן דירתי, מרפסת שמש וחניה.
המתנגדים: התמורה קטנה מגודל הדירה
המערערים מנגד טענו כי אין לחייבם בחתימה על ההסכם התמ"א משזה אינו ממלא אחר דרישות הדין. בכלל כך, נטען כי הפרויקט אינו מכוח תמ"א 38, אלא מכוח תכנית מתאר נקודתית. עוד נטען כי אין ממש בטענה ולפיה מדובר במבנה מסוכן, הואיל והבניין עבר שיפוץ לפני מספר שנים והוא סובל ממספר ליקויים נקודתיים. זאת ועוד, נטען כי במישור התמורה המערערים צפויים לקבל דירה בגודל של 112 מ"ר, הקטנה מדירתם הנוכחית, הואיל והיזם בחן את גדלי הדירות לפי נסח הרישום, שאינו מבטא את שטח הדירה בפועל.
בכתב התשובה לכתב ההגנה נטען על ידי המשיבים כי הנתבעים מחזיקים בדירה שפוצלה לשלוש ובתמורה לה ביקשו לקבל 3 דירות, דרישה לה סירב היזם והיא מקור התנגדותם. עוד נטען כי אין ממש בטענה בדבר שיפוץ הבניין, שכן נעשו בו רק תיקונים שונים המהווים "פלסטר" והמבנה עודנו מסוכן. עוד נטען כי, בניגוד לנטען, התמורות בין בעלי הדירות חולקו באופן שווה בהתאם לגודל השטח בו הם מחזיקים.
המפקח נתן צו עשה לפרויקט והמתנגדים פנו לבית המשפט המחוזי
לאחר שדן בטענות הצדדים החליט המפקח לקבל את התביעה כנגד המערערים וניתן על ידו צו עשה המאשר למשיבים ביצוע הפרויקט ומורה למערערים לחתום על ההסכם עם היזם ובכלל כך, על המסמכים עליהם חתמו המערערים וכן על מסמכים עתידיים הנדרשים לביצוע ההסכם, כפי שפורטו על ידי המפקח. עוד נפסקו כנגד המערערים הוצאות בסך של 8,000 ש"ח.
אלא שכאמור המערערים לא אמרו נואש – בערעור שהגישו בני הזוג לבית המשפט המחוזי נטען בין היתר המפקח שגה כאשר אישר את הסכם התמ"א הכולל 'פגיעה חמורה ביותר ואסורה בקניינם' הבאה לידי ביטוי הן בהקטנת שטח דירתם כאשר הדירות האחרות הוגדלו, הן בצירוף החניון בחלקה לבניין הסמוך והן בכך שהיזם אימץ לעצמו זכויות נוספות בחלקה, אשר התקבלו כפועל יוצא מאישור תכנית מתאר, לאחר חתימת הסכם התמ"א.
עוד נטען כי כתב התביעה השליך יהבו על כך שהבניין הוא בניין מסוכן ואולם לטענת המערערים, יתר בעלי הדירות והחברה היזמית עשו מניפולציות להוצאת צו מבנה מסוכן בעירייה, שעה, שלכל היותר, מדובר בבעיות של טיח.
המערערים חזרו על טענתם לפיה שטח דירתם גדול מהערכת החברה היזמית ועומד על 123 מ"ר וכי למרות שעל החברה היה למדוד את דירתם היא נמנעה מלעשות זאת. לאור הנטען ביקשו בני הזוג מבית המשפט להורות על קבלת הערעור וביטול פסק דינו של המפקח.
הדיירים: המתנגדים לא הוכיחו חוסר אחידות בתמורה
מנגד, טענו יתר בעלי הדירות בבניין והחברה היזמית כי דין הערעור להידחות, תוך שהם טוענים כי צדק המפקח בקביעותיו.
לטענתם, המערערים לא הגישו תצהירים בהליך שהתנהל בפני המפקח והגישו מוצג אחד ויחיד – חוות דעתו של השמאי מטעמם. נוסף על כך נטען כי המערערים, אשר זנחו בהליך לפני המפקח את כלל הטענות אשר הועלו על ידם בכתב הגנתם, פותחים במסגרת הערעור את כל יריעת המחלוקות שקיבלה ביטוי בכתב ההגנה מטעמם, נזנחה וממילא לא הוכחה, כאילו קיימת להם זכות לפתוח מחדש את הדיון בטענותיהם אלו בפני ערכאת הערעור.
נוסף על כך נטען, כי צדק המפקח בקובעו כי המערערים לא הוכיחו חוסר אחידות בתמורה וכי הנטל להוכיח זאת, מוטל על המערערים בהתאם לפסיקה.
עוד נטען כי המערערים אינם יכולים להיבנות, בתמיכה לטענתם בדבר העדר שוויון בתמורות, על חוות דעת השמאי מטעמם, הנסבה על שאלת התמורות ליזם.
לאור כל האמור טוענים המשיבים כי דין הערעור להידחות וכי יש לחייב את המערערים בהוצאות לדוגמא, במיוחד הואיל ולטענת המשיבים, מנצלים המערערים את הליכי המשפט לרעה, תוך שאינם משלמים את ההוצאות המושתות עליהם.
השופטת לימור ביבי החליטה לדחות את הערעור ונימקה בפסק הדין: "בכל הנוגע לשטח דירתם – קבע המפקח כי המערערים לא הרימו את הנטל להוכיח את שטח דירתם המקורי, באשר לא זו בלבד שלא הציגו ראיות כדבעי על מנת לתמוך בטענתם בדבר שטח הדירה, אלא שהם אף סירבו להצעתו למנות מודד בלתי תלוי על מנת למדוד את דירתם.
"כאמור, במסגרת הערעור טוענים המערערים ראשית כי הנטל להוכיח את שטח הדירה המקורי, מוטל על המשיבים ולא עליהם ומשכך כי שגה המפקח בעצם הטלת המחדל להוכחת שטח הדירה לפתחם. קביעה זו אין בידי לקבל, זאת הואיל ולגישתי, נטל הראייה הראשוני בהתנגדות לביצוע פרויקט תמ"א 38 מוטל על הדייר המתנגד לפרויקט.
לא זו אף זו, בכל הנוגע לטענה ולפיה ראייה בדבר גודל הדירה ניתן למצוא בהודאת נציג היזם בדיון שהתקיים בחודש אפריל אשתקד, במסגרתה הוצע פיצוי למערערים, הרי שעיון בפרוטוקול הדיון מלמד כי אין בו כל זכר להודאה כאמור ודי בכך כדי לדחות הטענה.
"על כך אלו יש להוסיף כי המפקח ציין שהמערערים סירבו להצעת המפקח למינוי מודד בלתי תלוי מטעמו, אשר ימדוד את דירתם ולגישתי – סירובם זה מלמד חזקה ראייתית שלילית הפועלת כנגד גרסתם. לאור כל האמור, לא מצאתי כי נפלה שגגה כלשהי בקביעת המפקח בכל הנוגע להוכחת שטח דירתם של המערערים ובוודאי שלא נפלה בפסק דינו שגגה המצדיקה התערבות ערכאת הערעור.
עוד נאמר בפסק הדין: "לא מצאתי לקבל את טענות המערערים לפיהן, לא היה מקום לאשר את הסכם התמ"א הואיל והרווחיות הגלומה בו ליזם אינה סבירה, בין היתר מכיוון שבמסגרתו תניה ולפיה זכויות בנייה עתידיות תוקננה ליזם, תניה אשר בהתבסס עליה, שונתה ביוזמת היזם תכנית המתאר החלה על המקרקעין והוספו זכויות בנייה אשר הוקנו כולן ליזם. בהקשר לכך, אינני נדרשת להכריע בשאלה האם מדובר בטענה אשר יש בה כדי להצדיק התנגדות להסכם התמ"א אם לאו. זאת הואיל וממילא הטענה לא הוכחה.
"לא זו אף זו, לא מצאתי להתערב בקביעת המפקח ולפיה, טענותיהם של המערערים בדבר רווחיות הפרויקט לא הוכחו, שעה שהתחוור כי חוות הדעת מטעמם לעניין זה, התבססה על תחזית אופטימלית ומתעלמת מסיכונים הכרוכים בפרויקט ויתרה מכך משהשמאי הודה כי חוות הדעת נשענת על משתנים שלא ניתן לקבוע התקיימותם ומשכך היא מהווה אומדן ספקולטיבי".
בנוסף ציינה השופטת: "לאור האמור, אף לא מצאתי להתערב בממצאים כפי שנקבעו על ידי המפקח באשר לשוויון בחלוקת התמורות בין הדיירים בבניין וכן, ביניהם לבין היזם. כפועל יוצא מכך גם נדחות טענותיהם המשפטיות של המערערים ולפיהן לאור העדר שוויון בתמורות קיימת להם הזכות להתנגד לפרויקט בהתאם להוראות סעיף 5א'".
לסיכומו של עניין קבעה השופטת: "לא מצאתי לשנות איזה מהממצאים העובדתיים כפי שנקבעו על ידי המפקח ובהתאמה לכך – הואיל וטענותיהם המשפטיות של המערערים מבוססות על שינוי ממצאים אלו, התומכים במסקנה המשפטית אליה הגיע המפקח – דין טענותיהם של המערערים להידחות ודין הערעור להידחות – וכך הנני מורה".
עם דחיית הערעור חויבו בעלי הדירה המתנגדים בתשלום הוצאות המשיבים בסך של 10,000 ₪.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
