התחדשות עירונית בתל אביב // shutterstock
התחדשות עירונית בתל אביב // shutterstock

עיריית תל אביב תקעה מקל בגלגלי תמ"א 38

לאחר שקבעה לעצמה את תכניות הרובעים, עיריית תל אביב הפקידה כעת תכנית המחייבת בניית מבני ציבורי בפרויקטים של תמ"א 38 הכוללים מעל ל-50 יח"ד ואשר אינם נכללים בתוכניות אלו

כרמלה קופר 10.05.2018

תמונה: תמ"א 38 בתל אביב // shutterstock

הוועדה המקומית בתל אביב אישרה לאחרונה להפקדה את תוכנית תא/מק/4676 – תוספת שטחים בנויים לשימושים ציבוריים במגרשים סחירים. על פי התוכנית, יזמים או בעלי נכסים בעיר שיבקשו תוספת יח"ד לפי תמ"א 38 בהיקף של למעלה מ-50 יח"ד, יחויבו בבניית מבנה ציבור במסגרת הפרויקט גם בהליך של היתר בניה. כמו כן, יזמים ובעלי נכסים שיבקשו תוספת יח"ד לפרויקט מכח תקנת שבס, הכוללת זכויות מכוח "הקלת כחלון" של למעלה מ – 15 יח"ד יחויבו בהקמת מבנה ציבור.

יש לציין כי התוכנית תחול על כל חלקי העיר למעט אזורים מוגדרים מראש כמו רובע 3, רובע 4 ותוכניות רובע 5 ו – 6 הנמצאות בתהליך וכי התוכנית לא תחול על מבנים המיועדים לשימור. בכך למעשה, מבצעת העיריה מהלך שעל פניו נועד לחסום סופית ביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית, למעט אלו שהיא הסדירה ב"תכניות משלה".

עו"ד ענת בירן, מומחית לדיני תכנון ובנייה והתחדשות עירונית, אומרת כי: "מדובר בתוכנית בעייתית מבחינת היזמים ובעלי הנכסים. הכללים המוצעים לדרישות מבני ציבור אינם מבוססים על תחשיבים כלכליים, ועלולים לסכל פרויקטים רבים".

עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם
עורכת הדין ענת בירן // צילום: בני אדם

תוספת העולה על 100 יח"ד תחייב הכנת פרוגרמה
על פי התכנית המוצעת, במקרה של תוספת יח"ד מכוח תקנת שבס, הכוללת זכויות מכח "הקלת כחלון", כל תוספת של 16-25 יח"ד תחייב בנייה של 150 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל, תוספת של 26-50 יח"ד תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל, תוספת של 51-99 יח"ד תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל ועבור כל יח"ד מעבר ל 50- יח"ד הראשונות יתווספו 10 מ"ר וכן, תוספת העולה על 100 יח"ד תחייב הכנת פרוגרמה בידי היחידה לתכנון אסטרטגי, בהתאם להוראות תכנית המתאר ובלבד שלא תפחת מ 10- מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל לכל יח"ד.

חיוב בניית שטחים ציבוריים בתוכניות תמ"א 38
עוד על פי התכנית המוצעת, תוספת של 50 יח"ד ומעלה תחייב בניית שטחים ציבוריים בתחום קווי הבניין במבנה על פי המתווה הבא: כל תוספת של 50 יח"ד מעבר לקיים בפועל תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל, תוספת של 51-99 יח"ד תחייב בנייה של 300 מ"ר שטח ציבורי בנוי כולל ועבור כל יח"ד

מעבר ל 50- יח"ד הראשונות יתווספו 10 מ"ר. כמו כן, תוספת העולה על 100 יח"ד תחייב הכנת פרוגרמה בידי היחידה לתכנון אסטרטגי בהתאם להוראות תכנית המתאר ובלבד שלא תפחת מ 10- מ"ר שטח ציבורי בנוי לכל יח"ד.

על פי דברי ההסבר לתוכנית, התוכנית נולדה לאור מחסור בשטחי ציבור בתחום העיר תל אביב-יפו,  ולכן, נדרשת תכנית כאמור, אשר תספק מענה לתוספת יחידות דיור מכח הקלת שבס וכחלון ומכח תמ"א 38. היקף שטחי הציבור יתווסף מעבר למסגרת השטחים המותרים מתוקף התמ"א או מתוקף הוראת השעה, ויקבע בהתאם במסגרת הנחיות פרטניות ע"י רשות רישוי לעת הבקשה לתיק מידע השטחים הציבוריים יהיו שטחים מבונים במסגרת הבניין

מוסדות חינוך, תרבות ודת
מוסדות הציבור שיחויבו היזמים להוסיף יכולים להיות מוסדות ציבור לסוגיהם כמו שירותים ציבוריים מבנים לצרכי חינוך, דת, תרבות וספורט, מוסדות קהילתיים, מרפאות, טיפת חלב, מחסנים ציבוריים, תחנות משטרה, משרדים של רשויות מקומיות, מעון למגורי אנשים בעלי מוגבלויות.

בירן: "דרישה להכללת שימושי ציבור בבנייני מגורים עלולה לפגוע בנכונות בעלי דירות להיכנס לפרויקטים של תמ"א, מאחר שלא ירצו לגור בבניין שיש בו מעון יום או בית כנסת או מבנה ציבורי אחר, שעלולים לגרום למפגעי רעש וצפיפות ולהוריד את ערך הדירות. למרות החשיבות בהקמת מבני ציבור בעיר, אני מעריכה שלתוכנית יקומו מתנגדים רבים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות