איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה? כל הדרכים החוקיות לחיסכון

רכישת דירה שנייה בישראל כרוכה בתשלום מס רכישה משמעותי, שמתחיל ב-8% מהשקל הראשון ועולה ל-10% כשמחיר הדירה עובר את הרף העליון. לעיתים, מדובר בסכומים שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים, המהווים נטל כלכלי כבד על רוכשי דירות שניות, בין אם לצורך השקעה או לשימוש אישי. אולם, קיימות מספר דרכים חוקיות להפחית את מס הרכישה או אף לקבל פטור ממנו במקרים מסוימים. תוהים במה מדובר? קראו את הכתבה הבאה.

איך לא לשלם מס רכישה על דירה שנייה? פטורים והקלות
מהם התנאים לקבלת פטור ממס רכישה?
רשויות המס מעניקות הקלה משמעותי לאזרחים שרוצים לשפר את תנאי המגורים שלהם, כאשר הם רוכשים נכס נוסף כחלופה לנכס הקיים, כאשר ההטבה מתבססת על עקרון שלפיו האדם מחליף דירה בדירה ולא צובר נכסים. על מנת לזכות בפטור זה, הרוכש נדרש להתחייב בכתב על מכירת הדירה הקודמת בפרק זמן מוגדר של שנתיים, אך במידה ולא יעמוד בכך, הוא יידרש לשלם את מלוא המס הרגיל החל על רכישת דירה נוספת. החוק גם מכיר במצבים מיוחדים בהם לאדם יש חלק קטן בנכס אחר – עד שליש מהבעלות, או במקרה של ירושה עם חלק שאינו עולה על חמישים אחוז, כאשר במצבים כאלה הדירה החדשה עדיין נחשבת כדירת מגורים ראשונה לצרכי חישוב המס.

איך תכנון מס נכון יכול להפחית עלויות?
תכנון מס נכון יכול להוביל לחיסכון משמעותי בתשלומי מס רכישה על דירה שנייה באמצעות שימוש בפטורים והקלות שהחוק מאפשר. בדיקה מקדימה של האפשרויות השונות כמו פטורים למשפרי דיור, העברות בתוך המשפחה, או פטורים לאוכלוסיות מיוחדות, יכולה למנוע תשלום מיותר של מאות אלפי שקלים של מס נדל"ן. התייעצות עם עורך דין מקרקעין מומחה בטרם הרכישה היא צעד חשוב לזיהוי הדרכים המתאימות ביותר לחיסכון במס והתנהלות נכונה יותר.

מכירת דירה קיימת לפני רכישת דירה נוספת
החוק מעניק פטור ממס רכישה למי שמוכר את דירתו הקיימת ורוכש דירה חדשה, כך שלמעשה בכל רגע נתון יש לו רק דירה אחת בבעלותו. יחד עם זאת, המחוקק הבין את הקושי המעשי בסנכרון מדויק בין מכירת דירה לרכישת דירה חדשה, ולכן העניק חלון זמן של 18 חודשים למכירת הדירה הישנה לאחר רכישת דירה חדשה. במסגרת מסלול זה, הרוכש יכול להצהיר בפני רשויות המס כי בכוונתו למכור את דירתו הקיימת בתוך התקופה האמורה, ובכך לזכות בשיעורי המס המופחתים החלים על דירה ראשונה. במידה והרוכש לא יעמוד בהתחייבותו למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים, הוא יחויב בתשלום מס הרכישה המלא על הדירה השנייה בתוספת ריבית והצמדה. לחלופין, ניתן גם למכור את הדירה הישנה לפני רכישת הדירה החדשה וליהנות מהטבות המס באופן מידי, אך אז עולה הצורך בפתרון דיור ביניים. 

הקלות במס רכישה לנכים – מהן הזכויות ואיך מקבלים אותן?
המחוקק הישראלי העניק הקלות משמעותיות במס רכישה לאנשים בעלי מוגבלויות, מתוך הבנה כי דיור מותאם מהווה צורך בסיסי וחשוב במיוחד עבור אוכלוסייה זו. נכה העומד בקריטריונים הקבועים בחוק זכאי לפטור מלא ממס רכישה עד לסכום של 2.5 מיליון ₪, ומעל סכום זה ישלם רק 0.5% – הטבה משמעותית לעומת 8%-10% החלים על רוכשי דירה שנייה רגילים. להטבה זו זכאים אנשים עם דרגת נכות רפואית של 100%, או 90% לפי חישוב משוקלל, או מי שיש לו דרגת אובדן כושר השתכרות של 75% לפחות, וכן נכי צה"ל בדרגת נכות של 19% ומעלה. ההטבה חלה גם על הורים לילד עם מוגבלות המקבלים גמלת ילד נכה מלאה, ועל בני משפחה של חללי מערכות ישראל. לצורך קבלת ההטבה יש להגיש בקשה מתאימה לרשות המיסים בצירוף אישורים מהגורמים הרלוונטיים המעידים על הנכות וחומרתה. חשוב לדעת כי ההטבה ניתנת פעמיים בלבד לאורך החיים ומוגבלת לדירות המשמשות למגורי הנכה או בן משפחתו, כך שלא ניתן לנצל אותה לצרכי השקעה גרידא.

איך עולים חדשים יכולים לשלם מס רכישה מופחת על דירה שנייה?
עולה חדש הרוכש נכס תוך 7 שנים מכניסתו הראשונה לישראל, בין אם לצורך עסק או מגורים, זכאי לשלם 0.5% מס רכישה על הסכום שעד 1,902,945 ₪, ו-5% על החלק שמעל סכום זה. הטבה משמעותית זו חלה גם על רכישת דירה שנייה, מה שיכול לחסוך לעולים חדשים מאות אלפי שקלים בתשלומי מס. יש לשים לב כי ההטבה מוגבלת לתקופה של 7 שנים מיום העלייה, ולכן עולים חדשים המעוניינים לרכוש דירה נוספת כדאי שיעשו זאת במסגרת זמן זו.

איך הסכם ממון בין בני זוג יכול להפחית מס רכישה?
הסכם ממון מהווה כלי מועיל ויעיל לזוגות המעוניינים לחסוך במיסוי בעת רכישת נכס. כאשר זוג מתכנן לרכוש דירה ולאחד מהשותפים כבר קיים נכס בבעלותו, הסכם הפרדת נכסים יכול למנוע את הגדלת נטל המס. המנגנון פועל על בסיס העיקרון שלפיו בני זוג עם הפרדה רכושית נחשבים כישויות נפרדות לעניין מיסוי נכסים, כאשר רישום הדירה החדשה על שם בן הזוג שטרם היה בעל נכס מאפשר לקבל את המענה המיסויי הנוח של רוכש ראשון. בכל מקרה, יש חשיבות רבה לביצוע ההסכם לפני הרכישה, שכן רטרואקטיביות אינה מוכרת במקרה זה.

מתנה בין בני משפחה – איך זה משפיע על מס רכישה?
בעת העברה לקרוב ללא תמורה (מתנה), החיוב במס רכישה הוא רק שליש (1/3) ממס הרכישה הרגיל, מה שמהווה הפחתה משמעותית בעלויות. שיטה זו מאפשרת להורים המעוניינים לרכוש דירה שנייה לתת במתנה את דירתם הישנה לילדיהם, ואז לקנות את הדירה החדשה כדירה יחידה. חשוב לזכור כי רשות המיסים בודקת שאכן מדובר במתנה אמיתית ולא פיקטיבית, ובוחנת מי מתגורר בפועל בדירה ומי נהנה מהכנסות השכירות.

פטור ממס רכישה בפרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית
בפרויקטים של פינוי בינוי יש הקלה מיוחדת כך שלא ישולם מס רכישה על קבלת הדירה המשודרגת. זוהי הטבה משמעותית לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית, המאפשרת להם לשדרג את נכסיהם ללא עלויות מס נוספות. המדינה מעודדת פרויקטים אלה באמצעות הקלות מס שונות, וכדאי לבחון היטב את האפשרויות הללו לפני רכישת דירה באזורים המיועדים להתחדשות.

רישום דירה על שם חברה – יתרונות, חסרונות ומה חשוב לדעת
העברת נכס למסגרת תאגידית מציעה דרך חלופית לניהול נכסים עם פוטנציאל לחיסכון מיסויי משמעותי. המבנה הזה מאפשר לבעלי הנכס להפוך לבעלי מניות בחברה בעלת הנכס, תוך הימנעות מתשלומי מיסים מסוימים בשלב ההעברה. אזרחים שעומדים בקריטריונים המחמירים של החקיקה יכולים לבצע העברה של הנכס הראשון שלהם לחברה ללא חיוב במס שבח מקרקעין, ובנוסף, הם רשאים לרכוש נכס חדש שיקבל יחס מועדף מבחינת מס הרכישה. יחד עם זאת, למרות היתרונות הפוטנציאליים, מדובר בתהליך מורכב הדורש ייעוץ מקצועי מאיש מקצוע מוסמך בתחום המיסוי.

סיכום
מס רכישה על דירה שנייה יכול להגיע לסכומים גבוהים, אך קיימות דרכים להפחית אותו באופן חוקי. משפרי דיור יכולים להימנע מתשלום מס מלא אם ימכרו את דירתם הישנה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק, ונכים, עולים חדשים ומקבלי מתנות זכאים להקלות משמעותיות במס רכישה. בכל מקרה, תכנון מס נכון וייעוץ משפטי מקצועי לפני הרכישה יכולים לחסוך סכומים משמעותיים ולהפחית את הנטל הכלכלי הכרוך ברכישת דירה נוספת.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן