banner
אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

מתכנן המחוז על מתחם פינוי בינוי בפרדס חנה: "קיים קושי לקדם את התכנית"

רונן סגל מתריע מפני היקפי הבינוי שהוצעו במתחם התחדשות בשכונת קנדי עם 390 דירות – ממליץ לבחון עיבוי וחיזוק באמצעות תמ"א 38

זיו גולדפישר 10.06.2024

תכנית התחדשות בשכונת קנדי בפרדס חנה עולה בימים הקרובים לדיון ראשון לקראת הפקדה בוועדה המחוזית חיפה. התכנית כוללת הריסה של 100 יח"ד ישנות ובניית 390 יח"ד חדשות במקומן. מתכנן הוועדה, רונן סגל, מתריע כי הצפיפות שמציעה התכנית חריגה ביחס ליישוב, דבר שיקשה לקדם את התכנית.

תכנית "התחדשות עירונית בשכונת קנדי, רח' גבע", מציעה פינוי בינוי של  100 יח"ד ובינוי של 390 יח"ד למגורים, מבני ציבור, מסחר ושטחים פתוחים. התכנית ממוקמת בצפון-מזרח המושבה, ברחוב גבע ובסמיכות לבית העלמין. בשטח קיימים 8 מבני שיכון משנות ה-50 של המאה הקודמת המאופיינים בבניה של 3 קומות מעל קומת עמודים, במצב פיסי ירוד הכוללים 100 יח"ד. מתוך הדירות הללו, 70 יח"ד הן בשטח של 49 מ"ר ברוטו. עוד 30 יח"ד הן בשטח של 65 מ"ר ברוטו. התכנית, בשטח של כ-12 דונם, מציעה תהליך של התחדשות עירונית במתווה פינוי-בינוי, באמצעות פינוי יחידות הדיור הקיימות, ובינוי 390 יח"ד (מכפיל 3.9) ב-6 מבנים בני 10 ו-16 קומות, שטחים למסחר, שטחים למבני ציבור, שטחים פתוחים וחניונים תת-קרקעיים.

חוות דעת שמאית שנערכה לתכנית קובעת כי ההכנסות בפרויקט צפויות לעמוד על 620.2 מיליון שקל, וההוצאות מוערכות ב-517.8 מיליון שקל. ההפרש, 102.4 מיליון שקל, מבטא רווח של 19.8 אחוזים.

עם זאת, חוות דעת תכנונית של לשכת התכנון חיפה, שעליה חתום מתכנן המחוז, רונן סגל, קובעת כי יהיה קושי לקדם את התכנית. לדבריו, צפיפות הבניה נטו המוצעת במתחם התכנית הינו כ- 40 יח"ד לדונם גבוהה וחריגה מאוד בכל קנה מידה לפרדס חנה כרכור, וצפיפות כזו טרם קודמה ואושרה בישוב. עוד כותב סגל כי בתכנית מאושרת לפינוי בינוי בדרך למרחב, נקבעה צפיפות של 28 יח"ד לדונם. "נראה כי קיים קושי לקדם את התכנית כפי שהוגשה", הוא כותב בחוות דעתו. הוא כותב כי חורגת באופן ניכר וקיצוני מתכנית המתאר הכוללנית, גם בהשוואה למתחמי פינוי בינוי בפרדס חנה כרכור. "מתחם התכנית אינו ממוקם על ציר לעיבוי או באזור מע"ר ועל כן הצפיפות המוצעת חריגה עוד יותר", הוא מוסיף.

סגל ממליץ לבחון אפשרויות נוספות לחידוש עירוני ובהם פתרונות של עיבוי ו/או תמ"א 38 כחלופה לתכנית, וקובע כי יש לצמצם את היקף הבינוי ואת גובה הבינוי המוצע בתכנית.

את התכנית יוזמת חברת עמרם את ביטון, אשר מציינת כי: "באופן תדיר יש מתח תכנוני וכלכלי בין הצורך בהתחדשות עירונית, חיזוק ומיגון מבנים והנגזרות של התחדשות עירונית לבין מאפיינים תכנוניים בתכניות מאושרות ועקרונות תכנוניים קיימים שלעיתים אינם מביאים בחשבון באופן מלא ועדכני את היבטי התכנון והכלכלה של התחדשות עירונית והצורך בפתרונות לחיזוק ומיגון מבנים ללא צורך בפתרונות מורכבים, ארוכים ולעיתים לא ישימים כמו לדוגמא: קרקעות משלימות וכיוב'. במקרה הנ"ל אנו מציעים פתרון תכנוני וכלכלי ישים שיאפשר הקמת בניינים מודרניים, מחוזקים וממוגנים בתוך הקו הכחול של המתחם בלבד, כזה שיאפשר לחדש מתחם שלם בטווח זמן הגיוני ורלוונטי ויביא בשורה לדיירי הישוב המתגוררים במבנים ישנים לא ממוגנים ולא עמידים בפני רעידות אדמה. נערך דיון תכנוני וכלכלי עם המחוז במסגרת ההליך התכנוני לגבי תכנית זו כמו לגבי כל תכנית אחרת ואנו בטוחים שיגובש יחד עם המחוז והמועצה המקומית הפתרון הטוב ביותר לטובת הדיירים והפרויקט".

העורך הראשי הינו משרד ערן מבל ארכיטקטורה ובינוי ערים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות