עו"ד דלית מכטינגר // צילום: נועה גוטמן.
עו"ד דלית מכטינגר // צילום: נועה גוטמן.

תקדים: האם קבוצת רכישה היא יזם או מארגן ?

לאחרונה חתמה חברת נדל"ן על הסכם לפיו היא תישא באחריות להקמת פרויקט בת"א, ללא מעורבות קבוצת הרכישה. מדובר במהלך משמעותי ותקדימי שבמסגרתו מארגני הקבוצה הופכים ליזמים על כל המשתמע מכך // פרשנות

 

מגדילים 07.07.2020

עו"ד דלית מכטינגר // צילום: נועה גוטמן

מאת: עו"ד דלית מכטינגר

בשנים האחרונות המודל של "קבוצת רכישה" הפך לנפוץ בעיקר מתוך כוונה שהתאגדות קבוצת אנשים באופן עצמאי לבניית מבנה מגורים תגרום להפחתה בעלויות. אם נבחן את הלך הרוח המשפטי בין אם בפסיקה ובין אם בחוק ובתקנות הרלוונטיים נבחין בהתפתחות אשר תואמת  מציאות רווית אתגרים חדשים, כמו למשל מה קורה אם פרויקט שהחל דרכו כקבוצת רכישה "הופך עורו" לפרויקט אשר בראשו יעמוד יזם? 

לאחרונה זה קרה כאשר חברת נדל"ן חתמה על הסכם לפיו היא תישא באחריות להקמת פרויקט בת"א ללא מעורבות קבוצת הרכישה והרוכשים יקבלו ערבות חוק מכר. 

מדובר במהלך משמעותי ותקדימי שבמסגרתו מארגני הקבוצה הופכים ליזמים על כל המשתמע מכך, לרבות תכולתו של חוק המכר. המשמעויות לכך הן רבות, למעשה כעת על היזמים לעמוד בכל תנאיו של חוק המכר לרבות העמדת בטוחות, התחייבות למחיר דירה סופי, התחייבות למועד אכלוס סופי, מפרטים ידועים מראש ועוד. 

כמו כן, בכל נושא המימון ולקיחת משכנתא ככל ומדובר על יזמות – מנגנון הרכישה משתנה וכל רוכש רשאי לגשת לכל בנק ולבקש משכנתא בגין רכישת הדירה ואף לקבל מימון של עד 75% משווי הנכס. 

בקבוצת רכישה המצב שונה לחלוטין, הבנקים, לרוב לא מעניקים מימון הגבוה מ-50% משווי הנכס ואף מחייבים את כל חברי הקבוצה לקחת את המשכנתא מאותו בנק ובאותם תנאים, ככלל, לרוב הריביות בכובע של קבוצת רכישה הן גבוהות משמעותית ממשכנתא רגילה.

כל זאת בשונה מקבוצת רכישה בה מארגני הקבוצה אינם חייבים באמור וקיימת תלות בין החברים בקבוצה שיכולה לא פעם לייצר מחלוקות. כעת, למעשה הפרויקט מועבר לידי מארגן הקבוצה אשר הופך להיות יזם הלכה למעשה. 

מבחינת הרגולטור יש חובה להבטיח את כספם של רוכשי דירות חדשות. בחודש אוגוסט האחרון, הודיע משרד השיכון על שורה של קריטריונים שיעמידו במבחן מארגני קבוצות רכישה וזאת במטרה לאתר פרויקטים יזמיים, אשר מוצגים לכאורה כקבוצות רכישה בין היתר במטרה להתחמק מאחריות חוק המכר ואחריות כלפי רוכשי הדירות. 

יובהר כי לא כל פרויקט אשר מציג את עצמו כ"קבוצת רכישה", הוא אכן כזה, על פי מהותו. המבחן לעניין זה איננו מבחן צורני (הכולל את אופן הצגת הקבוצה), אלא מבחן מהותי.

במסגרת המבחן המהותי יש לבחון בין היתר את מידת שליטתו של הגורם המארגן בפרויקט אל מול חברי הקבוצה במטרה לקבוע עד כמה השליטה כפי שהיא עולה ממערך ההסכמים שבבסיס הפרויקט ו/או מהפרקטיקה הנהוגה בו, היא של מארגן הקבוצה, ואינה מצויה, בידי חברי הקבוצה.

לסיכום, רכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה טומנת בחובה יתרונות לצד חסרונות. יחד עם זאת, הממונה על חוק המכר, עמית גריידי, שם זרקור לעניין תפקידו ומהותו של מארגן קבוצת רכישה כמארגן לעומת מארגן קבוצת רכישה בכובעו של יזם על כל השלכותיו.

*עוה"ד דלית מכטינגר, הנה מנהלת מחלקת נדל"ן בנקאות ומימון, פירמת עוה"ד אברהם ללום ושות'

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות