על השולחן: עיריית ירושלים תדון השבוע בשמונה מתחמי פינוי בינוי עם קרוב לאלפיים דירות

מהנדס העיר ירושלים, אינג' יואל אבן, ממליץ לוועדה המקומית לתת תוקף לתכנית התחדשות עירונית ברחוב סן מרטין 4-6 בשכונת גוננים, המציעה 308 יח"ד. התכנית היא אחת מחמש תכניות התחדשות עירונית שעולות לדיון השבוע בוועדה המקומית, ומציעות 1,920 יח"ד. מתוכן, כאמור, תכנית אחת, בסן מרטין, עולה לדיון בהתנגדויות, השנייה, ברחוב יפו 157-159, מציעה 151 יח"ד, ומהנדס העיר ממליץ לוועדה המקומית להצטרף כמגישה, ועל עוד 3 תכניות, המציעות 1,471 יח"ד, המהנדס ממליץ על הפקדתן בתנאים.

מדובר בתכניות בסמכות מחוזית, והוועדה המקומית צפויה לדון בחוות דעתו של המהנדס ולגבש על פיה את המלצתה לוועדה המחוזית. 

התנאי לאישור בסן מרטין: קיצוץ הבינוי
התכנית להתחדשות עירונית ברחוב סן מרטין 4-6 בשכונת גוננים ח'-ט', מציעה הריסת שני מבני שיכון ישנים, בני 4-5 קומות, הכוללים 65 יחידות דיור, שבמקומם ייבנו 308 יח"ד בשני מגדלי מגורים בני 18 ו-30 קומות, מעל קומות מסד לתעסוקה ומסחר, כולל הפרשות מבונות.

התכנית הופקדה בפועל בחודש יוני האחרון, למעלה משנה לאחר שאושרה להפקדה, והוגשו נגדה 10 התנגדויות. בין השאר נטען כי הבינוי בתכנית חורג מהבינוי בתכנית האב לשכונה, וכן כי המכפיל המוצע (4.7) גבוה מהמכפילים בתכניות אחרות בשכונה. 

המהנדס ממליץ, כאמור, לתת תוקף לתכנית. עם זאת, הוא ממליץ לקבל חלק מההתנגדויות. בין השאר, הוא ממליץ לבצע קיצוץ בהיקף הבינוי המוצע המהנדס כותב כי "מכפיל יח"ד עומד על 4.7. לפי בחינה מכפיל זה חריג ביחס לתכניות אחרות להתחדשות עירונית שקודמו בשכונה, כאשר מכפיל של 3.5 הינו המכפיל הממוצע. בהתאם לכך, יש לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעות באמצעות הקטנת מספר הקומות בבניינים המוצעים".

את התכנית יזמה חברת כרמים קרתא סן מרטין בע"מ והיא נערכה על ידי אדריכל יגאל לוי.

רחוב יפו: העירייה מצטרפת כמגישה
במסגרת התחדשות עירונית פינוי בינוי ברחוב יפו 157, 159 ורחוב שערי צדק 1 בשכונת מקור ברוך הקמת מגדל בן 33 קומות מעל חזית מסחרית ושטח ציבורי פתוח המייצר חצר פנימית המחברת בין רחוב יפו לרחוב שערי צדק. הבינוי המוצע הוא של 144 יח"ד.

התכנית כוללת הריסת בניין מגורים. עם זאת, בבדיקה מול מהנדס העיר התברר כי לא ניתן לקדם פינוי בינוי על החלקה שעליה נמצא בניין המגורים, ללא חלקה סמוכה, שעליה יש בניין הכולל מסחר ומשרדים. בדברי ההסבר לחברי הוועדה נכתב כי לאור העובדה שלא מדובר על מגרש הכולל מגורים אלא משרדים בלבד והתכנון הראוי הוא לתכנן את שתי החלקות ביחד מבוקש כי הוועדה המקומית תצטרף כמגישת תכנית כדי להציע תכנון נכון.

מהנדס העיר ממליץ על הצטרפות הוועדה כמגישה, וכותב בחוות דעתו כי "לאור העובדה כי התכנון הנכון הוא תכנון משותף לשתי החלקות הוועדה המקומית מחליטה להצטרף כמגישה לתכנית על מנת לשפר את המרחב הציבורי ולהציע הריסה של בניין המשרדים הקיים שאינו מייצר דופן ראויה לציר הרק"ל".

את התכנית הגישה חברת הוד הבירה פרויקטים והיא נערכה על ידי אדריכל רנדי אפשטיין.

בדרך להפקדה: התחדשות בהיקף של 1,471 יח"ד
הוועדה תדון בנוסף גם בהמלצה להפקיד 3 תכניות התחדשות, המציעות 1,471 יח"ד: האחת, ברחוב פארן 4 ברמת אשכול, המציעה 181 יח"ד; תכנית נוספת בגילה, המציעה 660 יח"ד ועולה לדיון בשנית לאחר שהוסרה מסדר יומה של הוועדה בישיבתה האחרונה, ותכנית ברחוב דב גרונר בתלפיות, המציעה 630 יח"ד.

רמת אשכול: תנאי להפקדה צמצום כריתת עצים
תכנית התחדשות עירונית ברחוב פארן 4 ברמת אשכול, מציעה הריסת בניין קיים בן 5 קומות ו-63 יח"ד והקמת 3 מבנים חדשים בני 11 קומות הכוללים 181 יח"ד סך הכל במסלול של התחדשות עירונית. התכנית מציעה בנוסף מסחר ותעסוקה בקומת הקרקע ובתת הקרקע, שטח מבונה לטובת מבני ציבור, 4 קומות חניה תת קרקעיות. שטח ממוצע של יחידת דיור הוא 113 מ"ר בבניין A, 78 מ"ר בבניין B, ו-86 מ"ר בבניין C. הצפיפות מוצעת היא כ-43 יח"ד לדונם נטו. בנוסף, התכנית מציעה מעל 4,000 מ"ר מסחר.

מהנדס העירייה ממליץ להפקיד את התכנית בתנאים, ביניהם צמצום היקף כריתת העצים. המהנדס כותב כי התכנית מציעה עקירת רוב העצים בחלקה, שהם בעלי ערכיות בינונית ומעלה. המהנדס מציין כי כריתה מאסיבית של עצים תפגע משמעותית בסביבה, וקובע כי יש לבחון צמצום של הבינוי בחניון התת קרקעי ממערב על מנת למנוע כריתת עצים בצד זה. בנוסף, הוא ממליץ לקבוע חובת מינימום נטיעות עצים בוגרים חדשים במגרש בהיקף של לפחות עץ בוגר אחד לכל 50 מ"ר פנוי מבינוי על קרקעי במגרש.

את התכנית הגישו אברהם גוטסמן – חב' קפיטל גולד התחדשות והיא נערכה על ידי משרד קימל אשכולות.

גילה: תכנית עם מכפיל 20 חוזרת לוועדה
הוועדה תדון בתכנית ההתחדשות העירונית בצביה ויצחק 800 בשכונת גילה, שאמורה הייתה לעלות לדיון בישיבת הוועדה בשבוע שעבר, והוסרה מסדר היום. התכנית מציעה פינוי בינוי במתחם "מרכז מסחרי גילה" ע"י פינוי קומפלקס הכולל 4 מבנים בני 5 קומות המכילים 32 יח"ד למגורים ושטח של כ-3,030 מ"ר לשימוש מסחרי, שבמקומם ייבנו 5 מגדלים בני 35 קומות עם 660 יח"ד למגורים, שטחים לצרכי ציבור, מסחר ותעסוקה. מדובר בתוספת של 628 יח"ד ומכפיל של 20.6. התכנית מציעה שילוב של 528 דיוריות בדירות המוצעות.

מהנדס העיר ממליץ על הפקדת התכנית, אך מתנה זאת בקיצוץ משמעותי בבינוי המוצע. המהנדס כותב כי "התוכנית מוצעת במתחם מרכז מסחרי גילה אשר במצבו הנוכחי אינו מממש את מלוא הפוטנציאל כמוקד עירוני אטרקטיבי… ההתחדשות העירונית המוצעת במתחם הינה הזדמנות לשיפור המרחב ליצירת רצף אורבני פעיל, חיוני, אטרקטיבי ואינטגרלי עם השכונה". עם זאת, הוא כותב כי "מכפיל יח"ד והשטחים גבוה משמעותית לתוכניות בהתחדשות עירונית בכלל ולתוכניות מקודמות בסביבה זו… יש לבחון את תקן 21 המוגש לתוכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ולצמצם משמעותית את היקפי הבינוי המוצעים".

את התכנית יזמה חברת מקסיקו ישראל והיא נערכה על ידי אדריכל פייגין יואל.

רחוב דב גרונר: חריגה של 113 יח"ד
התכנית לפינוי בינוי ברחוב דב גרונר 5-13 בשכונת תלפיות מזרח, מציעה הריסת המבנים הקיימים בתחום התכנית הכוללים 123 יחידות דיור והקמת 3 מגדלי מגורים בני 35 קומות, הכוללים 630 יח"ד (תוספת של 507 יח"ד, מכפיל 5.12). התכנית מציעה כ-2,000 מ"ר מסחר. שטח מרבי ליח"ד ממוצעת הוא כ-103 מ"ר עיקרי (לא כולל 12 מ"ר עבור ממ"ד). הצפיפות המוצעת היא 129 יח"ד לדונם.

מהנדס העיר ממליץ להפקיד את התכנית בתנאים, הכוללים את קיצוץ הבינוי המוצע, וכן להרחיב את הקו הכחול של התכנית. המהנדס כותב כי "מדובר בתכנית המציעה שיפור של המרחב הציבורי ביחס לקיים וניצול טוב של הקרקע ע"י התחדשות עירונית". עם זאת, המהנדס מציין כי על מנת לשפר את התכנון המוצע ולצורך קבלת שטח למבני ציבור משמעותי בחלק הדרומי של התכנית בנדון, אשר יאפשר הקמת בית ספר, יש להרחיב את הקו הכחול של התכנית, כך שיכלול מבנים נוספים.

בנוסף, המהנדס קובע כי בתכנית מוצע מכפיל גבוה של 5.12 שאינו מכפיל אופייני בשכונה בתכניות שמתקדמות בימים אלו. בהתאם לכך, הוא ממליץ לבחון את תקן 21 המוגש לתכנית על ידי השמאית של הוועדה המחוזית ובמידת הצורך בהתאם לצמצם את זכויות הבניה ויחידות הדיור המוצעים בהתאם. המהנדס מוסיף כי תכנית נוספת של היזם, אחוזת ירושלים, שהופקדה על מתחם צמוד וכוללת בניינים דומים כוללת מכפיל של 4.2 בלבד. מדובר בפער של 113 יח"ד בתכנית המוצעת.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: עיריית ירושלים הוועדה המקומית ירושלים אינג' יואל אבן פינוי בינוי בירושלים התחדשות עירונית בירושלים