banner
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד
עמית דובקין // צילום: חן ליאופולד

ה"בלאק ג'ק" של מנהל התכנון

פינוי בינוי כבודו במקומו מונח והלוואי ויצליח, אולם אין צורך להקריב עבורו את התמ"א 38 שבלעדיה, לציטוט, מצב שוק הדיור דהיום היה חמור שבעתיים // דעה

מגדילים 07.05.2019

מאת: עמית דובקין

"בלאק ג'ק" הינו משחק הימורים בקלפים, בו המספר המשוקלל "21" נחשב לסכום הקסם הזוכה. דומה שמנהל התכנון בראשות המנכ"לית דלית זילבר משליך בימים אלה אל השולחן הימור כבד מאוד, לא פחות מהמשחק הפופלארי בבתי הקזינו של לאס ווגאס ורינו, נבדה. הוא מטרפד במו ידיו 21 אלף דירות שכבר קודמו בשנים האחרונות באמצעות תמ"א 38.

החלטת מנהל התכנון מאפשרת, לראשונה מאז 2005, לכל העיריות והרשויות המקומיות, להחליט אם הן בכלל מעוניינות בתמ"א 38, ומתעדפת באופן ברור פינוי בינוי. הנימוקים להחלטה, הגיוניים לכאורה, מדברים על כך שהתמ"א 38 לא הצליחה ב-14 שנות קיומה לייצר פתרונות דיור משמעותיים והגנה בפני רעידות אדמה, העמיסה שלא לצורך על התשתיות ועל המרקם העירוני והשכונתי, לא חיזקה את מרכזי הערים, ואף יצרה דיסונאנס בהעדר תוספת מבני ציבור, מדרכות, חניות וכו'.

אקדים ואומר כי חסרונותיה של התמ"א 38 ידועים לכל, ובכך מנהל התכנון לא חידש דבר וחצי דבר. ברור שאם ניתן היה בנקל, במשיכת קולמוס, לקדם מאות אלפי דירות באמצעות פינוי בינוי, זה היה עדיף, הן מול תמ"א 38/1, תוספת קומות וחיזוק מבנים, ותמ"א 38/2, הריסה ובנייה מחדש. אלא שהמציאות והנתונים מספרים סיפור אחר לגמרי. הם מצביעים  על כך שבפועל, תוך כעשור שנים, 2009-2019, מזמן שתמ"א 38 החלה להיות אפקטיבית, נבנו במדינת ישראל לא פחות מכ-21 אלף דירות באמצעות תמ"א 38, מתוכן כ-11 אלף באמצעות תמ"א 38/1 וכעשרת אלפים באמצעות תמ"א 38/2.

לפרוטוקול, בעשרות השנים שבהם מנסה המדינה ומנסות עשרות עיריות ורשויות מקומיות לקדם פינוי בינוי, לא נבנתה כמות כזו של דירות. לא מכבר, לדוגמא, אושר בדרום גבעתיים מתחם הפינוי בינוי, ההסתדרות, לאחר שנים רבות של ביורוקרטיה, התנגדויות ומאבקים אינסופיים. בבת ים כבר עשרות שנים מנסים לקדם ללא הצלחה את מתחם כצנלסון, סמוך לשכונת רמת יוסף. כנ"ל מתחם רמת אליהו בראשון לציון מערב. כל אלה, במקרה הטוב, לוקחים 20-30  שנה, במקרה הפחות טוב אינם יוצאים כלל לדרך.

תמ"א 38, לעומת זאת, ועל כל חסרונותיה, איפשרה בעשור האחרון, החל מ-2009, השנה הראשונה בה יצאו לדרך פרוייקטים אלה, לקדם בהליכים יחסית פשוטים ומהירים התחדשות עירונית, במיוחד בערים מבוקשות במרכז הארץ, איפשרה קידום מספר משמעותי של ממ"דים וכן השביחה לא מעט ערים ושכונות. לדוגמא, ברמת גן שכונות החרוזים(שנקר) והראשונים, שהפכו משכונות ותיקות ולא מבוקשות, למרות מיקומן האטרקטיבי על גבול תל אביב, לשכונות מתחדשות ומבוקשות ביותר כנ"ל הרחובות שבסביבת רחוב ביאליק ציר העסקים הראשי של העיר.

גם אחוזי ההיתרים שקיבלו פרוייקטים של תמ"א 38, למרות כל הביקורת על הקשיים, היו גבוהים ביותר ביחס להתנהלות פינוי בינוי, ועלו בהדרגה משנה לשנה במהלך העשור האחרון. אם ב-2009, לדוגמא, רק 14 פרוייקטים מתוך 85, כ-15 אחוזים, קיבלו היתר הרי שבשנתיים האחרונות, מתוך 1614 בקשות 953, כ-60 אחוזים, קיבלו היתר. כך שאם נסתכל על הכוס המלאה ולא הריקה של תמ"א 38 (כפי שבדרך כלל קיימת הנטייה לעשות..) הרי שבסופו של יום, ולמרות הביורוקרטיה העירונית המפותלת, הוויכוחים בין הדיירים, יזמים שלא קידמו את הפרויקט וכו', ההצלחה בהחלט עולה על הכישלון.

נכון, פינוי בינוי זה בהחלט פתרון אידיאלי ומהרבה סיבות. הוא מייצר בבת אחת מאות רבות ולעיתים אלפי דירות חדשות באותו מתחם או שכונה, ממצה היטב את זכויות הבנייה, משדרג שיכונים ותיקים ומפוררים, מחדש מרכזי ערים, כדאי מאוד הן למדינה והן לעיריות והכי חשוב, מגלם בתוכו גם תשתיות פיזיות משלימות, מבני ציבור וכו'.

אלא מאי, המציאות הישראלית הוכיחה על פני עשרות רבות של שנים שקיים פער עצום בין הרעיון לבין המציאות ועדיין ניתן לספור על כף יד אחת, מקסימום אולי שתיים, פרוייקטים של פינוי בינוי המקודמים בשנת 2019 אל קו הגמר. תמ"א 38, לעומת זאת, ועל כל חסרונותיה, ייצרה ומייצרת רבבות יחידות דור חדשות, כן מחדשת ומשדרגת שכונות ותיקות ומעניקה פתרונות דיור לצד הגנה בממ"דים מפני טילים ורעידות אדמה.

דווקא הרחבת ויישום התמ"א לא רק בשכונות מבוקשות במרכז הארץ, אלא גם בערי הפריפריה תוכל לייצר עוד פתרונות דיור ועוד פתרונות להגנת העורף מפני הסכנות שצוינו לעיל. על כן פינוי בינוי כבודו במקומו מונח והלוואי ויצליח, אולם אין צורך להקריב עבורו את התמ"א 38 שבלעדיה, לציטוט, מצב שוק הדיור דהיום היה חמור שבעתיים.

*כותב המאמר עמית דובקין הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעלי משרד למיתוג ויחסי ציבור.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות