האם מותר לבעלים בבית משותף לעשות שימוש ייחודי במרחב מוגן קומתי, גם במקרה שבו השימוש לא הוסכם בכתב? // פרשנות
בימי הלוחמה ניתן בימים אלה פסק דין של כב' המפקח על רישום מקרקעין נתניה, ארז שטיינברג שפסק, בזמן החרום בעניין שימוש ייחודי בממ"ק והסגת גבול בשטח המשותף. נקדים ונאמר כי המפקח על רישום המקרקעין החליט לקבל במקרה זה את תביעת הנציגות הבית המשותף, ופסק כי הנתבע לא הוכיח כי ניתנה לו זכות לשימוש ייחודי בממ"ק המזרחי בבניין ומניעת זכותם של שאר הדיירים בבניין לעשות גם שימוש ברכוש המשותף.
עובדות המקרה
נציגות הבית המשותף מנתניה הגישה תביעה שנושאה סילוק יד בשל השתלטות שלא כדין ברכוש המשותף כולל שימוש בממ"ק (מרחב מוגן קומתי) המזרחי. עניינו, בבית משותף בבניין משרדים ומסחר בנתניה. לבית קיים צו רישום בית משותף מ- 15.4.2004 וכן נרשם לבית תקנון מוסכם. הבית כולל מבנה אחד בן 12 קומות ובו 46 דירות.
הנתבע, הוא הבעלים הרשום של שתי תתי חלקות ממוקמות בקומת הבית. לנתבע עסק לצילום והדפסה בכתב התביעה, דרשה הנציגות לסלק ידו של הנתבע מהרכוש המשותף משני מרחבים מוגנים קומתיים, אחד מהם, המזרחי ממוקם בצמידות לחנות. בנוסף, ביקשה הנציגות כי הנתבע יסלק ציוד ומיטלטלין אותם הניח בצמוד לחנות, לטענת התובעים, הנתבע עושה שימוש בלעדי וייחודי ברכוש המשותף המונע מיתר בעלי הדירות את האפשרות להשתמש באופן רגיל וסביר ברכוש המשותף. כן ביקשה הנציגות גם סעד כספי בסך 3,486 שקל בשל אי תשלום דמי ניהול והחזקה עבור חודשים אפריל- יוני 2020.
מנגד, הנתבע הכחיש טענות הנציגות וטען כי מדובר בתביעה" נקמנית", שהוגשה בחוסר תום לב והפליית הנתבע. הנתבע ציין כי ניתנה לו וכנגד תמורה, זכות שימוש ייחודית על פי הסכם עם הקבלן מ-23.12.202 באחד מהממ"קים ולגבי ממ"ק השני ניתנה לו זכות שימוש מתוקף הסכם עם חברת הניהול הקודמת הנתבע אישר כי הוא מציב ציוד מחוץ לחנות בקומת הלובי, אך לטענתו הוא עושה זאת באפן ארעי ללא הפרעה לשימוש ברכוש המשותף.
במסגרת דיון קדם משפט הגיעו הצדדים להסכמות בחלק מהסעיפים, והנתבע הסכים לשלם את חובו ולפנות מכל חפץ מרחב מוגן המערבי.
פסק הדין והכרעה
המפקח על רישום מקרקעין נתניה קיבל את תביעת הנציגות והורה לנתבע לסלק ידו מהממ"ק המזרחי וכן להורות על סילוק ארון התצוגה המוצב בלובי הסמוך לחנות.
המפקח פסק כי אין מחלוקת כי שטח ממ"ק המזרחי אינו צמוד לחנות של הנתבע, והוא רכוש משותף גם לא ניתן להצמידו קניינית לדירה פלונית לאור הוראות חוק מקרקעין סעיף 55 (ג), הקובע כי לא ניתן להצמיד לדירה מסוימת רכוש משותף, ואלה מיועדים לכל בעלי הדירות.
המפקח ציין בפסק דין שגם אם היה ניתן להצמיד קניינית את הממ"ק המזרחי לנתבע, הרי לכך דרושה הסכמת כל בעלי הדירות על פי חוק מקרקעין סעיף 62(א), ולכן פסק כי לא קיימות במקרה זה הסכמות קנייניות, אך בעלי הדירות יכולים להסכים על הענק זכות שימוש ייחודית לאחד או יותר מבעלי הדירות ברכוש המשותף.
המפקח התעכב בפסק הדין ונימק כי בשונה ממתן זכות קניינית, הטוענה מסמך בכתב, רישיון שימוש ייחודי ברכוש המשותף יכול להיעשות גם בע"פ או על בסיס ראיות מנומקות.
במקרה זה הודגש בפסק הדין, וגם בפסיקה בעבר כי מתן רישיון לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף של הבית המשותף, יש להקפיד ולשמור על זכויותיהם קנייניות של בעלי הדירות, ויש להיזהר לפרש שתיקתו של אחד מבעלי הדירות כהסכמה שלא ניתנת לביטול.
לכן שימוש שעשה הנתבע בממ"ק המשותף, ושתיקתם של יתר בעלי הדירות לאורך השנים מהווה לכל היותר מתן הרשאה ייחודי במקרקעין הניתן לביטול. מפקח פסק כי לא הוכח בפניו כי ניתנה לנתבע זכות לשימוש ייחודי בממ"ק המזרחי, ולכן אין מניעה כעת לבטל את הרשות שניתנה ולפנות את הממ"ק המשותף. בנוסף נתבע חויב גם לסלק את ארון התצוגה אשר הוצב בכניסה לחנות. הנתבע יישא בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד הנציגות בסך כולל של 10,000 שקל בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין ( נת' – 194/20 , נבו)
*הכותב, עו"ד שחר לוינזון הינו שותף בכיר במשרד יוסף ישורון, המתמחה בבתים משותפים
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
