banner
כנס מגדילים השנתי // צילום: דרור סיתהכל
כנס מגדילים השנתי // צילום: דרור סיתהכל

"אנחנו עושים פעולות בעיקר מתחת לרדאר ומייצרים קצב מכירות טוב"

בכירי השיווק והמימון בעולם הנדל"ן מציגים פתרונות לתקופת המשבר, ומביעים דאגה מבריחת הכסף מישראל: "הכסף הישראלי לא זורם"

השפעות השיווק והמימון על משבר ענף הנדל"ן: בפאנל בנושא שיווק ומימון פרויקטים שנערך בכנס הנדלן השנתי של מגדילים, בהנחיית כרמלה קופר, העורכת הראשית, הציגו המשווקים והמממנים את השיטות שלהם להתמודד עם המשבר .

גיל גורביץ, סמנכ"ל שיווק אזורים ציין כי: "זה לא סוד שיש ירידה משמעותית בביקושים בחודשים האחרונים בעיקר בגלל עליית הריבית על המשכנתאות. למיעוט הרוכשים שמגיעים למשרדי המכירות אנחנו בעיקר מציעים פתרונות מימון, אבל במקביל אנחנו מאתרים 'אנרגיות חלופיות', כמו שעוברים ממכונית שנוסעת על הדלק למכונית חשמלית, אנחנו מחפשים את הקהלים החלופיים, כמו לדוגמא תושבי החוץ שנהנים היום מהפיחות בשקל ומעליית ערך האירו והדולר ב- 10%-12%.

גיל גורביץ בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
גיל גורביץ בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

פרויקטים שלנו בבת ים, נתניה וירושלים נהנים היום מתנופת מכירות לתושבי חוץ. בנוסף, בכל תקופה משברית יש קהל שמתעשר מזה ואנחנו עושים איתם פעולות בעיקר מתחת לרדאר, מאתרים קבוצות כאלו, מתאימים לפרויקטים הנכונים ומייצרים קצב מכירות טוב".

דן גינגיס, סמנכ"ל שיווק אקרו נדל"ן ציין כי: "רוב הפעילות של החברה שלנו היא בתל אביב, דירות במחירים של כ- 6.5 מיליון ₪ ומעלה, כדי למכור אנחנו צריכים להיות פרו אקטיביים להסתכל על הלקוח, להבין מה מפריע לו , להוריד חסמי כניסה לעסקה ולייצר פתרונות, הבנו שהעלאת הריביות  מפריעה, אז יצרנו בפעם הראשונה בישראל סיטואציה המאפשרת לבצע עסקה עם 5% בלבד מהמחיר בהתחלה. 

דן גינגיס בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
דן גינגיס בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

כאסטרטגיה אם נסתכל על השוק נבין שמשקיעים פחות נמצאים אבל מצד שני יש אנשים שמזהים שבתקופה כזו אפשר לעשות עסקה טובה.  לדבריו, מעבר לעליית הריבית גם האירוע של המאבק על הרפורמה המשפטית ופעולות המחאה יוצרים אי וודאות. בהסתכלות אחורנית הריבית היום לא כזו גבוהה, אבל העובדה שהשוק עוד לא הסתגל לריבית ותוך כדי נכנסה המחאה,  יצרה תקופה של וויברציות שטרם חלפה". 

אוהד אסרף, בעלים ארי מגורים ציין כי: "כחברת שיווק נדל"ן, אלו התקופות שבהן אנחנו נמדדים, ובהן החברות היזמיות צריכות אותנו. בשנתיים האחרונות היכולת שלנו למכור דירות הייתה כמו כולם, לא צריך היה לשים אשפי מכירות במשרדים, הרוכשים נהרו והיה טירוף של מכירות. היום מתמודדים עם האתגרים. כבר שבע שנים אנחנו מדברים מימון והיום בכל משרד מכירות אנחנו מצמידים למנהל המכירות יועץ משכנתאות.

אוהד אסרף בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
אוהד אסרף בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

לגבי העלאת הריבית, היא משפיעה על שינויים במפת הביקושים  והרוכשים מתרחקים מאזורי המרכז למרחבים ומלב ליבה של תל אביב לערי הלווין, אז בבת ים בפארק היום אנחנו מקבלים היום רוכשים שרצו לרכוש דירות בתל אביב ליד הים אז הם לא שינו את החלום, רק את המיקום, כך גם בנתניה. במרחבים הצפוניים בעפולה, מגדל העמק, קצרין ונוף גליל מגיעים ביקושים גם מאזור המרכז ואנחנו חווים אפילו פריחה יפה ומשמעותית במכירות". 

פולי טטרו, מנכ"ל משותף בחברת טופ קפיטל ציין בפאנל כי: "תחום המימון החוץ בנקאי רק ילך ויתחזק, אמנם אנחנו בסוג של משבר והאטה אבל צריך לזכור את הנסיבות שגרמו לו ולהבין שזה כנראה הולך להיות משבר קצר. הכלכלה העולמית השתנתה אם בעבר שהיה משבר הוא נמשך 20 שנה, היום נכנסים למשבר ויוצאים ממנו תוך שנה, הרבה בגלל הטכנולוגיה והגלובליזציה. גופי מימון חוץ בנקאיים שנשענים על כספי מוסדיים הם גופים שיצליחו להחזיק מעמד ולצלוח את המשבר בעיקר אם הם התנהלו בצורה אחראית, גופים שעוסקים בעיקר בליווי פרויקטים למגורים ופחות במימון קרקעות ונכסים מניבים גם יצלחו את המשבר הזה. 

פולי טטרו בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
פולי טטרו בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

"מה שמטריד אותי יותר מהריבית זה הבריחה של הכסף מישראל, הכסף הישראלי לא זורם לנדל"ן והערך של המטבע הישראלי נשחק. ליזם יש מספר מקורות לממן את הפרויקט, ההון העצמי, המכירות השוטפות וגופי המימון, אם יזמים לא ימכרו דירות זה מכניס את כל המערכת הפיננסית לחשיפה משמעותית שאנחנו לא רוצים להיות בה, לכן אנחנו היום בוועדות האשראי זהירים יותר, וגם גופים נוספים והמשמעות היא שפחות פרויקטים זורמים לשוק כי הם לא מקבלים מימון המשמעות היא שוב הגדלת הפער בין היצע לביקוש ועליית מחירים נוספת שהמשבר יסתיים.

דנה סנדר בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
דנה סנדר בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

דנה סנדר, בעלים ומנכ"לית ארנו קפיטל ציינה כי: "כל משבר הוא הזדמנות, בין המימון החוץ בנקאי והבנקאי ההבדלים היום זניחים אז לא רלוונטי להפריד ביניהם, כי המעטפת שנותנות היום החברות החוץ הבנקאיות לא נופלת ולעיתים אף עולה על הבנקים. לגבי השפעת המשבר, בפרויקטים שנמצאים בתהליך ביצוע זה המאני טיים שלנו כמממנים, ולגופים חזקים יש את היכולת לפתוח אשראים לסייע ליזמים לצלוח את התקופה. בפרויקטים חדשים אנחנו מניחים הנחות שונות כבר לא מניחים עליות ערך של 10% לשנה, ומניחים עלויות מימון שונות אבל אנחנו עדיין במשחק וחשוב להגיד שאסור לעצור את השוק". 

ראובן זכריה בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל
ראובן זכריה בכנס מגדילים // צילום: דרור סיתהכל

ראובן זכריה, סמנכ"ל שיווק ומכירות "מגדילים" ציין בפאנל כי: "שוק ההתחדשות העירונית מהווה הזדמנות ליזמים בתקופה הזאת, ויש היום הרבה חברות שמחפשות את המתחמים הבאים שיהפכו בעתיד לעתודות הקרקע שלהן לבנייה. בתקופה הראשונית הן לא צריכות להוציא הרבה כסף, התהליכים ארוכים ועד שהיזם יצטרך להביא את ההון אני מניח שנהיה בסביבת ריבית יותר נמוכה.

עם זאת אנחנו נתקלים בחברות יזמיות שנמצאות כבר בתהליכים מתקדמים, רגע לפני ביצוע והן מעכבות את היציאה לדרך כי הן לא רוצות לפתוח ליווי מחשש שלא יצליחו להציג מכירות בעיקר באיזורי הביקוש. נקודה חיובית מהמשבר היא שהוא גם יישר את היזמים ולמרות התחרות על לב הדיירים, היזמים הם נוקטים בגישה שמרנית יותר וכבר לא מציעים תמורות מופרזות".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות