איך לבחור את היזם המתאים לפרויקט פינוי בינוי?

רבים מבעלי הדירות במתחמי פינוי בינוי ניצבים במצב המתנה וחוסר יכולת לקבל החלטה בנוגע להליך בחירת היזם לפרויקט. עו"ד דן הלפרט, אחד מעורכי הדין המובילים והמנוסים בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית, מתאר את ההבדלים המשמעותיים בין סוגי הפרויקטים השונים, ומסביר מדוע נדרשת מומחיות גבוהה וידע מקצועי על מנת להצליח בהובלת פרויקט פינוי בינוי: "מדובר במורכבויות אחרות לגמרי לא כל יזם או אדריכל שידע להוביל פרויקט בנייני של תמ״א 38 ידע להוביל פרויקט של פינוי בינוי במתחם".

הלפרט, שמשרדו עוסק בייעוץ וליווי בתחום המקרקעין וההתחדשות עירונית, ליווה ומלווה אלפי בעלי דירות ויזמים בכ-600 פרויקטים של תמ"א 38/2 ועסקאות פינוי בינוי בכל רחבי הארץ מאילת ועד נהריה. בריאיון לאתר "מגדילים" הוא מתייחס למאפיינים הייחודיים הנדרשים מיזם המקדם פרויקט פינוי בינוי מוצלח ומספק דגשים חשובים לנציגויות הדיירים האמורות לקבל את ההחלטה הגורלית: "האתגרים בפרויקט פינוי בינוי הם רבים ומורכבים יותר, בעיקר משום שמדובר במתחם הכולל כמה בניינים והמון שכנים. צריך רגע לאפיין ולוודא שיש ליזם את הניסיון והידע בפרויקטים של מתחמים. ההבדלים בין סוגי הפרויקטים לא באים לידי ביטוי רק בהיקף העבודה, אלא גם במורכבות התיאום והניהול של הרבה יותר אנשים. לפעמים, זה כולל מאות בעלי דירות ובעלי חנויות, אינטריגות בין בעלי הזכויות, אופי שונה של עבודה מול הרשויות, וגם הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) שדורשת היערכות שונה לחלוטין (כי זה כבר לא רק להוציא היתר בניה כמו שהיה בתמ״א 38)".

 מה הסיבה לכך שיזמים כיום מעדיפים פרויקטים של פינוי בינוי על פני פרויקטים של תמ"א 38?
"הנטייה בשוק היא מעבר מפרויקטים של בניינים לפרויקטים של מתחמים. כמעט כל היזמים היום שואפים לפרויקטים של פינוי בינוי במתחמים ולא של בניינים בודדים, ישנם יתרונות רבים בפרויקטים של מתחמים – בראש ובראשונה יתרון לגודל. התעסקות בבניין בודד כל כך קשה, ויזם אומר לעצמו 'אני אקח מתחם שם הרווח שלי יהיה הרבה יותר גבוה'. אם יש מערכת טובה ויעילה, אפשר לייצר הרבה יותר כסף בעסקאות האלו".

 זה בא לידי ביטוי גם בגישה של הרשויות המקומיות?
"בהחלט, גורמי התכנון, ראשי הערים מהנדסים, כולם מדברים על התחדשות מתחמית כגורם הנכון ביותר לחידוש פני העיר ולייצר התחדשות של מתחם גדול שלמעשה מטפל בתא שטח רחב על כל ההיבטים שלו – גם מבחינת תנועה, כבישים רכבים, חניונים, תשתיות, עירוב שימושים שילוב מגורים עם תעסוקה חנויות ומשרדים, שטחים ירוקים של גנים וחצרות וגם מוסדות ציבור (גן ילדים, מתנס). ברגע שאתה מתכנן בצורה כזו זה תכנון ארוך טווח לעיר כולה. הדוגמה המובהקת לכך היא ראש עיריית רמת גן, כרמל שאמה, אשר הצהיר עם כניסתו לתפקיד בקדנציה הראשונה כי אין יותר פרויקטים של התחדשות בניינית בעיר, אלא אך ורק התחדשות מתחמית. כל הערים הלכו בעקבותיו, זו הגישה שלאורה צועדים היזמים לפתח פרויקטים של פינוי בינוי של מתחמים".

 כעו"ד שמלווה את בעלי הדירות מה חשוב לך לבדוק כדי לבחור את היזם המתאים?
"במשרד שלנו אנחנו עורכים ליזמים שמתחרים על הפרויקט מספר מבחנים ראשית – נבחן הניסיון של היזם בתחום המתחמים. לא מספיק להיות יזם בעל ניסיון בפרויקטים של בניינים בודדים, כי פינוי בינוי במתחם מצריך סוג אחר של מומחיות. בפרויקטים של פינוי בינוי יש הרבה יותר בעלי דירות, מכפלות גדולות של אנשים, וזה מצריך ניהול פרויקטים ברמה הרבה יותר מורכבת. אתה צריך לנהל תקשורת עם מאות אנשים, וככל שמספר הדיירים גדל, כך האתגרים בניהול ובהסכמות בין בעלי הדירות גדלים כי אתה צריך לייצר מגע ותקשורת שוטפת עם הרבה מאוד בעלי דירות. הפרמטר הנוסף מתייחס לאיתנות הפיננסית של היזם. לא כל יזם יכול לעמוד בדרישות הפיננסיות של פרויקטים של פינוי בינוי, הוצאות תחילת הפרויקט יכולות להגיע ל-2-3 מיליון שקל, כולל תשלומים ליועצים, אדריכלים, עורכי דין ומפקחים. יזם שצריך לממן פרויקט פינוי בינוי לא דומה ליזם של פרויקט תמ"א 38, כי כאן יש צורך בהון עצמי גבוה מאוד והוצאות ניהול רבות. בשורה התחתונה לא כל יזם שעשה הרבה שנים התחדשות בניינית יודע ומסוגל לעבור ברגע לעולם המתחמים וצריך לעשות התאמות מאוד משמעותיות".

 לצד ההבדלים שאתה ציינת – יבואו ויגידו בעלי הדירות שהתחדשות בניינית יותר מהירה ויעילה
"אני אומר להם שזה לא תמיד נכון מכיוון שהמערכת מלמעלה מכוונת להתחדשות המתחמית, אנחנו רואים תהליכים שהולכים ומתייעלים ברמת קידום תוכניות, אישור תב"עות חדשות לבקרים, לוחות הזמנים מתקצרים והתהליכים נעשים הרבה יותר יעילים לעומת ההתחדשות הבניינית ששם תמ"א 38 הסתיימה. אמנם בחלק מהערים ישנה חלופת שקד אך עוד לא יודעים איך לייצר ממנה פרויקט ואז נוצר וואקום ויכול להיות שייקח הרבה זמן עד שישתחרר.  קידום של פרויקט פינוי בינוי יכול להיות יותר ארוך כי צריך להוציא גם תב"ע וגם היתר אבל זה שיקול פחות משמעותי בעיניי, כי גם אם ייקח לנו עוד שנתיים או שלוש יש יותר יתרונות שלרוב מצדיקים את הבחירה במתווה הזה על פני התחדשות בניינית".

 מה ההבדל בין ליווי פרויקט בנייני לליווי פרויקט מתחם מבחינת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות?
"ההבדל בין ליווי פרויקטים בנייניים למתחמים הוא דרמטי גם עבור עורך הדין. המשרד שלי מלווה עשרות פרויקטים של פינוי בינוי במתחמים, זה מצריך צוות מיומן ויכולת לנהל פרויקטים מורכבים עם הרבה יותר בעלי דירות. לא כל עורך דין שמתמחה בתמ"א 38 יכול לעבוד בתחום של פינוי בינוי. צריך לתכנן כל צעד עבור בעלי הדירות, לשמור על קשר מול היזמים וגורמי התכנון ולוודא שההסכמים יהיו מותאמים לצרכים הספציפיים של כל פרויקט".

 מה אתה יכול לספר על המעבר שלך מייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 לפרויקטים של פינוי בינוי?
"כעו"ד שבמשך המון שנים מייצג בפרויקטים של התחדשות בניינית אני יכול לומר שלפני כארבע שנים העברתי את פעילות המשרד לייצוג בפרויקטים של פינוי בינוי וצברנו מאז המון ניסיון משמעותי ואיכותי. יש לנו במשרד צוות גדול ומאוד מיומן (עורכי דין, מתמחים, מזכירות, מנהלות פרויקטים) לעבודה במתחם להבדיל מעבודה בבניין בודד ובשנים האחרונות אנחנו מייצגים עשרות מתחמי פינוי בינוי. המעבר הזה אפשר לי להרחיב את הידע שלי, וראיתי בשטח איך התהליכים שמתבצעים במתחמים הם הרבה יותר יעילים. לבעלי הדירות אני אומר – ההצלחה בתחום הזה דורשת המון ניסיון והתמחות, והבחירה הנכונה יכולה להיות ההבדל בין הצלחה לכישלון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן