ועדת הערר נגד שמאית מכריעה: "פעלה בניגוד לתכלית הוראות תמ"א 38"

ועדת הערר במחוז תל אביב ביטלה החלטת שמאית מכריעה, תוך מתיחת ביקורת על האופן שבו חושבו השטחים הפטורים מהשבחה בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק. הוועדה, בראשות עו"ד אייל אילוז, קבעה כי בהחלטת השמאית המכריעה נפלה טעות, לאחר שהתעלמה משטחי קומה חלקית קיימת במסגרת חישוב השטחים הפטורים מהשבחה.

אומדן ההשבחה ניתן להיתר בנייה לפרויקט חיזוק ברחוב גריזים בתל אביב, שניתן מתוקף תכנית רובע 3 (תכנית 3616) שהיא תכנית מתוקף תמ"א 38. על שטח התכנית קיים מבנה מגורים בן 2 קומות (קומת קרקע וקומה א') וקומת גג חלקית, המשתרעת על שטח של כ- 76 מ"ר, המהווה 58 אחוז משטח קומה מלאה. 

הבקשה להיתר כוללת הרחבות ושינויים במסלול חיזוק, כך שבסופו של דבר יתקבל מבנה מגורים הכולל 4 קומות. הבקשה כללה את הרחבת הקומה החלקית בקומה ב' והשלמתה לקומה מלאה, תוספת קומה חדשה (קומה ג'); תוספת קומת גג חלקית חדשה (קומה ד'), ששטחה בשיעור של 88 אחוז מהיקף הקומה שמתחתיה. 

בוועדה המקומית קבעו כי השלמת הקומה החלקית בקומה מביאה, למעשה, לניצול כל הזכויות הפטורות מהשבחה בקומה זו. השמאית המכריעה אורית גלן אימצה את עמדת העירייה, וכנגד קביעה זו הוגש הערר לוועדת הערר המחוזית. טענתם המרכזית של העוררים היא, כי בשומה המכרעת נפלו טעויות המחייבות התערבות ועדת הערר, בכל הנוגע לחישוב סל הזכויות הפטור מהיטל השבחה.

ועדת הערר התייחסה בהחלטתה לשורה ארוכה של החלטות, שקבעו כי את סל הזכויות הפטורות מהשבחה בפרויקטים של חיזוק צריך לחשב באופן נפחי. תכנית רובע 3 מאפשרת תוספת של 2.5 קומות הפטורות מהשבחה, ובוועדה נקבע כי הזכויות הללו ניתנות לניוד, ובמקרה של קומה חלקית, ניתן לנייד את הזכויות שלא נוצלו במסגרת אותה קומה ולהעבירן לקומה אחרת במבנה. בכך ועדת הערר יצאה נגד קביעת העירייה, שלפיה מדובר בזכויות קשיחות שלא ניתן לנייד, ולכן במקרה של תוספת לקומה חלקית, נבלעת הקומה הקיימת בסל הזכויות.

השמאית המכריעה אימצה, למעשה, את עמדת העירייה בשמאות המכריעה. ועדת הערר מתחה ביקורת על החלטת השמאית: "קביעת השמאית המכריעה הנכבדה, בנוגע להשלמת הקומה השלישית (קומה ב' החלקית במבנה הקיים), המאמצת את עמדת הועדה המקומית בנושא, משמעה, כי שטח הקומה החלקית הקיימת (בשיעור של 58 אחוז מהקומה שמתחתיה) אינו מובא בחשבון בחישוב השטח הכולל של המבנה החדש, וזאת בניגוד לתכליתה הברורה של תמ"א 38 בעידוד חיזוק מבנים על ידי תמריצים כלכליים". עוד נכתב בהחלטת הוועדה כי "לא יעלה על הדעת מצב דברים שבו השלמת קומה חלקית קיימת, תוביל בהכרח לניצול פטור של קומה שלמה, כפי העולה מהשומה המכרעת".

ועדת הערר פסלה כאמור את קביעת השמאית המכריעה, וערכה אומדן מטעמה שלפיו היטל השבחה יעמוד על 13,795 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן