"העתקת תשלום ההשבחה ממועד המכר למועד הוצאת היתר תפגע בציבור ותעמיק את משבר הדיור"

בשבועות האחרונים זכו היטלי ההשבחה להתעניינות ציבורית, בעקבות מינויו של צוות בין משרדי במשרד המשפטים לבחינת שינויים בתחום, במטרה לייעל הליכי תכנון ורישוי בנייה. אחד התחומים המורכבים והמסובכים ביותר בתחום המיסוי והנדל"ן, שבמשך שנים נותר מרוחק מתשומת הלב הציבורית, ורק מתי מעט הבינו אותו לעומקו, זכה לתהודה ציבורית בעקבות פרסומים על רפורמות מתוכננות, הכוללת בין השאר את ביטולו של היטל ההשבחה בעת מכירת דירה. לפי ההצעה שנבחנת במשרד המשפטים, יקודם תיקון לחוק לפיו היטל השבחה יחויב רק בקבלת היתר בנייה, ולא גם במכירת נכס כפי שהיה נהוג עד כה.

בלשכת שמאי המקרקעין לא מתלהבים, בלשון המעטה, מההצעה שמקדם משרד המשפטים, ומזהירים כי היא תפגע בסופו של דבר בציבור: "אם המועד לחישוב היטל השבחה יוסט ממועד המכר למועד היתר הבנייה, תהיה באופן ישיר עליית מחירים גדולה של דירות מגורים, וזה יגרום לתדלוק נוסף למשבר הדיור", אומרת יו"ר הלשכה, נחמה בוגין. "תחום היטל ההשבחה הוא אכן מורכב, אבל הטיעון שבגלל שמשהו מסובך צריך לבטל אותו, הוא מגוחך. צריך להבין שהיטל השבחה הוא מס חשוב, ואלה כספים שמשמשים, בסופו של דבר, לפיתוח אותו מתחם שעבורו משולם ההיטל. כלומר, אם מתאשרת תוכנית לבניית אלף יחידות דיור, היטל ההשבחה הוא זה שמאפשר את מימוש התוכנית , כי הוא בעצם מאפשר את תקצוב התשתיות שנדרשות".

ועדיין, מדובר בתחום מורכב מאוד, ואפילו זכה לככב בדוח מבקר המדינה שקבע כי אחוז גבוה מהערעורים על היטלי ההשבחה, מתקבלים.
"זה ממש לא מדויק. מי שקורא בעיון את דו"ח המבקר מוצא שרק על כ-20% מהשומות מוגשת השגה דבר שמעיד על סבירות ושיקול דעת מידתי של השמאים שבוחנים את דרישת השומה. האחוז הגבוה של השגות שמתקבלות מתוך אלה שמוגשות, מעיד גם הוא על מקצועיות והימנעות מהשגות שווא". 

ומה בדבר חוסר הוודאות?
"המורכבות וחוסר הוודאות בתחום לא עומדת בפני עצמה אלא היא נגזרת של עולם התכנון, שיש בו חוסר ודאות מאד גדולה צריך להבין שגם אם הייתה ודאות מלאה בנושא היטלי אשבחה, זה לא היה משנה כהוא זה את אי-הוודאות של ההליך התכנוני עצמו. היטל השבחה לא עומד בפני עצמו, אלא הוא חלק מתהליך שיש בו מרכיב משמעותי של אי ודאות".

אז מה אתם מציעים?
"הלשכה טוענת שלא צריך לשנות את החוק כדי לשפר את המנגנון. מה שנכון יותר לעשות הוא לייעל ולחדד את ההליך עצמו. אם ניקח, לדוגמה, את תכנית הרבעים של תל אביב, שבעקבותיה היו אלפי תיקים שנדונו. אנחנו מציעים שתהיה ועדה שתקבל החלטות בנושאים עקרוניים רוחביים, עוד לפני שמוגשים עליהם אלפי תיקים. בתוכנית הרבעים הפער בין עמדות הצדדים לא היה שמאי, אלא משפטי. הוויכוח היה האם לקחת בחשבון את תמ"א 38 בשווי המצב הקודם, או לא. לעיריית תל אביב הייתה תפיסת משפטית אחת, ולעוררים הייתה עמדה משפטית הפוכה. לדעת הלשכה יש מקום להביא סוגיה כזו  בפני ועדה, שתהיה כאמור ועדה מיוחדת לנושאים רוחביים, ואז, על בסיס ההחלטה שתתקבל, ינוהלו דיונים שמאים בלבד. זה יקצר את התהליך, יפשט אותו, ואפילו יוזיל אותו. בסופו של דבר נוצר פה מצב שאדם תמים שמכר דירת מגורים וקיבל דרישת היטל השבחה של מאות אלפי שקלים צריך להתמודד ולספוג הוצאות משפטיות ".

ומה לגבי הרעיון שמקודם, שלפיו היטל ההשבחה ייגבה רק במקרה של הוצאת היתר, ולא במכירת נכס?
"זאת הצעה שעלולה לפגוע קשה מאוד בציבור. היטל ההשבחה צריך להיות משולם לוועדה המקומית על ההשבחה שהיא יצרה. אם, לדוגמה, תוכנית כלשהי אושרה בשנת 2016, אז הוועדה המקומית צריכה לקבל מחצית מעליית השווי שיצרה התוכנית לאותו מועד. אבל במקרה שבו תוגש בקשה להיתר רק בשנת 2025, מי שמציע לחשב את ההיתר לפי ערכי הקרקע באותה שנה, בעצם פוגע קשה בציבור, שישלם במקרה כזה השבחה הרבה יותר גבוהה, וזה מכיוון שבמהלך אותן שנים תהיה עלייה כללית של המחירים בשוק.  זאת אומרת, אם המועד לחישוב היטל השבחה יוסט ממועד המכר למועד היתר הבנייה, תהיה באופן ישיר עליית מחירים גדולה של דירות מגורים, וזה יגרום לתדלוק נוסף למשבר הדיור".

אז מה הפתרון הנכון, לדעת הלשכה?

"בכל ההצעות שהיו אין התייחסות לבעיה שהיא אולי הכי גדולה שיש בעולם התכנון, והיא לוחות הזמנים. צריכה להיות הקפדה יותר הרמטית על לוחות זמנים, יותר סנקציות על חריגה מלוחות זמנים, ובעצם לשים את הדגש שם, כי שם אחת הבעיות שיזם ממתין יותר מדי זמן להכרעות. יש הרבה שחקנים שאחראים לעיכובים. חלק מהעיכובים נגרמים בגלל התנגדויות של בעלי זכויות בקרקע. אבל כשיזם מחכה שנתיים להחלטה בוועדת ערר, אז יש כאן בעיה. צריך להבהיר שאין לי אפילו רבע תלונה לוועדות עצמם. יש עומס, ואת העומס הזה צריך לנתב".

ואולי צריך למצוא מודל אחר במקום היטלי השבחה, שיהיה יעיל יותר?
"לא. מהות ההשבחה היא מס שמשלמים לוועדה המקומית בגין פעולת התכנון שהיא עשתה, במטרה לספק את מקור הכספי כדי לפתח את אותו מתחם. בסופו של דבר, זה גם האינטרס של יזם לשלם את אותו, את ההשבחה, כי אחרת הוא לא יכול לבנות את הפרויקט. כמובן שזה אינטרס גם של דיירי הפרויקט".

נושא נוסף שעסקת בו לאחרונה באופן אינטנסיבי הוא נושא המטרו בכלל הוא והפקעות נכסים כחלק מפיתוח המטרו בפרט.
"פרויקט המטרו הוא כידוע פרויקט התחבורה הגדול ביותר שהיה אי פעם בישראל. הוא חיוני, הוא חשוב, צריך אותו, אבל כדי לאפשר אותו אין מנוס מלהפקיע נכסים, ובין השאר דירות. מכיוון שאני רואה את עצמי כמי שמייצגת את הציבור, אני משתדלת לעשות את זה גם כאן. מה שצריך לעשות במקרה של הפקעה זה לבחון אם ניתן לצמצם את ההפקעה. הרבה פעמים, כאשר נכנסים לתכנון מפורט, רואים שמה שסומן מלכתחילה בתוכניות המתאר הארציות, ניתן לסטות ממנו בתכניות המפורטות, ואז אפשר לא להפקיע קרקע מסוימת או להפקיע רק חלק ממנה. אבל, ככל שלא ניתן לצמצם את ההפקעה, אז באמת צריך לנהל משא ומתן על הפיצוי הראוי ולזכור שהרציונל הוא שאדם שמפקיעים ממנו נכס, צריך בעצם לקבל מהמדינה פיצוי שיאפשר לו לרכוש נכס חלופי דומה. לצערי, במדינת ישראל, במבחן התוצאה זה כמעט בלתי אפשרי. כי למשל, על פיצוי ההפקעה חייבים בתשלום מס שבח, וזה לכשעצמו לא מאפשר שיישאר לנפקע ביד הסכום המלא שהוא היה אמור לקבל. מצד שני, הרשויות נוהגות לתת תמריץ, שככל שאתה מגיע להסכמות בלי הליכים משפטיים, לרוב מוסיפים 25 אחוז לפיצוי וזה מאזן לפחות באופן חלקי את המצב". 

עוד אומרת בוגין, כי הלשכה מקדמת תיקון לחוק שיסייע לבעלי הנכסים המופקעים: "אנחנו כלשכה יוזמים עכשיו תיקון לחוק, שלפיו נכסים וקרקעות שמופקעים לצורך תשתית לאומית, פיצויי ההפקעה בגינם ישולמו בבת אחת על פי השווי המלא של הנכס. במקום לזרוק את בעל הנכס למסלול הארוך והמתיש של תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה שהפסיקה רוקנה אותו מתוכן, מה שאנחנו מציעים זה מסלול חד שלבי פשוט, ואז צדק עם הנפקעים".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן