שמאי המקרקעין על רווחי היזמים: "נכנסים להם קצת יותר מדי לקרביים"

בפאנל בנושא תקן 21 שנערך במסגרת כנס הנדל"ן השנתי של מגדילים, בהנחייתו של העיתונאי גיא ליברמן, התייחסו המשתתפים ליעילותו של תקן 21 ולסוגיית רווחיות היזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. 

גד גרשון, סמנכ"ל התחדשות עירונית שפיר, ציין כי: "בהליכי התחדשות עירונית, יזם  מביא שמאי מטעמו ומציג דו"ח, בוועדות התכנון, המקומית, המחוזית וגם בותמ"ל, יושב שמאי מטעמם והוא מחשב אחרת. נגיד שהוא מציג עלויות בניה לא נכונות, לצערי, ואני שמאי מקרקעין, אני שומע משמאים שעובדים עבור הוועדות, שבוועדות שמכתיבים להם את היחס בפינוי בינוי. שמאים שעושים ליווי בנקאי יודעים כמה עולה בניה, שמאים מקצועיים יודעים מה ההכנסות הצפויות, מה מחירי המכירה. ולכן אני לא חושב שהתקן הוא פגום, התהליך פגום שאתה כיזם בא עם שמאות שאומרת  שנדרש יחס של 1:4.4 והשמאי מטעם הוועדה אומר 1:3.5 על סמך מה? האם הוא עשה שמאות? לא, אז מכתיבים להם לצערי, ולדעתי זה מביש עבור אותם שמאים אבל זה מה שקורה כל הזמן והתקלה בסיפור הזה זה שאין למי לערער. אם ניקח דוגמא מאותו תחום של שמאות והיטלי השבחה, ויש אי הסכמה בין השמאי של היזם לשמאי הוועדה אז יש שמאי מכריע בלתי תלוי והוא פוסק בצורה אובייקטיבית. לדעתי, ואני גם מדבר על זה עם ארגון הקבלנים צריך ליצור ערכאה של שמאי מכריע בהתחדשות עירונית. כיום המצב הזוי, אתה בא עם דו"ח מפורט עם שמאי מוביל ואומרים לך בוועדה בעוד 10 שנים המחירים יעלו ואז התקן יסתדר. מה המחירים לא יורעים לרדת?  עלויות בנייה לא משתנות? אין בכללי שמאות אפשרות לקחת בחשבון הכנסות בעוד 10 שנים". 

עוד הוא הוסיף, "אני לא מבין למה אנחנו צריכים להתחנן לעיריות לקדם התחדשות עירונית, אני מסתכל על הבניינים,  חלק מהם זה נס שהם עומדים, מצב הבניינים קטסטרופה. מהנדסי ערים  יש להם הרבה אומץ להחזיק בטייטל הזה כי הם צריכים לתת את הדין. זה לא הגיוני שהתהליכים האלה לוקחים 10-15 שנה, אולי עם מקבלי ההחלטות בעירייה היו צריכים לעלות עגלה עם 2 ילדים 3-4 קומות כל פעם שהם מגיעים הביתה אז ירד האסימון, צריך לפעול לקיצור ההליכים היום, ולא צריך רעידת אדמה או טילים מלבנון בשביל זה גם אם הרווח ליזמים יגיע ל – 20% לא קרה אסון. 

גל לחמי, ראש מינהלת התחדשות עירונית חדרה ציינה בפאנל כי: "אני שותפה למה שגד אומר. עיקר הבעיה בהתחדשות עירונית היא אי הוודאות ותקן 21 ניסה לפתור אותה ללא הצלחה לצערי. אני בתור ראשות מקומית, מעניין אותי שיהיה פרויקט בסופו של דבר ולא כמה היזם מרוויח. וטוב עשו שקבעו עכשיו רווח יזמי מינימלי שיאפשר ליזם לקבל ליווי מהבנק, דבר נוסף שנעשה נכון הוא שניתן לשנות את הרווח היזמי, כי יכול להיות ש 17% רווח היום זה לא מה שהיה לפני שנה כי התנאים בשוק השתנו לחלוטין יכול שהרווח יעלה או ירד, לכן אלו דברים נכונים שנעשו בתיקון, אבל בסופו של דבר בעיית חוסר הוודאות לא נפתרה באמצעות התיקון של התקן".

שמאי ארז כהן, בעלים של חברת ז.כ מחקר וסקרים ציין כי: "אין ספק שנכנסים פה קצת יותר מדי לקרביים של כמה היזם ירוויח, בסוף רבותי ההליך כאן לא בא למסות או לקבוע כמה כסף ישלם היזם מטרת התהליך היא לקבוע כמה קיבולת תהייה בתוכנית, כמה יקבלו הדיירים וכמה יקבל היזם. בתיקון החדש לתקן 21 השמאי הממשלתי נתן איזהו גמישות אבל היא לא מספיקה, בוודאי לא היום שמחירי הדירות נמצאים בנקודת תפנית והבעיה הקשה היותר היא עלויות המימון שעלו מ- 3% – 3.5% מעלויות הפרויקט ל 7%-8% ויותר ולכן הרווח היזמי פה נפגע ולכן אני לא יודע עד כמה השמאי הממשלתי מעודכן ועד כמה הטבלאות שלו מתאימות. מעבר לרווח היזמי, התקן מאפשר בחינת רגישות לתמורות הדיירים ומציע מבחן של 0, 12 ו – 25 מ"ר, אבל מחוץ מתל אביב אין תמורות של אפס. למה לבחון את זה ולהראות לוועדה? הרי אין יזם שיוציא פינוי בינוי עם 0 מ"ר תוספת תמורה לדיירים. לכן לדעתי היה צריך לאמץ את הסכמים בפועל עם היזמים ולא לתת מרווח תיאורטי שלא מתקיים ויש בנושא הזה המון התנגשות בין הדיירים, היזמים והרשות המקומיות בגלל המרכיב של תמורות דיירים. לכן ראוי לאמץ או שמאי יכריע או לאמץ את הסכמים שהציעו היזמים לדיירים". 

צחי אהרוני, משנה למנכ"ל דן נדל"ן ציין בנושא תמורות הדיירים כי: "אנחנו מתמודדים עם כמה מכרזים באזור ירושלים עם תמורות של 40 מטר לדירה, זה הרף המינימלי להתחיל בכלל את ההתמחרות מול הדיירים לא משנה מה אומר דוח אפס או התקן,  כדי להתמודד במכרז אני צריך לפחות 40 מ"ר. בניגוד לנתניה לדוגמא שהרשות מצהריה מראש היא לא מאפשרת תמורות מעל 12 מ"ר וזה מייצר וודאות. אז יש כאן דיסונסס בין הרשויות השונות וזה עוד דבר שהתקן לא פתר וכנראה לא יודע לפתור. בירושלים אנחנו מגיעים למכפילים של 4-4.4 ולא משנה מה יגיד דוח 0 ומה התקן". 

גל לחמי, ראש מינהלת התחדשות עירונית חדרה ציינה כי: "העירייה מאוד מעודדת התחדשות עירונית, השנה הוצאנו למעלה מ – 1000 יח"ד בהיתרים ויש 5000 יח"ד בתב"עות מאושרת שיתממשו בשנים הקרובות. המטרה שלנו היא להמשיך לקדם התחדשות עירונית כי אנחנו רואים בה את מנוע הצמיחה של העיר. מבחינת סוגי הפרויקטים, עיקר הפרויקטים הם של פינוי בינוי, אבל  אנחנו גם בודקים את החלופות של התחדשות בניינית ואת חלופת שקד, ובמנהל התכנון כבר יודעים שאנחנו מתכוונים להיות הראשונים לאמץ את חלופת שקד בארץ."

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: גל לחמי גד גרשון כנס מגדילים השנתי תקן 21.1 ארז כהן צחי אהרוני