בתביעה שהוגשה, טענו השכנים כי החצר אינה מוצמדת לאף דירה. המפקח על המקרקעין, אורי פורת: "אין די בקיומו של נוהג"
אחרי עשרות שנים שבהן השתמשו בני משפחה מפתח תקווה בחצר הבניין המשותף באופן בלעדי, הורה להם המפקח על המקרקעין להפסיק את השימוש בחצר. מהחלטתו של המפקח אורי פורת עולה כי למרות השנים הרבות שבהן עשו הדיירים שימוש בחצר, הרי שהדבר נעשה ללא קבלת אישור מיתר הדיירים בבניין, וכי יש לשכנים זכות לבטל בכל רגע את השימוש הבלעדי ברכוש המשותף. רק לאחר שלבניין הגיעו דיירים חדשים, שהגישו את התביעה, נאלצו בני המשפחה לאפשר ליתר השכנים להשתמש בחצר.
הבניין שנמצא בלב הסכסוך נרשם כבית משותף בשנת 1964. התובעים, בעלי זכויות חכירה באחת הדירות (דירה הרשומה על שם קק"ל), דורשים בתביעה שהגישו להוציא צו לסילוק ידם של הנתבעים, שני אחים בעלי זכות חכירה באחת מהדירות, מחצר הבית המשותף, תוך השבת המצב לקדמותו. התובעים ביקשו להורות לנתבעים לחדול מלעשות שימוש ייחודי בשטח הרכוש המשותף ולאפשר ליתר השכנים גישה לחצר הבית המשותף.
לטענת התובעים, שטח החצר מוגדר במסמכי הבית המשותף כשטח משותף שאינו מוצמד לאף אחת מהדירות. עוד טענו התובעים כי לא ניתן להצמיד חלק מסוים מן המקרקעין לדירה מסוימת ללא הסכמה מפורשת של כל בעלי הדירות. הסכמה שכזו, נטען, לא ניתנה לנתבעים. עם זאת, במשך שנים נהנו הוריהם המנוחים של הנתבעים מהסכמה שבשתיקה בדרך של התנהגות רבת שנים (המכונה בלשון המשפטית "רשות מכללא"), להשתמש בחצר. בשנת 2014 עברו הזכויות בדירה לנתבעים. לטענת התובעים, הסכמה מכללא, קרי, רשות שניתנה בשתיקה, לא יכולה לעבור בירושה, מכיוון שמדובר בזכות אישית, שאינה ניתנת להורשה.
הנתבעים השיבו כי השתמשו בחצר מאז שנולדו. הם הודו כי הוריהם המנוחים הם אלו שהתגוררו במקור בדירה אך גם הם, הנתבעים, גרו בה ולכן, לטענתם, הם לא היו צריכים את ההעברה של זכות השימוש מהוריהם. עוד טענו הנתבעים כי השימוש וההחזקה בחצר הבית המשותף נעשית מזה למעלה מ-50 שנה בדרך של הסכמה בין כל בעלי הדירות בבית המשותף, והתובעים אשר רכשו את דירתם לאחרונה, היו מודעים להסכמה זו עוד קודם לרכישה.
המפקח פורת הבהיר בהחלטתו כי מסמכי רישום הבית המשותף מעידים כי אין הצמדה של החצר לדירת הנתבעים. המפקח ציין כי חוק המקרקעין מאפשר להקנות לבעל דירה שימוש ייחודי ברכוש המשותף בשתי דרכים: גריעה מהרכוש המשותף בדרך של הצמדה לדירה ספציפית, והאפשרות השנייה היא חלוקת השימוש בדרך של הסכם שיתוף בכתב. עם זאת, קיימת אפשרות שלישית, שהיא יציר הפסיקה, ולפיה במקרים מסוימים, נוצר רישיון שימוש במקרקעין, מכוח הסכם מכללא, שהוא הסכם שלא נאמר במפורש בין הצדדים, אך הוא משתמע מתוך התנהגותם. הסכם זה יוצר רשות שימוש במקרקעין.
בהיעדר רישום של הצמדה, האפשרות של הצמדת החצר לדירת הנתבעים באמצעות גריעה מהרכוש המשותף, כמו גם האפשרות של הסכם בכתב, יורדת מהפרק. בכל הנוגע להסכם מכללא, הסכם שבשתיקה שלא נאמר במפורש, המפקח ציין כי: "אין די בקיומו של נוהג, היעדר התנגדות או הסכמה משתמעת כדי להעניק הרשאה לשימוש ייחודי ברכוש משותף. אף אם ניתנה בעבר הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש המשותף, לרבות הסכמה שבשתיקה, הרי שזו בבחינת רשות שימוש מכללא, אותה רשאים בעלי הדירות לבטל בכל עת על ידי גילוי דעתם כלפי מקבל הרשות כי אין הם מוכנים עוד להמשיכּה".
עוד נקבע כי זכות שימוש מכללא, היא זכות אישית, הניתנת על ידי אדם מסוים לאדם מסוים אחר. ברגע שנותן הרשות מעביר את הזכויות על הדירה לאדם אחר, אותו אדם אינו כפוף לאותו הסכם, ואינו מחויב לאותה זכות שניתנה. "הרשות (לשימוש הבלעדי) תבוא לקיצה עם כל העברה של זכות הבעלות במקרקעין נשוא הרשות, שכן זכות זו פועלת במישור היחסים שבין בעל הרישיון ונותן הרשות בלבד", נכתב.
המפקח הוסיף עוד כי הנתבעים לא הוכיחו את טענתם להסכמה במסגרתה הסכימו כל בעלי הדירות בבית המשותף כי בעלי דירות הקרקע, הכוללות את הנתבעים, יעשו שימוש ייחודי בחצרות, ואילו הדיירים בדירות העליונות יוכלו להשתמש בגג: "לא הוכחה הסכמה מפורשת של בעלי הדירות לשימוש הייחודי שמבצעים הנתבעים ברכוש המשותף, ועמדתם הפסיבית של בעלי הדירות ביחס לשטח קנייני, לא יכולה ליצור לנתבעים, זכויות קנייניות".
עוד כתב המפקח כי "לא נסתרה טענת הנתבעים לתקופה הארוכה שבה הם מבצעים שימוש ייחודי בחצר, ולא נסתרה טענתם ולפיה שימוש זה מתבצע על ידם באופן ישיר מאז שנפטרו הוריהם לפני כשלושים שנה, אלא שבכך לא די כדי לחסום את בעלי הדירות האחרים, כדי להביא לביטול הרישיון". המפקח, כאמור, קיבל את התביעה והורה לנתבעים להפסיק להשתמש באופן בלעדי בחצר המשותפת.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
