banner
עו"ד גיא יקותיאל // צילום: אורי כרמי | Depositphotos
עו"ד גיא יקותיאל // צילום: אורי כרמי | Depositphotos

"הדיירים הם אלו שצריכים לקבוע את כללי המשחק"

יותר ויותר רשויות מקומיות מעדיפות פרויקטים מתחמיים של עשרות דיירים שדורשים תב"ע, תכנון מורכב ובעיקר חברות חזקות שיוכלו לבצע את הפרויקטים הללו. "עריכת מכרז ליזמים זוהי הדרך הנכונה ביותר עבור הדיירים לקדם פרויקטים בפינוי בינוי", אומר עו"ד גיא יקותיאל

מגדילים 09.03.2022

עו"ד גיא יקותיאל, בעל משרד בוטיק המתמחה בהתחדשות עירונית, מצביע על שני מצבים שבהם יכול להיווצר חיבור בין יזם לדיירים. האחד, כאשר חברה או יזם פונים לדיירים במתחם מסויים ומתחילים להחתים אותם. "זהו מצב פחות רצוי משום שהדיירים לא יודעים מה מגיע או לא מגיע להם, והם לא קובעים את כללי המשחק אלא היזם קובע אותם עבורם", אומר עו"ד יקותיאל. השני, כאשר יש התארגנות של דיירים ששוכרים עו"ד מומחה בתחום, אשר מגבש מכרז ליזמים ומזמין אותם להתחרות על הפרויקט. "עצם העובדה שמדובר כאן במכרז בשוק החופשי, מאפשר קבלת תמורות טובות יותר לעומת האפשרות הראשונה. כשיש הצעות שונות ניתן לאמוד את ערכו של המתחם". 

"להכין הסכם הוגן וראוי לכל הצדדים"
יקותיאל מציין, שלאחר בחירת הנציגות בה נעשה מאמץ לערב כמה שיותר דיירים, ובחירת מפקח מטעם הדיירים, מגיע שלב שמייחד את הדרך שבה משרדו מלווה פרוייקטים. "בניגוד לרוב המכרזים, יחד עם נציגות הדיירים אנו מגבשים מראש נוסח הסכם פינוי בינוי סופי לפרויקט, וכן, מפרט טכני לדירות הדיירים החדשות. את המסמכים האלו אנו מאשרים מראש וטרם היציאה למכרז, גם עם הנציגות וגם עם כל בעלי הדירות בפרויקט. את ההסכם והמפרט אנו מצרפים למסמכי המכרז שמופץ ליזמים. כך למעשה, אנו קובעים את כללי המשחק. משום שלמשרד שלנו נסיון עשיר מאוד בהתחדשות עירונית, אנו יודעים להכין הסכם הוגן וראוי לכל הצדדים", אומר יקותיאל.
לדבריו, מאחר והיזם מקבל על עצמו מראש את ההסכם, נחסך שלב ארוך ומייגע של מו"מ לאחר בחירת היזם: "זהו גורם שמקצר את לוחות הזמנים. ברגע שנבחר יזם תוך מספר שבועות אנחנו עם הסכם חתום". 

"היזמים מוכנים להשקיע במכרזים שלנו ולהציע תמורות גבוהות יותר"
"מעבר לכך שמוטמע כאן תהליך סינון, היתרון המובהק הוא שהדיירים קובעים את ההסכם שנוח להם איתו ושמגן עליהם, ולא הסכם שכופה עליהם היזם. התהליך מחבר את כל הדיירים לפרויקט כבר משלביו המוקדמים, והם מגיעים בשלים לתהליך. לכן, בפרוייקטים שלנו יש אחוזי חתימות גבוהים בשלב החתימות משום שהדיירים היו מעורבים לכל אורך התהליך", אומר יקותיאל ומוסיף כי, "היזמים שניגשים למכרזים שלנו, מודעים לכך שיש כאן פרויקט שתנאיו הבשילו ולא יהיה צורך להתמהמה בניהול מו"מ מסורבל. מסיבה זו, היזמים גם מוכנים להשקיע במכרזים שלנו ולהציע תמורות גבוהות יותר". 

כך חולץ מהבוץ הפרויקט ברמת גן
יקותיאל נותן כדוגמא את קידום פרויקט פינוי בינוי במתחם פני הגבעה פינת הרימון ברמת גן. "במשך שנים רבות ניסו לקדם במתחם התחדשות עירונית וזה לא צלח", מספר יקותיאל, "בעלי הדירות הגיעו אלינו בבקשה שנסייע להם להתקדם. בחרנו מחדש את הנציגויות בכל הבניינים, אישרנו טיוטת הסכם, וערכנו כנסים לכל אחד מהבניינים בנפרד, לצורך אישור ההסכם. "כשיצאנו למכרז קיבלנו 8-9 הצעות מהחברות המובילות במשק, בסופו של דבר שתי החברות שעלו לגמר הם אשדר וצמח המרמן. לאחר שקיימנו כנס דיירים בו שתי החברות הללו הציגו את עצמן ואת הצעתן לפרויקט, נבחרה חברת צמח המרמן. הטמענו את הצעת הזוכה בהסכם, שכאמור, כבר אושר מראש עם בעלי הדירות, קיימנו ערב חתימות, והגענו ליותר משני שליש חתימות כבר בסיבוב החתימות הראשון. אין לזה אח ורע. תוך 3 חודשים הוצאנו את המכרז, תוך חודשיים קיימנו את כנס היזמים, וחודש נוסף עד שהגענו לחתימות – סך הכול חצי שנה ובל נשכח שמדובר בתקופת קורונה". 

"יש חשיבות גבוהה לכך שהדיירים (ולא רק הנציגות) יהיו מעורבים בתהליך ויבינו כל שלב ושלב בו – מה עומד לקרות, מה מצופה מהם ומה הם לוחות הזמנים לתהליך. הדבר הכי משמעותי וחשוב הוא שבשיטה הזו הדיירים הם אלו שמקבלים את ההחלטות עבור עצמם – אנו רק נותנים להם את התנאים הנכונים, ואת  הידע והכלים למצות את הזכויות שלהם", מסכם יקותיאל. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות