המחוזית הורתה על הנמכת הבינוי המוצע בתכנית, למרות חוות דעת כלכלית שהמליצה להגדיל את היקף הזכויות, כדי להפוך את תכנית לרווחית
הוועדה המחוזית חיפה אישרה להפקדה תכנית פינוי בינוי בחיפה, הכוללת הריסת מבנים ישנים ובניית 236 יח"ד בבינוי של עד 25 קומות. התכנית, ששטחה 8.3 דונמים, ממוקמת ברחוב ברנר 2-18 בשכונת רמות רמז בעיר. הוועדה המחוזית, שאישרה את הפקדת התכנית בתנאים, הורתה על הנמכת הבינוי בשניים מהמבנים המתוכננים. חוות דעת שמאית קובעת כי הרווח בתכנית הוא ברף התחתון.
בשטח התכנית קיימים 3 בנייני רכבת ישנים בני 3 קומות הכוללים 56 יח"ד. התכנית מציעה להרוס את הבניינים הקיימים ולהקים במקומם 3 בניינים חדשים שיכללו 236 יח"ד בשטח ממוצע של 91 מ"ר. הבינוי המוצע כולל 2 בניינים חדשים בני 13 קומות ומגדל נוסף בן 24 קומות. לצד מגורים, התכנית מציעה שימושים של מסחר ומשרדים בקומות התחתונות של המבנה הגבוה. הצפיפות הקיימת כעת במתחם היא 8.8 יח"ד לדונם, והצפיפות המוצעת היא 37 יח"ד לדונם וצפיפות של כ-94,000 נפשות לקמ"ר. בנוסף, התכנית הציעה עוד 3,500 מ"ר למשרדים ומסחר.
ועדת המשנה להתחדשות עירונית של הוועדה המחוזית קבעה בהחלטתה כי היא "רואה חשיבות בקידומה של התכנית המחדשת את מתחם המבנים תוך ניצול מיטבי של השטח וכן הוספת שימושים מסחריים וציבוריים לטובת השכונה". הוועדה החליטה להפקיד את התכנית בתנאים.
הוועדה החליטה, בין השאר, להקטין את מספר הקומות בשני המבנים הנמוכים. הוועדה קבעה כי על מנת ששני הבניינים הנמוכים מתוך השלושה יעמדו בהגדרת מבנה גבוה בהתאם לתקנות ומאידך לא יוגדרו כמבנים רבי קומות, הם יהיו בני 10 קומות בלבד. הוועדה קבעה, לצד זאת, כי המגדל הגבוה יהיה בן 25 קומות.
בנוסף, הוועדה קיצצה בשטח המוצע לתעסוקה, וקבעה כי שטחים למסחר ותעסוקה יהיו 1,700 מ"ר בלבד. מתוך שטחים אלה ניתן יהיה להמיר עד 1,000 מ"ר לשימוש מגורים, ותתאפשר תוספת יחידות דיור בהתאם. עוד החליטה הוועדה כי 15 אחוזים מהדירות יהיו דירות בשטח של 30 עד 55 מ"ר בלבד.
חוות דעת כלכלית לפי תקן 21 שהוכן עבור התכנית, בחן את הרווח האפשרי בשלושה תרחישים: פטור בהיטל השבחה, פטור חלקי מהיטל השבחה (25 אחוז היטל), והיטל מלא (50 אחוז מההשבחה).
התקבולים המוערכים הם 304.200 מיליון שקל. ההוצאות בתרחיש של פטור מלא הן 263.9 מיליון שקל, והרווח הוא 40.3 מיליון שקל (15.3 אחוזי רווח מהעלויות). במקרה של פטור חלקי העלויות הן 268.6 מיליון שקל, והרווח הוא 35.5 מיליון שקל (13.2 אחוז). במקרה של היטל השבחה מלא ההוצאות הן 273.4 מיליון שקל, והרווח 30.8 מיליון (שיעור רווח של 11.3 אחוזים).
עורכי הדוח קבעו כי שיעור הרווח במתחם אינו תואם את שיעור הרווח הנדרש בהתאם לתקן 21, שהוא לפחות 20 אחוז מכלל העלויות. "מדובר בפרויקט לא מספק מבחינה הכדאיות הכלכלית אבל בגבול ההיתכנות הכלכלית על פי ניתוח הרגישות. על כן, מנקודת מבט כלכלית – התכנון המוצג הינו על הרף התחתון של הזכויות הנדרשות כלכלית לפרויקט פינוי בינוי ולא מומלץ לצמצמו ואף יש לשקול להגדילו", נכתב.
את התכנית יזמה חברת שכטמן פרויקטים. העורך הראשי הוא משרד מאייר אדריכלים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
