בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בחיל המודיעין בצה"ל ובמערכות הבטחון בכלל קיים מושג הקרוי "היפכא מסתברא", גורם שמתפקידו להציג בפני המערכת תרחישים שונים, לעיתים אף הפוכים לתרחישים המקובלים בקרב מבלי ההחלטות, דוגמת לדבר עם החמאס ולעשות איתו הסכם, ולא עם הרשות הפלסטינית.

דומה שזה המקום להציג בתחום הנדל"ן תרחיש אלטרנטיבי שונה מזה של "כל הארץ מגדלים, מגדלים". התיזה המקובלת במהלך שני העשורים הינה שמכיוון שמדינת ישראל קטנה מאוד בשטח ואין לה עתודות מקרקעין משמעותיות, ובד בבד מתאפיינת בריבוי אוכלוסייה משמעותי, עד כדי הכפלה ל-18 מיליון, תוך 30 שנה, יש צורך לנצל כל פירור אדמה לבניית מגדלים. בכל מקום אפשרי.

אולם הפלא ופלא. אם ניסע להולנד, מדינה בה מתגוררים כבר היום כ-18 מיליון תושבים, על פני שטח שגודלו כפליים משטח מדינת ישראל, כלומר צפיפות אוכלוסייה כמעט זהה לחלוטין, לא תראו כמעט כלל גורדי שחקים, כולל בערים הגדולות אמסטרדם, רוטרדם והאג. רוב רובם של הבניינים הם אף ממש נמוכים.

הכיצד? ההולנדים השכילו עוד במחצית המאה הקודמת, בהבינם שהם עומדים בפני בעיה של צפיפות אוכלוסייה, לקדם בעזרת צוות מתכננים ואדריכלים תכנית לאומית מקיפה בשם "ראנדסטאד", או בעברית "העיר העגולה", בו הוגדר במדויק איזור הביקוש במרכז המדינה לפי אזורים שבהם תהיה בנייה צפופה, אבל ברובה הגדול נמוכה, לבין "ריאות ירוקות" שיחצצו בין הערים השונות.

ישראל, מבחינה זו, אינה שונה בהרבה בנתוני הבסיס מהולנד, העדר עתודות מקרקעין, להוציא את העובדה שאצלנו, בניגוד להולנד, כל עיר ועיר הינה "קריית הוותיקן" העומדת בפני עצמה מבחינה תכנונית. עובדה זו גורמת כבר היום לכך שכל עיר ועיר, כולל ערים בפריפריה לאחרונה, "מדביקה" האחת את רעותה בתאוות בניית מגדלי ענק, זאת בהנחה זהו הפתרון האולטימטיבי לחסכון בקרקע.

נכון. קיים הבדל אחד בולט בין ישראל להולנד, בכך שהמחצית הדרומית של המדינה הינו מדבר הנגב, שאיננו מאוכלס כמעט בכלל. אולם, וזה אולם גדול, אם נבדוק את התפרוסת הדמוגרפית בהולנד, נמצא כי גם בה קיימים שטחי פריפריה משמעותיים ביותר, בצפון ובדרום המדינה, ה מאוכלסים ממש בדלילות, בוודאי ביחס ל"ראנדסטאד" שבמרכז המדינה.

יתרה מכך: בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאיזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של אזורים דוגמת הגליל (מעלות, כרמיאל, נצרת עילית), שפלת יהודה(בית שמש) והנגב (נתיבות, אופקים, באר שבע, אילת) ואם מגמה זו תמשך במלוא עוזה בשנים הקרובות, ישתנה אופי אזורים אלה לחלוטין. 

כך גם בערי לווין קרובות יחסית למטרופולין, דוגמת נהריה, עכו, חדרה, נתניה, אשדוד ואשקלון. בכולן קיימת מגמה ברורה של "ללכת על מגדלים". לטעמי מדובר ב"רע מכל העולמות". גם בניית מגדלים שלא לצורך, גם קלקול ה"גריד" (קו הרקיע) של ערי שדה שהתאפיינו עד כה באופי אינטימי וגם, זה אולי הכי חשוב, בניית מגדלים אלה לא רק שלא תמשוך אוכלוסיות חזקות לערים אלה, היא אף תרתיע רבים, שלא לדבר על קשיים בתחזוקת מגדלים על ידי אוכלוסיות חלשות יחסית המתגוררות מחוץ ל"מדינת תל אביב".

על כן, וכ"היפכא מסתברא", אני פותח בזאת את הנושא לדיון ציבורי. אנא זיכרו: מה שנראה לכאורה "מובן מאליו", אימננו בהכרח "מובן מאליו". 

*כותב המאמר אמיר רוזנבלום הוא בעלי עידן ש.נ.י, יועץ מומחה לניהול ואחזקת מבנים המטפל בנכסי משקיעים

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן